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Taxes for 2012 8. Taxes for 2012   Qualified Tuition Program (QTP) Table of Contents Introduction What Is a Qualified Tuition ProgramDesignated beneficiary. Taxes for 2012 Half-time student. Taxes for 2012 How Much Can You Contribute Are Distributions TaxableFiguring the Taxable Portion of a Distribution Additional Tax on Taxable Distributions Rollovers and Other TransfersRollovers Changing the Designated Beneficiary Introduction Qualified tuition programs (QTPs) are also called “529 plans. Taxes for 2012 ” States may establish and maintain programs that allow you to either prepay or contribute to an account for paying a student's qualified education expenses at a postsecondary institution. Taxes for 2012 Eligible educational institutions may establish and maintain programs that allow you to prepay a student's qualified education expenses. Taxes for 2012 If you prepay tuition, the student (designated beneficiary) will be entitled to a waiver or a payment of qualified education expenses. Taxes for 2012 You cannot deduct either payments or contributions to a QTP. Taxes for 2012 For information on a specific QTP, you will need to contact the state agency or eligible educational institution that established and maintains it. Taxes for 2012 What is the tax benefit of a QTP. Taxes for 2012   No tax is due on a distribution from a QTP unless the amount distributed is greater than the beneficiary's adjusted qualified education expenses. Taxes for 2012 See Are Distributions Taxable , later, for more information. Taxes for 2012    Even if a QTP is used to finance a student's education, the student or the student's parents still may be eligible to claim the American opportunity credit or the lifetime learning credit. Taxes for 2012 See Coordination With American Opportunity and Lifetime Learning Credits, later. Taxes for 2012 What Is a Qualified Tuition Program A qualified tuition program is a program set up to allow you to either prepay, or contribute to an account established for paying, a student's qualified education expenses at an eligible educational institution. Taxes for 2012 QTPs can be established and maintained by states (or agencies or instrumentalities of a state) and eligible educational institutions. Taxes for 2012 The program must meet certain requirements. Taxes for 2012 Your state government or the eligible educational institution in which you are interested can tell you whether or not they participate in a QTP. Taxes for 2012 Qualified education expenses. Taxes for 2012   These are expenses related to enrollment or attendance at an Eligible educational institution (defined later). Taxes for 2012 As shown in the following list, to be qualified, some of the expenses must be required by the institution and some must be incurred by students who are enrolled at least half-time. Taxes for 2012 See Half-time student , later. Taxes for 2012 The following expenses must be required for enrollment or attendance of a Designated beneficiary (defined later) at an eligible educational institution. Taxes for 2012 Tuition and fees. Taxes for 2012 Books, supplies, and equipment. Taxes for 2012 Expenses for special needs services needed by a special needs beneficiary must be incurred in connection with enrollment or attendance at an eligible educational institution. Taxes for 2012 Expenses for room and board must be incurred by students who are enrolled at least half-time. Taxes for 2012 The expense for room and board qualifies only to the extent that it is not more than the greater of the following two amounts. Taxes for 2012 The allowance for room and board, as determined by the eligible educational institution, that was included in the cost of attendance (for federal financial aid purposes) for a particular academic period and living arrangement of the student. Taxes for 2012 The actual amount charged if the student is residing in housing owned or operated by the eligible educational institution. Taxes for 2012 You will need to contact the eligible educational institution for qualified room and board costs. Taxes for 2012    For tax years after 2010, the purchase of computer technology or equipment is only a qualified education expense if the computer technology or equipment is required for enrollment or attendance at an eligible institution. Taxes for 2012 Designated beneficiary. Taxes for 2012   The designated beneficiary is generally the student (or future student) for whom the QTP is intended to provide benefits. Taxes for 2012 The designated beneficiary can be changed after participation in the QTP begins. Taxes for 2012 If a state or local government or certain tax-exempt organizations purchase an interest in a QTP as part of a scholarship program, the designated beneficiary is the person who receives the interest as a scholarship. Taxes for 2012 Half-time student. Taxes for 2012   A student is enrolled “at least half-time” if he or she is enrolled for at least half the full-time academic workload for the course of study the student is pursuing, as determined under the standards of the school where the student is enrolled. Taxes for 2012 Eligible educational institution. Taxes for 2012   For purposes of a QTP, this is any college, university, vocational school, or other postsecondary educational institution eligible to participate in a student aid program administered by the U. Taxes for 2012 S. Taxes for 2012 Department of Education. Taxes for 2012 It includes virtually all accredited public, nonprofit, and proprietary (privately owned profit-making) postsecondary institutions. Taxes for 2012 The educational institution should be able to tell you if it is an eligible educational institution. Taxes for 2012   Certain educational institutions located outside the United States also participate in the U. Taxes for 2012 S. Taxes for 2012 Department of Education's Federal Student Aid (FSA) programs. Taxes for 2012   How Much Can You Contribute Contributions to a QTP on behalf of any beneficiary cannot be more than the amount necessary to provide for the qualified education expenses of the beneficiary. Taxes for 2012 There are no income restrictions on the individual contributors. Taxes for 2012 You can contribute to both a QTP and a Coverdell ESA in the same year for the same designated beneficiary. Taxes for 2012   Are Distributions Taxable The part of a distribution representing the amount paid or contributed to a QTP does not have to be included in income. Taxes for 2012 This is a return of the investment in the plan. Taxes for 2012 The designated beneficiary generally does not have to include in income any earnings distributed from a QTP if the total distribution is less than or equal to adjusted qualified education expenses (defined under Figuring the Taxable Portion of a Distribution , later). Taxes for 2012 Earnings and return of investment. Taxes for 2012    You will receive a Form 1099-Q, from each of the programs from which you received a QTP distribution in 2013. Taxes for 2012 The amount of your gross distribution (box 1) shown on each form will be divided between your earnings (box 2) and your basis, or return of investment (box 3). Taxes for 2012 Form 1099-Q should be sent to you by January 31, 2014. Taxes for 2012 Figuring the Taxable Portion of a Distribution To determine if total distributions for the year are more or less than the amount of qualified education expenses, you must compare the total of all QTP distributions for the tax year to the adjusted qualified education expenses. Taxes for 2012 Adjusted qualified education expenses. Taxes for 2012   This amount is the total qualified education expenses reduced by any tax-free educational assistance. Taxes for 2012 Tax-free educational assistance includes: The tax-free part of scholarships and fellowships (see Tax-Free Scholarships and Fellowships in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions), Veterans' educational assistance (see Veterans' Benefits in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions), Pell grants (see Pell Grants and Other Title IV Need-Based Education Grants in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions), Employer-provided educational assistance (see chapter 11, Employer-Provided Educational Assistance ), and Any other nontaxable (tax-free) payments (other than gifts or inheritances) received as educational assistance. Taxes for 2012 Taxable earnings. Taxes for 2012   Use the following steps to figure the taxable part. Taxes for 2012 Multiply the total distributed earnings shown in box 2 of Form 1099-Q by a fraction. Taxes for 2012 The numerator is the adjusted qualified education expenses paid during the year and the denominator is the total amount distributed during the year. Taxes for 2012 Subtract the amount figured in (1) from the total distributed earnings. Taxes for 2012 The result is the amount the beneficiary must include in income. Taxes for 2012 Report it on Form 1040 or Form 1040NR, line 21. Taxes for 2012 Example 1. Taxes for 2012 In 2007, Sara Clarke's parents opened a savings account for her with a QTP maintained by their state government. Taxes for 2012 Over the years they contributed $18,000 to the account. Taxes for 2012 The total balance in the account was $27,000 on the date the distribution was made. Taxes for 2012 In the summer of 2013, Sara enrolled in college and had $8,300 of qualified education expenses for the rest of the year. Taxes for 2012 She paid her college expenses from the following sources. Taxes for 2012   Gift from parents $1,600     Partial tuition scholarship (tax-free) 3,100     QTP distribution 5,300           Before Sara can determine the taxable part of her QTP distribution, she must reduce her total qualified education expenses by any tax-free educational assistance. Taxes for 2012   Total qualified education expenses $8,300     Minus: Tax-free educational assistance −3,100     Equals: Adjusted qualified  education expenses (AQEE) $5,200   Since the remaining expenses ($5,200) are less than the QTP distribution, part of the earnings will be taxable. Taxes for 2012 Sara's Form 1099-Q shows that $950 of the QTP distribution is earnings. Taxes for 2012 Sara figures the taxable part of the distributed earnings as follows. Taxes for 2012   1. Taxes for 2012 $950 (earnings) × $5,200 AQEE  $5,300 distribution           =$932 (tax-free earnings)     2. Taxes for 2012 $950 (earnings)−$932 (tax-free earnings)     =$18 (taxable earnings)  Sara must include $18 in income (Form 1040, line 21) as distributed QTP earnings not used for adjusted qualified education expenses. Taxes for 2012 Coordination With American Opportunity and Lifetime Learning Credits An American opportunity or lifetime learning credit (education credit) can be claimed in the same year the beneficiary takes a tax-free distribution from a QTP, as long as the same expenses are not used for both benefits. Taxes for 2012 This means that after the beneficiary reduces qualified education expenses by tax-free educational assistance, he or she must further reduce them by the expenses taken into account in determining the credit. Taxes for 2012 Example 2. Taxes for 2012 Assume the same facts as in Example 1 , except that Sara's parents claimed an American opportunity credit of $2,500 (based on $4,000 expenses). Taxes for 2012   Total qualified education expenses $8,300     Minus: Tax-free educational assistance −3,100     Minus: Expenses taken into account  in figuring American opportunity credit −4,000     Equals: Adjusted qualified  education expenses (AQEE) $1,200           The taxable part of the distribution is figured as follows. Taxes for 2012   1. Taxes for 2012 $950 (earnings) × $1,200 AQEE  $5,300 distribution           =$215 (tax-free earnings)     2. Taxes for 2012 $950 (earnings)−$215 (tax-free earnings)     =$735 (taxable earnings)       Sara must include $735 in income (Form 1040, line 21). Taxes for 2012 This represents distributed earnings not used for adjusted qualified education expenses. Taxes for 2012 Coordination With Coverdell ESA Distributions If a designated beneficiary receives distributions from both a QTP and a Coverdell ESA in the same year, and the total of these distributions is more than the beneficiary's adjusted qualified higher education expenses, the expenses must be allocated between the distributions. Taxes for 2012 For purposes of this allocation, disregard any qualified elementary and secondary education expenses. Taxes for 2012 Example 3. Taxes for 2012 Assume the same facts as in Example 2 , except that instead of receiving a $5,300 distribution from her QTP, Sara received $4,600 from that account and $700 from her Coverdell ESA. Taxes for 2012 In this case, Sara must allocate her $1,200 of adjusted qualified higher education expenses (AQHEE) between the two distributions. Taxes for 2012   $1,200 AQHEE × $700 ESA distribution  $5,300 total distribution = $158 AQHEE (ESA)     $1,200 AQHEE × $4,600 QTP distribution  $5,300 total distribution = $1,042 AQHEE (QTP)   Sara then figures the taxable portion of her Coverdell ESA distribution based on qualified higher education expenses of $158, and the taxable portion of her QTP distribution based on the other $1,042. Taxes for 2012 Note. Taxes for 2012 If you are required to allocate your expenses between Coverdell ESA and QTP distributions, and you have adjusted qualified elementary and secondary education expenses, see the examples in chapter 7, Coverdell Education Savings Account under Coordination With Qualified Tuition Program (QTP) Distributions . Taxes for 2012 Coordination With Tuition and Fees Deduction. Taxes for 2012   A tuition and fees deduction can be claimed in the same year the beneficiary takes a tax-free distribution from a QTP, as long as the same expenses are not used for both benefits. Taxes for 2012 Losses on QTP Investments If you have a loss on your investment in a QTP account, you may be able to take the loss on your income tax return. Taxes for 2012 You can take the loss only when all amounts from that account have been distributed and the total distributions are less than your unrecovered basis. Taxes for 2012 Your basis is the total amount of contributions to that QTP account. Taxes for 2012 You claim the loss as a miscellaneous itemized deduction on Schedule A (Form 1040), line 23 (Schedule A (Form 1040NR), line 9), subject to the 2%-of-adjusted-gross-income limit. Taxes for 2012 If you have distributions from more than one QTP account during a year, you must combine the information (amount of distribution, basis, etc. Taxes for 2012 ) from all such accounts in order to determine your taxable earnings for the year. Taxes for 2012 By doing this, the loss from one QTP account reduces the distributed earnings (if any) from any other QTP accounts. Taxes for 2012 Example 1. Taxes for 2012 In 2013, Taylor received a final distribution of $1,000 from QTP #1. Taxes for 2012 His unrecovered basis in that account before the distribution was $3,000. Taxes for 2012 If Taylor itemizes his deductions, he can claim the $2,000 loss on Schedule A (Form 1040). Taxes for 2012 Example 2. Taxes for 2012 Assume the same facts as in Example 1 , except that Taylor also had a distribution of $9,000 from QTP #2, giving him total distributions for 2013 of $10,000. Taxes for 2012 His total basis in these distributions was $4,500 ($3,000 for QTP #1 and $1,500 for QTP #2). Taxes for 2012 Taylor's adjusted qualified education expenses for 2013 totaled $6,000. Taxes for 2012 In order to figure his taxable earnings, Taylor combines the two accounts and determines his taxable earnings as follows. Taxes for 2012   1. Taxes for 2012 $10,000 (total distribution)−$4,500 (basis portion of distribution)     = $5,500 (earnings included in distribution)   2. Taxes for 2012 $5,500 (earnings) x $6,000 AQEE  $10,000 distribution           =$3,300 (tax-free earnings)     3. Taxes for 2012 $5,500 (earnings)−$3,300 (tax-free earnings)     =$2,200 (taxable earnings)                 Taylor must include $2,200 in income on Form 1040, line 21. Taxes for 2012 Because Taylor's accounts must be combined, he cannot deduct his $2,000 loss (QTP #1) on Schedule A (Form 1040). Taxes for 2012 Instead, the $2,000 loss reduces the total earnings that were distributed, thereby reducing his taxable earnings. Taxes for 2012 Additional Tax on Taxable Distributions Generally, if you receive a taxable distribution, you also must pay a 10% additional tax on the amount included in income. Taxes for 2012 Exceptions. Taxes for 2012   The 10% additional tax does not apply to distributions: Paid to a beneficiary (or to the estate of the designated beneficiary) on or after the death of the designated beneficiary. Taxes for 2012 Made because the designated beneficiary is disabled. Taxes for 2012 A person is considered to be disabled if he or she shows proof that he or she cannot do any substantial gainful activity because of his or her physical or mental condition. Taxes for 2012 A physician must determine that his or her condition can be expected to result in death or to be of long-continued and indefinite duration. Taxes for 2012 Included in income because the designated beneficiary received: A tax-free scholarship or fellowship (see Tax-Free Scholarships and Fellowships in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions), Veterans' educational assistance (see Veterans' Benefits in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions), Employer-provided educational assistance (see chapter 11, Employer-Provided Educational Assistance ), or Any other nontaxable (tax-free) payments (other than gifts or inheritances) received as educational assistance. Taxes for 2012 Made on account of the attendance of the designated beneficiary at a U. Taxes for 2012 S. Taxes for 2012 military academy (such as the USNA at Annapolis). Taxes for 2012 This exception applies only to the extent that the amount of the distribution does not exceed the costs of advanced education (as defined in section 2005(d)(3) of title 10 of the U. Taxes for 2012 S. Taxes for 2012 Code) attributable to such attendance. Taxes for 2012 Included in income only because the qualified education expenses were taken into account in determining the American opportunity or lifetime learning credit (see Coordination With American Opportunity and Lifetime Learning Credits , earlier. Taxes for 2012 ) Exception (3) applies only to the extent the distribution is not more than the scholarship, allowance, or payment. Taxes for 2012 Figuring the additional tax. Taxes for 2012    Use Part II of Form 5329, to figure any additional tax. Taxes for 2012 Report the amount on Form 1040, line 58, or Form 1040NR, line 56. Taxes for 2012 Rollovers and Other Transfers Assets can be rolled over or transferred from one QTP to another. Taxes for 2012 In addition, the designated beneficiary can be changed without transferring accounts. Taxes for 2012 Rollovers Any amount distributed from a QTP is not taxable if it is rolled over to another QTP for the benefit of the same beneficiary or for the benefit of a member of the beneficiary's family (including the beneficiary's spouse). Taxes for 2012 An