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Tax planning us file your own taxes 15. Tax planning us file your own taxes   Venta de su Vivienda Table of Contents Recordatorio Introduction Useful Items - You may want to see: Vivienda Principal Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Precio de Venta Cantidad Recibida Base Ajustada Cantidad de Pérdidas o Ganancias Enajenaciones que no Sean Ventas Cómo Determinar la Base Cómo Excluir las GananciasExclusión Máxima Requisitos de Propietario y de Uso Exclusión Máxima Reducida Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Cómo Declarar la VentaHipoteca financiada por el vendedor. Tax planning us file your own taxes Información adicional. Tax planning us file your own taxes Situaciones EspecialesExcepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. Tax planning us file your own taxes Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Recordatorio Venta de vivienda con puntos no deducidos. Tax planning us file your own taxes  Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. Tax planning us file your own taxes Consulte Hipoteca que termina antes del plazo de vigencia convenido bajo Puntos en el capítulo 23. Tax planning us file your own taxes Introduction Este capítulo explica las reglas tributarias que son aplicables cuando vende su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes En la mayoría de los casos, su vivienda principal es aquélla en la que vive la mayor parte del tiempo. Tax planning us file your own taxes Si vendió su vivienda principal en el año 2013, es posible que pueda excluir de sus ingresos todas las ganancias hasta un máximo de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). Tax planning us file your own taxes Consulte Cómo Excluir las Ganancias , más adelante. Tax planning us file your own taxes Generalmente, si puede excluir todas las ganancias, no es necesario que declare dicha venta en su declaración de impuestos. Tax planning us file your own taxes Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. Tax planning us file your own taxes Declare estas ganancias en el Formulario 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes de capital), en inglés, y en el Anexo D (Formulario 1040). Tax planning us file your own taxes Es posible que también tenga que llenar el Formulario 4797, Sales of Business Property (Ventas de propiedad comercial), en inglés. Tax planning us file your own taxes Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. Tax planning us file your own taxes Si tiene pérdidas de la venta, generalmente no puede deducirlas en su declaración. Tax planning us file your own taxes Sin embargo, podría verse obligado a declararlas. Tax planning us file your own taxes Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. Tax planning us file your own taxes Los temas principales de este capítulo son los siguientes: Cómo calcular las pérdidas o ganancias. Tax planning us file your own taxes Cómo determinar la base. Tax planning us file your own taxes Cómo excluir las ganancias. Tax planning us file your own taxes Requisitos de propiedad y de uso. Tax planning us file your own taxes Cómo declarar la venta. Tax planning us file your own taxes Otros temas incluyen lo siguiente: Uso comercial o alquiler de vivienda. Tax planning us file your own taxes Recuperación de un subsidio hipotecario federal. Tax planning us file your own taxes Useful Items - You may want to see: Publicación 523 Selling Your Home (Venta de su vivienda), en inglés 530 Tax Information for Homeowners (Información tributaria para propietarios de vivienda), en inglés 547(SP) Hechos Fortuitos, Desastres y Robos Formulario (e Instrucciones) Anexo D (Formulario 1040) Capital Gains and Losses (Ganancias y pérdidas de capital), en inglés 982 Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (Reducción de atributos tributarios debido a la liquidación de deudas), en inglés 8828 Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del subsidio hipotecario federal), en inglés 8949 Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciónes de bienes de capital), en inglés Vivienda Principal Esta sección explica el término “vivienda principal”. Tax planning us file your own taxes Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a): Casa, Casa flotante, Casa rodante, Apartamento de cooperativa o Condominio. Tax planning us file your own taxes Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, en la mayoría de los casos tiene que haber sido propietario y habitado la propiedad como vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta. Tax planning us file your own taxes Terreno. Tax planning us file your own taxes   Si vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal, pero no la casa misma, no puede excluir ganancias provenientes de la venta del terreno. Tax planning us file your own taxes Sin embargo, si vende terrenos baldíos usados como parte de su vivienda principal y contiguos a la misma, tal vez pueda excluir la ganancia proveniente de la venta de dichos terrenos en ciertos casos. Tax planning us file your own taxes Vea Vacant land (Terreno baldío), bajo Main Home (Vivienda principal) en la Publicación 523, en inglés, para más información. Tax planning us file your own taxes Ejemplo. Tax planning us file your own taxes Compra un terreno y traslada su vivienda principal ahí. Tax planning us file your own taxes Luego, vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Esta venta no se considera venta de su vivienda principal y no puede excluir las ganancias provenientes de la venta del terreno. Tax planning us file your own taxes Más de una vivienda. Tax planning us file your own taxes   Si es propietario de más de una vivienda, solamente puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Tiene que incluir en sus ingresos las ganancias procedentes de la venta de cualquier otra vivienda. Tax planning us file your own taxes Si es propietario de dos viviendas y vive en ambas, su vivienda principal generalmente es aquella en que vive la mayor parte del tiempo durante el año. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 1. Tax planning us file your own taxes Usted es propietario de dos casas, una en Nueva York y otra en Florida. Tax planning us file your own taxes Entre 2009 y 2013, usted vive en la casa de Nueva York por 7 meses y en la residencia de Florida durante 5 meses de cada año. Tax planning us file your own taxes En la ausencia de hechos y circunstancias que indiquen lo contrario, la casa de Nueva York es su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Usted califica para la exclusión de la ganancia de la venta de la casa de Nueva York, pero no por la casa en Florida en el 2013. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 2. Tax planning us file your own taxes Usted es propietario de una casa, pero vive en otra casa que alquila. Tax planning us file your own taxes La casa alquilada es su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 3. Tax planning us file your own taxes Usted es propietario de dos casas, una en Virginia y otra en New Hampshire. Tax planning us file your own taxes En 2009 y 2010, usted vivió en la casa de Virginia. Tax planning us file your own taxes En 2011 y 2012, vivió en la casa de New Hampshire. Tax planning us file your own taxes En 2013, vivió otra vez en la casa de Virginia. Tax planning us file your own taxes Su residencia principal en 2009, 2010 y 2013 es la residencia de Virginia. Tax planning us file your own taxes En 2011 y 2012, su residencia principal es la residencia de New Hampshire. Tax planning us file your own taxes Usted reúne los requisitos para la exclusión de la ganancia de la venta de cualesquiera de las casas (pero no ambas) en el 2013. Tax planning us file your own taxes Propiedad usada parcialmente como su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes   Si usa solamente una parte de la propiedad como vivienda principal, las reglas que se abordan en este capítulo son aplicables sólo a las pérdidas o ganancias de la venta de esa parte de la propiedad. Tax planning us file your own taxes Para obtener detalles, consulte Uso Comercial o Alquiler de Vivienda , más adelante. Tax planning us file your own taxes Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Para calcular las pérdidas o ganancias procedentes de la venta de su vivienda principal, tiene que saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. Tax planning us file your own taxes Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener el total de pérdidas o ganancias. Tax planning us file your own taxes     Precio de venta     − Gastos de venta       Cantidad recibida       Cantidad recibida     − Base ajustada       Pérdidas o ganancias   Precio de Venta El precio de venta es la cantidad total que recibe por su vivienda. Tax planning us file your own taxes Esto incluye dinero y el valor justo de mercado de cualquier otro bien o servicio que reciba y todos los pagarés, hipotecas u otras deudas que adquiere el comprador como parte de la venta. Tax planning us file your own taxes Pago efectuado por su empleador. Tax planning us file your own taxes   Es posible que tenga que vender su vivienda debido a un traslado de trabajo. Tax planning us file your own taxes Si su empleador le paga las pérdidas originadas por la venta o gastos de venta, no incluya el pago como parte del precio de venta. Tax planning us file your own taxes Su empleador incluirá el pago como salario en el recuadro 1 del Formulario W-2 y usted lo incluirá en los ingresos en la línea 7 del Formulario 1040. Tax planning us file your own taxes Opción de compra. Tax planning us file your own taxes   Si otorga una opción de compra para su vivienda y esa opción se ejecuta, sume al precio de venta de la vivienda la cantidad que reciba por la opción. Tax planning us file your own taxes Si la opción no se ejecuta, tiene que declarar la cantidad como ingreso ordinario en el año en que venza la opción. Tax planning us file your own taxes Declare esta cantidad en la línea 21 del Formulario 1040. Tax planning us file your own taxes Formulario 1099-S. Tax planning us file your own taxes   Si recibió el Formulario 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Utilidades de transacciones de bienes raíces), en inglés, el recuadro 2 Gross Proceeds (Utilidades brutas) debe mostrar la cantidad total que recibió por su vivienda. Tax planning us file your own taxes   Sin embargo, el recuadro 2 no incluirá el valor justo de mercado de servicios o bienes que no sean dinero en efectivo o pagarés que haya recibido o recibirá. Tax planning us file your own taxes En lugar de esto, el recuadro 4 estará marcado para indicar que ha recibido (o que se anticipa que va a recibir) estos bienes. Tax planning us file your own taxes Cantidad Recibida La cantidad recibida corresponde al precio de venta menos los gastos de venta. Tax planning us file your own taxes Gastos de venta. Tax planning us file your own taxes   Los gastos de venta incluyen: Comisiones, Cargos por publicidad, Honorarios legales y Cargos de préstamo pagados por el vendedor, como tarifas por colocación de préstamos o “puntos”. Tax planning us file your own taxes Base Ajustada Durante el período en el que haya sido propietario de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base. Tax planning us file your own taxes Esta base ajustada se tiene que determinar antes de poder calcular las pérdidas o ganancias de la venta de su vivienda. Tax planning us file your own taxes Para obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base , más adelante. Tax planning us file your own taxes Cantidad de Pérdidas o Ganancias Para calcular la cantidad de pérdidas o ganancias, compare la cantidad recibida con la base ajustada. Tax planning us file your own taxes Ganancias de la venta. Tax planning us file your own taxes   Si la cantidad recibida es mayor que la base ajustada, la diferencia es una ganancia y, a excepción de cualquier parte que pueda excluir, dicha ganancia suele ser tributable. Tax planning us file your own taxes Pérdidas de la venta. Tax planning us file your own taxes   Si la cantidad recibida es menor que la base ajustada, la diferencia es una pérdida. Tax planning us file your own taxes Las pérdidas provenientes de la venta de su vivienda principal no se pueden deducir. Tax planning us file your own taxes Vivienda de propiedad conjunta. Tax planning us file your own taxes   Si usted y su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta y presentan una declaración conjunta, debe calcular sus pérdidas o ganancias como si fueran un solo contribuyente. Tax planning us file your own taxes Declaraciones por separado. Tax planning us file your own taxes   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones por separado, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Tax planning us file your own taxes Generalmente, dicha participación está determinada por la ley estatal. Tax planning us file your own taxes Copropietarios no casados. Tax planning us file your own taxes   Si usted y un copropietario que no sea su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Tax planning us file your own taxes Cada uno debe aplicar las reglas que se abordan en este capítulo de manera individual. Tax planning us file your own taxes Enajenaciones que no Sean Ventas Hay ciertas reglas especiales para otras enajenaciones de su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Ejecución hipotecaria o embargo de bienes. Tax planning us file your own taxes   Si su vivienda estuvo sujeta a juicio hipotecario o embargo, ésto se considera enajenación de la vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Consulte la Publicación 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (Deudas canceladas, ejecuciones hipotecarias, embargo y abandonos), en inglés, para calcular si tiene ingreso ordinario, pérdidas o ganancias. Tax planning us file your own taxes Abandono. Tax planning us file your own taxes   Si abandona su vivienda, vea la Publicación 4681, en inglés, para determinar si usted tiene ingresos ordinarios, ganancia o pérdida. Tax planning us file your own taxes Intercambio de viviendas. Tax planning us file your own taxes   Si intercambia su antigua vivienda por otra, trate el intercambio como una compraventa. Tax planning us file your own taxes Ejemplo. Tax planning us file your own taxes Usted habitaba y era propietario de una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. Tax planning us file your own taxes Un agente de bienes raíces aceptó su antigua vivienda por un valor de $50,000 como pago parcial para la compra de una nueva vivienda con un valor de $80,000. Tax planning us file your own taxes Esta transacción se trata como venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 – $41,000). Tax planning us file your own taxes Si el agente de bienes raíces le hubiese concedido $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua vivienda, el precio de venta aún sería $50,000 (los $27,000 concedidos para el intercambio más la hipoteca de $23,000 que asumió). Tax planning us file your own taxes Traspaso a cónyuge. Tax planning us file your own taxes   Si traspasa su vivienda a su cónyuge, o lo traspasa a su ex cónyuge por causa de divorcio, en la mayoría de los casos no hay pérdidas ni ganancias. Tax planning us file your own taxes Esto es cierto aun si recibe dinero en efectivo u otra compensación por su vivienda. Tax planning us file your own taxes Por lo tanto, no son aplicables las reglas de este capítulo. Tax planning us file your own taxes Información adicional. Tax planning us file your own taxes   Si necesita más información, consulte Transfer to spouse (Traspaso a cónyuge) en la Publicación 523, y Property Settlements (Liquidaciones de bienes) en la Publicación 504, Divorced or Separated Individuals (Personas divorciadas o separadas), ambas en inglés. Tax planning us file your own taxes Conversión involuntaria. Tax planning us file your own taxes   Si su vivienda es destruida o expropiada, y usted recibe dinero u otros bienes a cambio, como el pago de un seguro o indemnización por causa de expropiación forzosa, esto es una enajenación. Tax planning us file your own taxes Esto