amount is rolled over if it is paid to another QTP within 60 days after the date of the distribution. Taxes for 2012 Do not report qualifying rollovers (those that meet the above criteria) anywhere on Form 1040 or 1040NR. Taxes for 2012 These are not taxable distributions. Taxes for 2012 Members of the beneficiary's family. Taxes for 2012   For these purposes, the beneficiary's family includes the beneficiary's spouse and the following other relatives of the beneficiary. Taxes for 2012 Son, daughter, stepchild, foster child, adopted child, or a descendant of any of them. Taxes for 2012 Brother, sister, stepbrother, or stepsister. Taxes for 2012 Father or mother or ancestor of either. Taxes for 2012 Stepfather or stepmother. Taxes for 2012 Son or daughter of a brother or sister. Taxes for 2012 Brother or sister of father or mother. Taxes for 2012 Son-in-law, daughter-in-law, father-in-law, mother-in-law, brother-in-law, or sister-in-law. Taxes for 2012 The spouse of any individual listed above. Taxes for 2012 First cousin. Taxes for 2012 Example. Taxes for 2012 When Aaron graduated from college last year he had $5,000 left in his QTP. Taxes for 2012 He wanted to give this money to his younger brother, who was in junior high school. Taxes for 2012 In order to avoid paying tax on the distribution of the amount remaining in his account, Aaron contributed the same amount to his brother's QTP within 60 days of the distribution. Taxes for 2012 If the rollover is to another QTP for the same beneficiary, only one rollover is allowed within 12 months of a previous transfer to any QTP for that designated beneficiary. Taxes for 2012 Changing the Designated Beneficiary There are no income tax consequences if the designated beneficiary of an account is changed to a member of the beneficiary's family. Taxes for 2012 See Members of the beneficiary's family , earlier. Taxes for 2012 Example. Taxes for 2012 Assume the same situation as in the last example. Taxes for 2012 Instead of closing his QTP and paying the distribution into his brother's QTP, Aaron could have instructed the trustee of his account to simply change the name of the beneficiary on his account to that of his brother. 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Taxes for 2012 9. Taxes for 2012   Ingresos y Gastos de Alquiler Table of Contents Introduction Useful Items - You may want to see: Ingresos de Alquiler Gastos de AlquilerDesocupada mientras está en venta. Taxes for 2012 Reparaciones y Mejoras Otros Gastos Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Alquiler de Parte de una Propiedad Alquiler sin Fines de Lucro Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones)Cómo Dividir los Gastos Unidad Habitable Usada como Vivienda Cómo Declarar Ingresos y Deducciones DepreciaciónCambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Taxes for 2012 Límites sobre las Pérdidas de AlquilerReglas sobre el Monto de Riesgo Límites sobre las Actividades Pasivas Cómo Declarar Ingresos y Gastos de AlquilerAnexo E (Formulario 1040) Introduction Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca también los temas siguientes: Uso personal de una unidad habitable (incluyendo una casa de vacaciones). Taxes for 2012 Depreciación. Taxes for 2012 Límites sobre las pérdidas de alquiler. Taxes for 2012 Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Taxes for 2012 Si vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Taxes for 2012 Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos. Taxes for 2012 Si alquila un condominio o un apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. Taxes for 2012 Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, para más información. Taxes for 2012 Useful Items - You may want to see: Publicación 527 Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de propiedad puesta en uso antes de 1987), en inglés 535 Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad pasiva y reglas sobre el monto a riesgo), en inglés 946 How To Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés Formulario (e Instrucciones) 4562 Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés 6251 Alternative Minimum Tax – Individuals (Impuesto mínimo alternativo —personas físicas), en inglés 8582 Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las pérdidas de actividades pasivas), en inglés Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés Ingresos de Alquiler En la mayoría de los casos, tiene que incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. Taxes for 2012 El ingreso de alquiler es todo pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. Taxes for 2012 Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler. Taxes for 2012 Cuándo declarar los ingresos de alquiler. Taxes for 2012   Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare el ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibió. Taxes for 2012 Usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta cuándo ganó dicho ingreso. Taxes for 2012 Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria. Taxes for 2012   Para más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables , en el capítulo 1. Taxes for 2012 Alquiler anticipado. Taxes for 2012   El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. Taxes for 2012 Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta el período cubierto ni el método contable que utilice. Taxes for 2012 Ejemplo. Taxes for 2012 Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Taxes for 2012 Durante el primer año, recibe $5,000 por el alquiler del primer año y $5,000 por el alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Taxes for 2012 Usted tiene que incluir $10,000 en su ingreso en el primer año. Taxes for 2012 Anulación de un contrato de arrendamiento. Taxes for 2012   Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considera alquiler. Taxes for 2012 Incluya este pago en sus ingresos del año en que lo recibió, independientemente de cuál sea su método contable. Taxes for 2012 Gastos pagados por el inquilino. Taxes for 2012   Si su inquilino paga cualquiera de los gastos suyos, los pagos se consideran ingreso de alquiler. Taxes for 2012 Ya que tiene que incluir los gastos en su ingreso, puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. Taxes for 2012 Vea Gastos de Alquiler , más adelante, para información adicional. Taxes for 2012 Propiedad o servicios. Taxes for 2012   Si recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler. Taxes for 2012   Si los servicios son proporcionados a un precio acordado o especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario. Taxes for 2012 Depósitos de garantía. Taxes for 2012   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. Taxes for 2012 Pero si guarda todo o una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante cualquier año porque su inquilino no cumplió las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantuvo como ingresos en ese año. Taxes for 2012   Si una cantidad denominada depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. Taxes for 2012 Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba. Taxes for 2012 Participación parcial. Taxes for 2012   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, tendrá que declarar su parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad. Taxes for 2012 Alquiler de propiedad que se usa también como su vivienda personal. Taxes for 2012   Si alquila propiedad que también usa como su vivienda personal y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. Taxes for 2012 Sin embargo, puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. Taxes for 2012 Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Taxes for 2012 Gastos de Alquiler Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. Taxes for 2012 También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. Taxes for 2012 La depreciación , la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se explica más adelante. Taxes for 2012 Uso personal de propiedad de alquiler. Taxes for 2012   Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. Taxes for 2012 Además, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. Taxes for 2012 Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Taxes for 2012 Participación parcial. Taxes for 2012   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, los gastos pagados se pueden deducir según el porcentaje de propiedad que le corresponde. Taxes for 2012 Cuándo deducir los gastos de alquiler. Taxes for 2012   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, usted generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga. Taxes for 2012 Depreciación. Taxes for 2012   Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Taxes for 2012 Vea Placed in Service (Puesta en uso) bajo When Does Depreciation Begin and End (¿Cuándo comienza y termina la depreciación?), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés. Taxes for 2012 Gastos previos al alquiler. Taxes for 2012   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que la ponga a la disposición de inquilinos. Taxes for 2012 Alquileres por cobrar. Taxes for 2012   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no deduzca los alquileres por cobrar. Taxes for 2012 Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir. Taxes for 2012 Propiedad desocupada de alquiler. Taxes for 2012   Si tiene propiedad de alquiler, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. Taxes for 2012 Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada. Taxes for 2012 Desocupada mientras está en venta. Taxes for 2012   Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda. Taxes for 2012 Si la propiedad no se ofrece ni está disponible para ser alquilada mientras está en venta, los gastos no son gastos de alquiler deducibles. Taxes for 2012 Reparaciones y Mejoras Generalmente, un gasto por reparaciones o mantenimiento de su propiedad de alquiler se puede deducir si no está requerido a capitalizar el gasto. Taxes for 2012 Mejoras. Taxes for 2012   Tiene que capitalizar cualquier gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler. Taxes for 2012 Un gasto es para una mejora si resulta en un mejoramiento de su propiedad, si restaura su propiedad, o modifica su propiedad para un uso nuevo o diferente. Taxes for 2012 Mejoramientos. Taxes for 2012   Gastos que pueden resultar en un mejoramiento a su propiedad incluyen gastos para arreglar un defecto o fallo preexistente, ampliar o expander su propiedad, o aumentar la capacidad, resistencia, o calidad de su propiedad. Taxes for 2012 Restauración. Taxes for 2012   Gastos que pueden ser para la restauración incluyen gastos para reemplazar una parte sustancial de la estructura de su propiedad, reparar daños resultantes de un hecho fortuito después de ajustar la base correctamente, o reconstruir su propiedad para restaurarla a una condición como nueva. Taxes for 2012 Adaptación. Taxes for 2012   Gastos que pueden ser para la adaptación incluyen gastos para modificar su propiedad con fines de darle un uso que no sea el uso previsto y ordinario de la propiedad cuando empezó a alquilarla. Taxes for 2012 Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. Taxes for 2012 Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad. Taxes for 2012 Por lo general, los gastos capitalizados para la mejora de su propiedad se pueden depreciar como si la mejora fuera propiedad separada. Taxes for 2012 Otros Gastos Otros gastos que puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro de alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos explicados a continuación. Taxes for 2012 Primas de seguro pagadas por anticipado. Taxes for 2012   Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, por cada año de cobertura puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. Taxes for 2012 No puede deducir la prima total en el año en que usted la pague. Taxes for 2012 Honorarios legales y otros honorarios profesionales. Taxes for 2012   Puede deducir, como gastos de alquiler, gastos legales y otros gastos profesionales; por ejemplo, gastos de preparación de la declaración de impuestos que pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Taxes for 2012 Por ejemplo, en su Anexo E del año 2013, usted puede deducir cargos pagados en el año 2013 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2012. Taxes for 2012 También puede deducir, como gasto de alquiler, todo gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler. Taxes for 2012 Impuestos sobre beneficios locales. Taxes for 2012   Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Taxes for 2012 Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar y se tienen que añadir a la base de su propiedad. Taxes for 2012 No obstante, puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios. Taxes for 2012 Gastos de transporte local. Taxes for 2012    Tal vez pueda deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si incurrió en los mismos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. Taxes for 2012 Sin embargo, los gastos incurridos para viajar y regresar desde su domicilio a una propiedad de alquiler constituyen gastos no deducibles por la ida y vuelta a su trabajo, a menos que utilice su domicilio como lugar principal de negocios. Taxes for 2012 Vea la Publicación 587, Business Use of Your Home (Uso de su domicilio para propósitos comerciales), en inglés, para saber si la oficina en su domicilio puede considerarse lugar principal de negocios. Taxes for 2012   Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Taxes for 2012 Para 2013, la tarifa estándar por milla de uso comercial es 56. Taxes for 2012 5 centavos por milla. Taxes for 2012 Para más información, vea el capítulo 26. Taxes for 2012    Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Taxes for 2012 Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos. Taxes for 2012 Alquiler de equipo. Taxes for 2012   Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. Taxes for 2012 Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. Taxes for 2012 De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Taxes for 2012 Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado. Taxes for 2012 Alquiler de propiedad. Taxes for 2012   Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que usa para propósitos de alquiler. Taxes for 2012 Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento. Taxes for 2012 Gastos de viaje. Taxes for 2012   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje es cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad de alquiler. Taxes for 2012 Tiene que asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. Taxes for 2012 Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. Taxes for 2012 Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. Taxes for 2012 Para más información sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26. Taxes for 2012    Para deducir gastos de viaje, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Taxes for 2012   Vea la sección titulada Rental Expenses (Gastos de alquiler), en la Publicación 527, en inglés, para más información. Taxes for 2012 Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal. Taxes for 2012 Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler. Taxes for 2012 No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que mantuvo la propiedad para uso personal. Taxes for 2012 Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los gastos de los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales. Taxes for 2012 Ejemplo. Taxes for 2012 Su año tributario es el año natural. Taxes for 2012 Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Taxes for 2012 Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos (7/12) de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro. Taxes for 2012 A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que paga por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos. Taxes for 2012 Alquiler de Parte de una Propiedad Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquélla usada para fines personales como si tuviera realmente dos propiedades distintas. Taxes for 2012 Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Taxes for 2012 También puede deducir como gastos de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquéllos de electricidad o de pintar el exterior de su casa. Taxes for 2012 No ha habido cambios en cuanto a los tipos de gastos que se pueden deducir por la parte de su propiedad destinada a uso personal. Taxes for 2012 Normalmente, estos gastos se pueden deducir solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Taxes for 2012 Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado. Taxes for 2012 No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Taxes for 2012 Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila, o si paga primas por seguro de daños con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. Taxes for 2012 Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo costo de la segunda línea telefónica se podrá deducir como gasto de alquiler. Taxes for 2012 Como se explica más adelante, puede deducir depreciación sobre la parte de la vivienda que usó para alquiler y también sobre los muebles y el equipo que utilizó para propósitos de alquiler. Taxes for 2012 Cómo dividir los gastos. Taxes for 2012   Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Taxes for 2012 Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Taxes for 2012 Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Taxes for 2012 Los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquéllos que se basan en (1) cuántos cuartos hay en su casa y (2) el número de pies cuadrados de su casa. Taxes for 2012 Alquiler sin Fines de Lucro Si no alquila su propiedad con fines de lucro, podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. Taxes for 2012 No se puede deducir una pérdida ni trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. Taxes for 2012 Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin fines de lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés. Taxes for 2012 Dónde se anota la deducción. Taxes for 2012   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 del Formulario 1040. Taxes for 2012 Por ejemplo, puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su vivienda principal o segunda vivienda), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas correspondientes del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions (Deducciones detalladas), si detalla las deducciones. Taxes for 2012   Si detalla sus deducciones, anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). Taxes for 2012 Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado. Taxes for 2012 Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) Si usa una unidad habitable para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Taxes for 2012 Normalmente, los gastos de alquiler no serán mayores que el total de los gastos multiplicados por una fracción; el denominador de la cual es el número total de días que se usa la unidad habitable, y el numerador de la cual es el número total de días que realmente se alquila a un precio justo de alquiler. Taxes for 2012 Sólo los gastos de