se considera una venta y quizás pueda excluir la totalidad o parte de la ganancia proveniente de la destrucción o expropiación de su vivienda, según se explica más adelante, bajo Situaciones Especiales . Tax planning us file your own taxes Cómo Determinar la Base Debe saber cuál es la base de su vivienda para poder calcular toda pérdida o ganancia al momento de la venta. Tax planning us file your own taxes La base de su vivienda se determina dependiendo de cómo la obtuvo. Tax planning us file your own taxes Generalmente, la base es el costo de la vivienda si la compró o construyó. Tax planning us file your own taxes Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc. Tax planning us file your own taxes ), la base, por lo general, es el valor justo de mercado cuando la recibió o la base ajustada del dueño anterior. Tax planning us file your own taxes Mientras fue propietario de su vivienda, es posible que realizara ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. Tax planning us file your own taxes El resultado de estos ajustes es la base ajustada de la vivienda, la cual se usa para calcular las pérdidas o ganancias de la venta de la misma. Tax planning us file your own taxes Consulte Base Ajustada , más adelante. Tax planning us file your own taxes Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 de esta publicación y en la Publicación 523, en inglés. Tax planning us file your own taxes Costo como Base El costo de la propiedad es la cantidad que pagó por ella en efectivo o a través de obligaciones de deuda, otros bienes o servicios. Tax planning us file your own taxes Compra. Tax planning us file your own taxes   Si compró una vivienda, la base es lo que a usted le cuesta. Tax planning us file your own taxes Esto incluye el precio de compra y ciertos costos de cierre. Tax planning us file your own taxes En la mayoría de los casos, el precio de compra incluye su pago inicial o enganche y toda deuda que haya entregado al vendedor en pago por la vivienda, como una primera o segunda hipoteca o pagarés. Tax planning us file your own taxes Si construye una vivienda o contrata a terceros para construirla, su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se explica en la Publicación 523, en inglés. Tax planning us file your own taxes Gastos de transacción o costos de cierre. Tax planning us file your own taxes   Al momento de comprar su vivienda, es posible que haya tenido costos de cierre además del precio del contrato de la propiedad. Tax planning us file your own taxes Puede incluir en la base algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que pagó por la compra de la vivienda, pero no puede incluir en la base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario. Tax planning us file your own taxes Un cargo que se paga por la compra de la vivienda es todo cargo que hubiera tenido que pagar aún si hubiera pagado por ella en efectivo (es decir, sin tener que financiarla). Tax planning us file your own taxes   El capítulo 13 indica algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que puede incluir en la base de su propiedad, incluida su vivienda. Tax planning us file your own taxes Asimismo, indica algunos de los costos de cierre que no se pueden incluir en la base. Tax planning us file your own taxes   Además, consulte la Publicación 523, en inglés, para información adicional y una definición de la base distinta a la del costo. Tax planning us file your own taxes Base Ajustada La base ajustada es su costo u otra base a la que se le restan o suman ciertas cantidades. Tax planning us file your own taxes Para calcular su base ajustada, puede utilizar la Hoja de Trabajo 1 de la Publicación 523, en inglés. Tax planning us file your own taxes No utilice la Hoja de Trabajo 1 si adquirió participación en su vivienda de un difunto que falleció en 2010 y cuyo albacea ha presentado el Formulario 8939, Allocation of Increase in Basis for Property Acquired From a Decedent (Distribución del aumento en la base de propiedad adquirida de un difunto), en inglés. Tax planning us file your own taxes Aumentos a la base. Tax planning us file your own taxes   Incluyen lo siguiente: Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año. Tax planning us file your own taxes Tasaciones especiales para mejoras locales. Tax planning us file your own taxes Toda cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada. Tax planning us file your own taxes Mejoras. Tax planning us file your own taxes   Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. Tax planning us file your own taxes Debe sumar a la base de la propiedad el costo de las ampliaciones y otras mejoras realizadas. Tax planning us file your own taxes   Por ejemplo, instalar una sala de recreación u otro baño en su sótano sin mejoras, levantar una cerca nueva, instalar nueva plomería o cablería, colocar un nuevo techo o pavimentar la entrada al garaje son actividades que constituyen mejoras. Tax planning us file your own taxes Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solario o un garaje, también constituye una mejora. Tax planning us file your own taxes Reparaciones. Tax planning us file your own taxes   Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. Tax planning us file your own taxes No sume el costo a la base de su propiedad. Tax planning us file your own taxes   Pintar el interior y exterior de su casa, reparar canaletas o pisos, reparar goteras o yeso y reemplazar ventanas rotas son ejemplos de reparaciones. Tax planning us file your own taxes Disminuciones a la base. Tax planning us file your own taxes   Incluyen lo siguiente: Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal excluidas de ingreso. Tax planning us file your own taxes La cancelación parcial o completa del ingreso por una deuda que se excluyó debido a su quiebra o insolvencia. Tax planning us file your own taxes Para obtener más detalles, vea la Publicación 4681, en inglés. Tax planning us file your own taxes Ganancias aplazadas provenientes de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997. Tax planning us file your own taxes Pérdidas fortuitas deducibles. Tax planning us file your own taxes Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas. Tax planning us file your own taxes Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso. Tax planning us file your own taxes Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler. Tax planning us file your own taxes Créditos relacionados con la eficiencia energética, permitidos por gastos incurridos en el hogar. Tax planning us file your own taxes Reste del aumento a la base, que de otra manera se permitiría por gastos en la vivienda, por la cantidad del crédito permitido por dichos gastos. Tax planning us file your own taxes Crédito tributario por adopción que haya declarado por mejoras agregadas a la base de su vivienda. Tax planning us file your own taxes Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador que haya utilizado para mejoras realizadas agregadas a la base de su vivienda. Tax planning us file your own taxes Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque lo recibió (directa o indirectamente) de alguno de los servicios públicos después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. Tax planning us file your own taxes Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía de una vivienda. Tax planning us file your own taxes Crédito tributario para el comprador de su primera vivienda en el Distrito de Columbia (permisible para la compra de una primera vivienda en el Distrito de Columbia a partir del 5 de agosto de 1997 y antes del 1 de enero del 2012). Tax planning us file your own taxes Impuesto general de ventas (permitido a partir del 2004 y antes del 2014) reclamado como una deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) que fue impuesto por la compra de bienes muebles, tales como una casa flotante usada como su hogar or casa móvil. Tax planning us file your own taxes Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal. Tax planning us file your own taxes   Quizás pueda excluir de los ingresos brutos una liquidación de la deuda calificada sobre una vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Esta exclusión corresponde a liquidaciones efectuadas después de 2006 y antes de 2014. Tax planning us file your own taxes Si opta por excluir estos ingresos, tiene que restar de la base de la vivienda principal (pero no por debajo de cero) la cantidad excluida de los ingresos brutos. Tax planning us file your own taxes   Presente el Formulario 982, en inglés, junto con la declaración de impuestos. Tax planning us file your own taxes Vea las instrucciones del mismo para información detallada. Tax planning us file your own taxes Documentación. Tax planning us file your own taxes Debe mantener documentación para demostrar la base ajustada de su vivienda. Tax planning us file your own taxes Normalmente, tiene que conservar dicha documentación durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar la declaración del año tributario en el que vendió su vivienda. Tax planning us file your own taxes Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997 y aplazó el impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. Tax planning us file your own taxes Conserve la documentación que demuestre la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos. Tax planning us file your own taxes La documentación que debe conservar incluye: Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda; Comprobantes y otra documentación de todas las mejoras, ampliaciones y otros elementos que afecten la base ajustada de la vivienda; Toda hoja de trabajo y otros cálculos que haya usado para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables; Todo Formulario 982, en inglés, que haya presentado para declarar una liquidación de la deuda calificada sobre la vivienda principal; Todo Formulario 2119, Sale of Your Home (Venta de su vivienda), en inglés, que haya presentado para aplazar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997 y Toda hoja de trabajo que haya usado para preparar el Formulario 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de trabajo de base ajustada de vivienda vendida) o Capital Improvements Worksheet (Hoja de trabajo de mejoras de capital) de las Instrucciones del Formulario 2119, en inglés, u otra fuente de cálculos. Tax planning us file your own taxes Cómo Excluir las Ganancias Es posible que reúna los requisitos para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Esto significa que, si reúne los requisitos, no tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima , presentado a continuación. Tax planning us file your own taxes Para tener derecho a esta opción, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso que se describen más adelante. Tax planning