alquiler podrían deducirse en el Anexo E del Formulario 1040. Taxes for 2012 Algunos gastos personales podrían deducirse si usted detalla las deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Taxes for 2012 Usted también tiene que determinar si la unidad habitable se considera una vivienda. Taxes for 2012 Si la unidad habitable se considera una vivienda, la cantidad de gastos de alquiler que puede deducir podría limitarse. Taxes for 2012 Si una unidad habitable se considera o no una vivienda depende de cuántos días durante el año se consideren días de uso personal. Taxes for 2012 Existe una regla especial si utilizó la unidad habitable como vivienda y la alquiló por menos de 15 días durante el año. Taxes for 2012 Unidad habitable. Taxes for 2012    Una unidad habitable incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. Taxes for 2012 Asimismo, incluye toda estructura u otros bienes pertenecientes a dicha unidad. Taxes for 2012 Una unidad habitable tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar. Taxes for 2012    Una unidad habitable no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante. Taxes for 2012 La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como vivienda durante el año. Taxes for 2012 Ejemplo. Taxes for 2012 Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. Taxes for 2012 Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. Taxes for 2012 La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una unidad habitable. Taxes for 2012 Cómo Dividir los Gastos Si usa una unidad habitable para fines de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días usados para cada fin. Taxes for 2012 Al dividir sus gastos, siga estas reglas: Cualquier día en que se alquile la unidad a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales ese día. Taxes for 2012 Esta regla no es aplicable al determinar si la usó como vivienda. Taxes for 2012 Cualquier día en que la unidad esté disponible para alquilarse, pero no se alquila en realidad, no se considera día de uso para fines de alquiler. Taxes for 2012 Ejemplo. Taxes for 2012 Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Taxes for 2012 Durante este período, salvo la primera semana de agosto (7 días) cuando no pudo hallar a un inquilino, alquiló su casa de playa a un precio justo de alquiler. Taxes for 2012 La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. Taxes for 2012 La familia de usted también usó la casa de playa durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). Taxes for 2012 La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto. Taxes for 2012 Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente: La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). Taxes for 2012 Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. Taxes for 2012 El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana. Taxes for 2012 Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las dos últimas semanas de mayo). Taxes for 2012 El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler). Taxes for 2012 Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa. Taxes for 2012 Nota. Taxes for 2012 Para determinar si usó la casa como vivienda, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. Taxes for 2012 Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. Taxes for 2012 Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días y más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como vivienda. Taxes for 2012 Si tiene una pérdida neta, tal vez no pueda deducir todos los gastos de alquiler. Taxes for 2012 Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda, a continuación. Taxes for 2012 Unidad Habitable Usada como Vivienda Si usa una unidad habitable para propósitos de alquiler y propósitos personales, el trato tributario de los gastos de alquiler que calculó anteriormente bajo Cómo dividir los gastos y los ingresos de alquiler depende de si se considera que usted usa la unidad habitable como vivienda. Taxes for 2012 Usted usa una unidad habitable como vivienda durante el año tributario si la utiliza para fines personales más de cualquiera de las siguientes que sea mayor: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler. Taxes for 2012 Vea ¿Qué es un día de uso personal? , más adelante. Taxes for 2012 Precio justo de alquiler. Taxes for 2012   Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. Taxes for 2012 El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes en su área. Taxes for 2012   Si una unidad habitable se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al aplicarse el punto (2) anteriormente. Taxes for 2012 En lugar de esto, cuéntelo como día de uso personal al aplicarse los puntos (1) y (2) anteriores. Taxes for 2012 ¿Qué es un día de uso personal?   Un día de uso personal de una unidad habitable es cualquier día en que ésta sea usada por cualquiera de las personas siguientes: Usted o cualquier otra persona con intereses financieros en la unidad, a no ser que se la alquile a otro dueño como su vivienda principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Taxes for 2012 Sin embargo, vea Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar , más adelante. Taxes for 2012 Un pariente suyo o de la familia de cualquier otra persona que tenga intereses financieros en la unidad, a no ser que el pariente use la unidad habitable como su vivienda principal y pague un precio justo de alquiler. Taxes for 2012 La familia incluye únicamente a su cónyuge, sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, antepasados (padres, abuelos, etc. Taxes for 2012 ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Taxes for 2012 ). Taxes for 2012 Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra unidad habitable. Taxes for 2012 Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler. Taxes for 2012 Vivienda principal. Taxes for 2012   Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de una vivienda, su vivienda principal es generalmente aquélla en que vivió la mayor parte del tiempo. Taxes for 2012 Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Taxes for 2012   Éste es un acuerdo según el cual dos personas o más obtienen intereses financieros no divididos en la totalidad de una misma unidad habitable, inclusive el terreno, por más de 50 años, y uno o más de los copropietarios tiene derecho de ocupar la unidad habitable como su vivienda principal, si paga alquiler al (a los demás) copropietario(s). Taxes for 2012 Donación del uso de propiedad. Taxes for 2012   Usted usa una unidad habitable para propósitos personales si: Dona el uso de la unidad a una institución de caridad, Dicha institución vende el uso de la unidad en una actividad de recaudación de fondos y El “comprador” usa la unidad. Taxes for 2012 Ejemplos. Taxes for 2012   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal: Ejemplo 1. Taxes for 2012 Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. Taxes for 2012 El año pasado, les alquilaron el condominio a turistas siempre que fuera posible. Taxes for 2012 Nadie usó el condominio como vivienda principal. Taxes for 2012 Su vecino usó el condominio 2 semanas el año pasado; usted no lo utilizó en absoluto. Taxes for 2012 Debido a que su vecino tiene participación en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas 2 semanas. Taxes for 2012 Ejemplo 2. Taxes for 2012 Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Taxes for 2012 Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de alquiler. Taxes for 2012 Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no cuentan como días de uso personal para usted. Taxes for 2012 Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su vivienda principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Taxes for 2012 Ejemplo 3. Taxes for 2012 Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. Taxes for 2012 Su hijo no tiene interés financiero en esta propiedad. Taxes for 2012 La usa como su vivienda principal y le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad. Taxes for 2012 El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal por parte de usted porque su hijo la está usando como vivienda principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo. Taxes for 2012 Ejemplo 4. Taxes for 2012 Usted le alquila su casa de playa a Josué. Taxes for 2012 Josué le alquila a usted su casa en las montañas. Taxes for 2012 Cada uno paga un precio justo de alquiler. Taxes for 2012 Usted usa su propia casa para fines personales los días en que él la usa porque Josué usa su casa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él. Taxes for 2012 Días usados para reparaciones y mantenimiento. Taxes for 2012   Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como día de uso personal. Taxes for 2012 No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día. Taxes for 2012 Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar. Taxes for 2012   Con el fin de determinar si una unidad habitable se usó como vivienda, quizás no tenga que contar como días de uso personal los días en que usó la propiedad como vivienda principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento. Taxes for 2012 No los cuente como días de uso personal si: Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos. Taxes for 2012 Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad. Taxes for 2012 Sin embargo, este requisito especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal. Taxes for 2012 Ejemplos. Taxes for 2012   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como vivienda. Taxes for 2012 Ejemplo 1. Taxes for 2012 Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Taxes for 2012 Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. Taxes for 2012 Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Taxes for 2012 Calculó que 27 días son el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler. Taxes for 2012 En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler. Taxes for 2012 El apartamento del sótano fue usado como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 30 días. Taxes for 2012 Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. Taxes for 2012 El uso personal (30 días) supera el total más alto entre: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días). Taxes for 2012 Ejemplo 2. Taxes for 2012 Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol de la universidad local (un total de 27 días). Taxes for 2012 Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) de julio. Taxes for 2012 Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler es 3 días. Taxes for 2012 El dormitorio se usó como vivienda porque fue utilizado para propósitos personales por 21 días. Taxes for 2012 Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días). Taxes for 2012 Ejemplo 3. Taxes for 2012 Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. Taxes for 2012 Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. Taxes for 2012 Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no le reembolsó ninguna parte del alquiler. Taxes for 2012 De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Taxes for 2012 Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 días (170 menos 10). Taxes for 2012 Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. Taxes for 2012 Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año. Taxes for 2012 Usted usó el condominio como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Taxes for 2012 Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días). Taxes for 2012 Uso de alquiler mínimo. Taxes for 2012   Si usa la unidad habitable como vivienda y la alquila por menos de 15 días durante el año, ese período no se considera actividad de alquiler. Taxes for 2012 Para información adicional, vea Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días, más adelante. Taxes for 2012 Límite sobre las deducciones. Taxes for 2012   Alquilar una unidad habitable que se considera una vivienda no es una actividad pasiva. Taxes for 2012 En lugar de ello, si los gastos de alquiler son mayores que los ingresos de alquiler, parte, o tal vez todos los gastos en exceso no pueden utilizarse para compensar ingresos de otras fuentes. Taxes for 2012 Los gastos en exceso que no se pueden utilizar para compensar ingresos de otras fuentes se trasladan al año siguiente y se consideran gastos de alquiler para la misma propiedad. Taxes for 2012 Todos los gastos trasladados al año siguiente estarán sujetos a los límites correspondientes a dicho año. Taxes for 2012 Este límite corresponde a los gastos trasladados a un año posterior aunque no utilice la propiedad como su vivienda en dicho año posterior. Taxes for 2012   Para calcular los gastos de alquiler deducibles que corresponden al año en curso y los gastos que se trasladan al año que viene, utilice la Hoja de Trabajo 9-1. Taxes for 2012 Cómo Declarar Ingresos y Deducciones Propiedad no usada para fines personales. Taxes for 2012   Si no usa una unidad habitable para fines personales, vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante, para saber cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler. Taxes for 2012 Propiedad usada para fines personales. Taxes for 2012   Si usa una unidad habitable para fines personales, la manera en que usted declara sus ingresos y gastos de alquiler depende de si usted usó la unidad habitable como vivienda. Taxes for 2012 Propiedad no usada como vivienda. Taxes for 2012   Si usted usa una unidad habitable para fines personales, pero no como vivienda, declare todos sus ingresos de alquiler en sus ganancias. Taxes for 2012 Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Taxes for 2012 Los gastos correspondientes a su uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Taxes for 2012   Sin embargo, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. Taxes for 2012 Vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler , más adelante. Taxes for 2012 Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días. Taxes for 2012   Si usa una unidad habitable como vivienda, y la alquila menos de 15 días durante el año, se considera que su función principal no es de alquiler, y no debe ser declarada en el Anexo E (Formulario 1040). Taxes for 2012 No se le requiere declarar sus ingresos ni gastos de alquiler provenientes de esta actividad. Taxes for 2012 Los gastos, incluso los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos, impuestos sobre los bienes raíces, y toda pérdida por hecho fortuito que reúna los requisitos se deben declarar de la manera normalmente permitida, en el Anexo A (Formulario 1040). Taxes for 2012 Vea las Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) para más información acerca de cómo deducir estos gastos. Taxes for 2012 Propiedad usada como vivienda, y alquilada 15 días o más. Taxes for 2012   Si usa una unidad habitable como vivienda y la alquila 15 días o más durante el año, incluya todos los ingresos de alquiler en sus ganancias. Taxes for 2012 Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Taxes for 2012 Los gastos correspondientes al uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Taxes for 2012   Si recibió una utilidad neta por alquilar la unidad habitable por el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. Taxes for 2012 No necesitará usar la Hoja de Trabajo 9-1. Taxes for 2012   Sin embargo, si usted tuvo una pérdida neta por alquilar la unidad habitable ese año, la deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada. Taxes for 2012 Para calcular sus gastos de alquiler deducibles, y toda cantidad traspasable al año siguiente, use la Hoja de Trabajo 9-1. Taxes for 2012 Depreciación Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Taxes for 2012 Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo cada año en su declaración de impuestos. Taxes for 2012 Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir cada año: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. Taxes for 2012 No puede simplemente deducir como gastos sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo. Taxes for 2012 Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. Taxes for 2012 La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o intercambio futuro. Taxes for 2012 Quizás tenga que usar el Formulario 4562, en inglés, para calcular y declarar la depreciación. Taxes for 2012 Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante. Taxes for 2012 Impuesto mínimo alternativo. Taxes for 2012   Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que esté sujeto al impuesto mínimo alternativo. Taxes for 2012 La depreciación acelerada le permite deducir más depreciación más temprano en el periodo de recuperación de la que podría deducir si utilizara el método de la depreciación uniforme (la misma deducción cada año). Taxes for 2012 Declaración de la cantidad correcta de depreciación. Taxes for 2012   Usted debería declarar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. Taxes for 2012 Si no ha declarado toda la cantidad de depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor de la base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir. Taxes for 2012   Si dedujo una cantidad incorrecta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U. Taxes for 2012 S. Taxes for 2012 Individual Income Tax Return (Declaración enmendada del impuesto federal sobre el ingreso personal de los Estados Unidos), en inglés. Taxes for 2012 Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para declarar la cantidad correcta de depreciación. Taxes for 2012 Vea Claiming the Correct Amount of Depreciation (Declaración de la cantidad correcta de depreciación), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés, para más información. Taxes for 2012 Cambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Taxes for 2012   Para cambiar su método contable, normalmente tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el cambio de método contable), en inglés, para obtener la autorización del Servicio de Impuestos Internos. Taxes for 2012 En algunos casos, puede recibir autorización automática. Taxes for 2012 Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés. Taxes for 2012 Terreno. Taxes for 2012   No puede depreciar el costo del terreno porque normalmente el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. Taxes for 2012 Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquéllos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar. Taxes for 2012 Información adicional. Taxes for 2012   Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación. Taxes for 2012 Límites sobre las Pérdidas de Alquiler Si tiene alguna pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, dos clases de reglas pueden limitar la cantidad que puede deducir de las pérdidas. Taxes for 2012 Tiene que considerar estas reglas en el mismo orden a continuación. Taxes for 2012 Reglas sobre el monto de riesgo. Taxes for 2012 Estas reglas son aplicadas primero si hay inversión en su actividad de alquiler de bienes raíces por la cual usted no tiene monto de riesgo. Taxes for 2012 Esto es aplicable sólo si la propiedad de bienes raíces fue puesta en uso después de 1986. Taxes for 2012 Límites sobre las actividades pasivas. Taxes for 2012 Por lo general, las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces son consideradas como actividades pasivas y las pérdidas no son deducibles al menos que tenga ingresos de otras actividades pasivas para compensar las pérdidas. Taxes for 2012 Sin embargo, existen excepciones. Taxes for 2012 Reglas sobre el Monto de Riesgo Podría estar sujeto a las reglas sobre el monto de riesgo si tiene: Una pérdida de una actividad de una ocupación o negocio o para generar ingresos, y Cantidades invertidas en la actividad por la cual usted no tiene un riesgo completo. Taxes for 2012 Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en uso antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo. Taxes for 2012 Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. Taxes for 2012 Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el dinero y la base ajustada de otras propiedades que haya aportado en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. Taxes for 2012 Vea la Publicación 925, en inglés, para más información. Taxes for 2012 Límites sobre las Actividades Pasivas Por lo general, todas las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces (excepto las de ciertos agentes de bienes raíces, más adelante) son actividades pasivas. Taxes for 2012 En este contexto, una actividad de alquiler es aquélla mediante la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios. Taxes for 2012 Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas. Taxes for 2012    Las deducciones o pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. Taxes for 2012 Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, salvo aquéllos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Taxes for 2012 Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Taxes for 2012 Toda pérdida o crédito excedente se traspasa al año tributario siguiente. Taxes for 2012   Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés. Taxes for 2012    Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582, en inglés, para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos. Taxes for 2012 Agentes de bienes raíces. Taxes for 2012   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era agente de bienes raíces. Taxes for 2012 Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Taxes for 2012 Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés. Taxes for 2012 Excepción por el Uso Personal de una Unidad Habitable Si usted utilizó la propiedad de alquiler como su hogar durante el año, todo ingreso, deducción, ganancia o pérdida que le corresponde a dicho uso no se tomará en cuenta para propósitos del límite sobre la pérdida de actividades pasivas. Taxes for 2012 En vez de eso, siga las reglas que se explican bajo el tema titulado Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , anteriormente. Taxes for 2012 Excepción para Actividades de Alquiler de Bienes Raíces con Participación Activa Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, quizás podría deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. Taxes for 2012 Este descuento especial es una excepción a la regla general que no admite las pérdidas que excedan del monto de los ingresos procedentes de actividades pasivas. Taxes for 2012 De igual modo, usted quizás podría compensar los impuestos con créditos de hasta $25,000 de ingresos no pasivos que provengan de dicha actividad después de tomar en consideración cualquier pérdida permitida por esta excepción. Taxes for 2012 Participación activa. Taxes for 2012   Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración o hizo las gestiones para que otros proveyeran servicios (tales como reparaciones) de manera importante y bona fide (de buena fe). Taxes for 2012 Las decisiones de administración que pueden contar como participación activa incluyen el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes. Taxes for 2012 Descuento especial máximo. Taxes for 2012   El descuento especial máximo es: $25,000 para solteros y casados que presenten una declaración conjunta para el año tributario, $12,500 para casados que presenten la declaración por separado para el año tributario y que hayan vivido separados de sus cónyuges en todo momento del año tributario y $25,000 para un caudal hereditario calificado, menos el descuento especial al que tiene derecho el cónyuge sobreviviente. Taxes for 2012   Si sus ingresos brutos ajustados modificados (MAGI, por sus siglas en inglés) son $100,000 o menos ($50,000 o menos si son casados que presentan la declaración por separado), puede deducir la pérdida hasta la cantidad especificada arriba. Taxes for 2012 Si su MAGI es superior a $100,000 (superior a $50,000 si son casados que presentan la declaración por separado), el descuento especial se limita al 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado) y su MAGI. Taxes for 2012   Por lo general, si su MAGI es $150,000 o más ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado), no hay descuento especial. Taxes for 2012 Información adicional. Taxes for 2012   Vea la Publicación 925, en inglés, para obtener más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de ganancias y pérdidas devengadas por enajenación de una actividad pasiva. Taxes for 2012 Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler El formulario básico para declarar ingresos y gastos de alquiler residencial es el Anexo E (Formulario 1040). Taxes for 2012 Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. Taxes for 2012 Consulte Alquiler sin Fines de Lucro , anteriormente. Taxes for 2012 Prestación de servicios sustanciales. Taxes for 2012   Si proporciona servicios sustanciales que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de criado doméstico, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss From Business (Ganancia o pérdida de negocios), o el Anexo C-EZ (Formulario 1040), Net Profit From Business (Sole Proprietorship) (Utilidad neta de negocios (empresa con dueño único)), en inglés. Taxes for 2012 Los servicios sustanciales no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etcétera. Taxes for 2012 Para más información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de impuestos para pequeños negocios), en inglés. Taxes for 2012 Puede también estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler utilizando el Anexo SE (Formulario 1040), Self-Employment Tax (Impuesto del trabajo por cuenta propia). Taxes for 2012    Use el Formulario 1065, U. Taxes for 2012 S. Taxes for 2012 Return of Partnership Income (Declaración de ingresos de sociedades colectivas de los Estados Unidos), en inglés, si su actividad de alquiler es de una sociedad colectiva (incluyendo una sociedad colectiva con su cónyuge a menos que sea una empresa conjunta que reúne los requisitos). Taxes for 2012 Empresa conjunta que reúne los requisitos. Taxes for 2012   Si usted y su cónyuge cada uno participan materialmente como los únicos socios de un negocio de bienes raíces del cual la posesión y operación es conjunta, y presentan una declaración conjunta para el año tributario, pueden elegir conjuntamente que se les considere como si fueran una empresa conjunta que reúne los requisitos en vez de una sociedad colectiva. Taxes for 2012 En la mayoría de los casos, esta elección no aumentará el total adeudado de impuestos en la declaración conjunta, pero sí le provee a cada uno un crédito por los ingresos del Seguro Social, en los cuales se basan los beneficios de jubilación, y para la cobertura de Medicare, si sus ingresos de alquiler están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Taxes for 2012 Para más información, vea la Publicación 527, en inglés. Taxes for 2012 Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de intereses hipotecarios), en inglés. Taxes for 2012    Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098 o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. Taxes for 2012 Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). Taxes for 2012 Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. Taxes for 2012 En el margen izquierdo del Anexo E, al lado de la línea 13, escriba “See attached” (Vea información adjunta). Taxes for 2012 Anexo E (Formulario 1040) Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente servicios básicos, tales como calefacción, luz, servicios de basura, etc. Taxes for 2012 , normalmente declararía sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Taxes for 2012 Enumere la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. Taxes for 2012 Asegúrese de anotar el número de días de alquiler a un precio justo de alquiler y días de uso personal en la línea 2. Taxes for 2012 Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte cuantos Anexos E sean necesarios para enumerar las propiedades. Taxes for 2012 Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. Taxes for 2012 No obstante, llene las líneas 23a a 26 solamente en un Anexo E. Taxes for 2012 En la línea 18 de la página 1 del Anexo E, anote la depreciación que reclama por cada propiedad. Taxes for 2012 Para averiguar si tiene que adjuntar el Formulario 4562, en inglés, vea la sección titulada Form 4562 (Formulario 4562), bajo el capítulo 3 de la Publicación 527, en inglés. Taxes for 2012 Si tiene una pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, tal vez tenga que completar uno o ambos de los siguientes formularios. Taxes for 2012 Formulario 6198, At-Risk Limitations (Límites sobre el monto en riesgo), en inglés. Taxes for 2012 Vea Reglas sobre el Monto de Riesgo , anteriormente. Taxes for 2012 También vea la Publicación 925, en inglés. Taxes for 2012 Formulario 8582, Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de pérdidas de actividad pasiva), en inglés. Taxes for 2012 Vea Límites sobre las Actividades Pasivas , anteriormente. Taxes for 2012 La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y negocios hipotecarios de inversiones en bienes raíces. Taxes for 2012 Si necesita usar la página 2 del Anexo E, asegúrese de usar la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar su actividad de alquiler en la página 1. Taxes for 2012 También incluya la cantidad de la línea 26 (Parte I) en la línea 41 (Parte V), “Total income or (loss)” (Total de ingreso o (pérdida)). Taxes for 2012 Hoja de Trabajo 9-1. Taxes for 2012 Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí” a todas las preguntas siguientes: ¿Usó la unidad habitable como vivienda este año? Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda . Taxes for 2012 ¿Alquiló la unidad habitable a un precio justo de alquiler por 15 días o más este año? ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler? PARTE I. Taxes for 2012 Porcentaje del Uso de Alquiler A. Taxes for 2012 Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada a un precio justo de alquiler A. Taxes for 2012       B. Taxes for 2012 Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada (línea A) pero sin alquilar B. Taxes for 2012       C. Taxes for 2012 Número total de días de uso de alquiler. Taxes for 2012 Reste la línea B de la línea A C. Taxes for 2012       D. Taxes for 2012 Total de días de uso personal (incluyendo días en los que se haya alquilado a un precio menor del precio justo de alquiler) D. Taxes for 2012       E. Taxes for 2012 Total de días de uso de alquiler y de uso personal. Taxes for 2012 Sume las líneas C y D E. Taxes for 2012       F. Taxes for 2012 Porcentaje de gastos permitidos de alquiler. Taxes for 2012 Divida la línea C por la línea E     F. Taxes for 2012   PARTE II. Taxes for 2012 Gastos de Alquiler Permisibles 1. Taxes for 2012 Anote los alquileres recibidos 1. Taxes for 2012   2a. Taxes for 2012 Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 2a. Taxes for 2012       b. Taxes for 2012 Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondiente al alquiler b. Taxes for 2012       c. Taxes for 2012 Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) c. Taxes for 2012       d. Taxes for 2012 Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones) d. Taxes for 2012       e. Taxes for 2012 Gastos de alquiler totalmente deducibles. Taxes for 2012 Sume las líneas 2a a 2d. Taxes for 2012 Anote los gastos aquí y en las líneas correspondientes del Anexo E (vea las instrucciones) 2e. Taxes for 2012   3. Taxes for 2012 Reste la línea 2e de la línea 1. Taxes for 2012 Si es cero o menos, anote −0− 3. Taxes for 2012   4a. Taxes for 2012 Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la unidad habitable (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondiente al alquiler 4a. Taxes for 2012       b. Taxes for 2012 Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) b. Taxes for 2012       c. Taxes for 2012 Gastos de funcionamiento trasladados de la hoja de trabajo de 2012 c. Taxes for 2012       d. Taxes for 2012 Sume las líneas 4a a 4c d. Taxes for 2012       e. Taxes for 2012 Gastos permisibles. Taxes for 2012 Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4d, la que sea menor (vea las instrucciones) 4e. Taxes for 2012   5. Taxes for 2012 Reste la línea 4e de la línea 3. Taxes for 2012 Si es cero o menos, anote −0− 5. Taxes for 2012   6a. Taxes for 2012 Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 6a. Taxes for 2012       b. Taxes for 2012 Anote la depreciación de la parte de la unidad habitable correspondiente al alquiler b. Taxes for 2012       c. Taxes for 2012 Excedente de pérdidas por hecho fortuito y depreciación trasladado de la hoja de trabajo de 2012 c. Taxes for 2012       d. Taxes for 2012 Sume las líneas 6a a 6c d. Taxes for 2012       e. Taxes for 2012 Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. Taxes for 2012 Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6d, la que sea menor (vea las instrucciones) 6e. Taxes for 2012   PARTE III. Taxes for 2012 Gastos no Permitidos Trasladados al Año Siguiente 7a. Taxes for 2012 Gastos de funcionamiento a trasladarse al año siguiente. Taxes for 2012 Reste la línea 4e de la línea 4d 7a. Taxes for 2012   b. Taxes for 2012 Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación a trasladarse al año siguiente. Taxes for 2012  Reste la línea 6e de la línea 6d b. Taxes for 2012   Instrucciones de la Hoja de Trabajo 9-1. Taxes for 2012 Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Precaución. Taxes for 2012 Utilice el porcentaje calculado en la línea F de la Parte I para calcular las partes correspondientes al alquiler a anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b de la Parte II. Taxes for 2012 Línea 2a. Taxes for 2012 Calcule los intereses hipotecarios sobre la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Taxes for 2012 No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la unidad habitable. Taxes for 2012 Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Taxes for 2012 Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la unidad habitable o para refinanciar tal préstamo. Taxes for 2012 Incluya la parte de estos intereses correspondientes al alquiler en el total que anote en la línea 2a de la hoja de trabajo. Taxes for 2012   Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable que podría deducir en la línea 13 del Anexo A como si no la hubiera alquilado. Taxes for 2012 Vea las Instrucciones del Anexo A. Taxes for 2012 No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la unidad habitable. Taxes for 2012 Vea la sección titulada Línea 4b más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas conforme al límite del ingreso bruto ajustado. Taxes for 2012 Incluya la parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A en el total que se anota en la línea 2a de la hoja de trabajo. Taxes for 2012   Nota: No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. Taxes for 2012 En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A distinto. Taxes for 2012 Si ha deducido intereses hipotecarios o primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable en otros formularios, como los Anexos C o F, no se olvide de restar dicha cantidad de la deducción anotada en el Anexo A. Taxes for 2012           Línea 2c. Taxes for 2012 Calcule las pérdidas causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Taxes for 2012 Para hacerlo, complete la Sección A del Formulario 4684, Casualties and Thefts (Hechos fortuitos y robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. Taxes for 2012 Si alguna parte de la pérdida se debe a un desastre declarado como tal por el gobierno federal, vea las Instrucciones del Formulario 4684. Taxes for 2012 En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la unidad habitable. Taxes for 2012 Anote la parte del resultado correspondiente al alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo. Taxes for 2012   Nota: No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. Taxes for 2012 En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado. Taxes for 2012           Línea 2d. Taxes for 2012 Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. Taxes for 2012 Éstos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la unidad habitable. Taxes for 2012 También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los útiles de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler. Taxes for 2012           Línea 2e. Taxes for 2012 Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. Taxes for 2012 Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E. Taxes for 2012           Línea 4b. Taxes for 2012 En la línea 2a, usted anotó la parte de los intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas correspondiente al alquiler que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Taxes for 2012 Si tenía intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas adicionales que no serían deducibles en el Anexo A debido a límites correspondientes a los mismos, anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de alquiler de esas cantidades en exceso. Taxes for 2012 No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado la unidad habitable (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a). Taxes for 2012           Línea 4e. Taxes for 2012 Puede deducir las cantidades de las líneas 4a, 4b y 4c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4e. Taxes for 2012 *           Línea 6a. Taxes for 2012 Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos o robos correspondientes al alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo. Taxes for 2012   A. Taxes for 2012 Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684       B. Taxes for 2012 Anote la parte de alquiler de la línea A       C. Taxes for 2012 Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo       D. Taxes for 2012 Reste la línea C de la línea B. Taxes for 2012 Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo               Línea 6e. Taxes for 2012 Puede deducir las cantidades de las líneas 6a, 6b y 6c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo en la medida en que no superen la cantidad de la línea 6e. Taxes for 2012 * *Asignación de la deducción limitada. Taxes for 2012 Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4d o 6d este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4d o 6d. Taxes for 2012 Anote la cantidad que asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E. Taxes for 2012