us file your own taxes Puede optar por no declarar la exclusión, incluyendo las ganancias obtenidas de la venta en los ingresos brutos en su declaración de impuestos para el año de la venta. Tax planning us file your own taxes Puede utilizar la Hoja de Trabajo 2 de la Publicación 523 para calcular la cantidad de la exclusión y ganancia tributable, si la hubiera. Tax planning us file your own taxes Si obtiene alguna ganancia tributable de la venta de su vivienda, podría verse obligado a aumentar la retención del impuesto o pagar impuestos estimados. Tax planning us file your own taxes Vea la Publicación 505, Tax Withholding and Estimated Tax (Retención del impuesto e impuesto estimado), en inglés. Tax planning us file your own taxes Exclusión Máxima Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) de la venta de su vivienda principal si se cumplen todas las siguientes condiciones: Usted reúne los requisitos de propietario. Tax planning us file your own taxes Usted reúne los requisitos de uso. Tax planning us file your own taxes Durante el período de 2 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no excluyó ganancias obtenidas de la venta de otra vivienda. Tax planning us file your own taxes Para detalles sobre ganancias asignadas a períodos de uso no calificados, vea Períodos de uso no calificado, más adelante. Tax planning us file your own taxes Tal vez pueda excluir hasta $500,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) obtenidas de la venta de su vivienda principal si está casado, presenta una declaración conjunta y reúne los requisitos enumerados en el tema sobre las reglas especiales correspondientes a declaraciones conjuntas, bajo Personas Casadas , más adelante. Tax planning us file your own taxes Requisitos de Propietario y de Uso Para reclamar una exclusión, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. Tax planning us file your own taxes Esto significa que durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta, usted tiene que haber: Sido propietario de la vivienda durante un mínimo de 2 años (requisito de propietario) y Vivido en la vivienda como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años (requisito de uso). Tax planning us file your own taxes Excepción. Tax planning us file your own taxes   Si fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal por menos de 2 años, en algunos casos aún puede reclamar una exclusión. Tax planning us file your own taxes Sin embargo, la cantidad máxima que podría excluir sería menor. Tax planning us file your own taxes Consulte Exclusión Máxima Reducida , más adelante. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 1 —posesión y ocupación de la vivienda durante 2 años. Tax planning us file your own taxes Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del año 2011. Tax planning us file your own taxes Vendió la vivienda con ganancias en octubre de 2013. Tax planning us file your own taxes Durante el período de 5 años que finalizó en la fecha de la venta en octubre de 2013, ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella más de 2 años. Tax planning us file your own taxes Por lo tanto, satisface los requisitos de propietario y de uso. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 2 —satisfacción del requisito de propiedad, pero no de uso. Tax planning us file your own taxes Daniel compró una vivienda, vivió en ella durante 6 meses, se mudó y nunca volvió a vivir en la casa. Tax planning us file your own taxes Luego la vendió con ganancias. Tax planning us file your own taxes Fue propietario de la vivienda durante el período completo de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Tax planning us file your own taxes Él satisface el requisito de propietario, pero no el de uso. Tax planning us file your own taxes No puede excluir ninguna parte de sus ganancias procedentes de la venta, a menos que haya reunido los requisitos para una exclusión máxima reducida (como se explica más adelante). Tax planning us file your own taxes Período de Propietario y de Uso Los 2 años de propietario y de uso requeridos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no tienen que ser continuos ni ocurrir simultáneamente. Tax planning us file your own taxes Satisface los requisitos si puede demostrar que fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante 24 meses completos o 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Tax planning us file your own taxes Ausencia temporal. Tax planning us file your own taxes   Las ausencias temporales breves por vacaciones u otras ausencias estacionales, aun si alquila la propiedad durante estas ausencias, se consideran períodos de uso. Tax planning us file your own taxes En los siguientes ejemplos, se supone que la exclusión máxima reducida (explicada más adelante) no es aplicable a las ventas. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 1. Tax planning us file your own taxes David Gallegos, soltero, compró una vivienda y se mudó a ella el 1 de febrero de 2011. Tax planning us file your own taxes En 2011 y 2012, David se ausentó de su casa en el verano por dos meses mientras se tomaba unas vacaciones. Tax planning us file your own taxes Vendió la casa el 1 de marzo del año 2013. Tax planning us file your own taxes Aunque el período total en el que David usó su casa es menos de 2 años (21 meses), puede excluir toda ganancia hasta $250,000 ya que cumple con los requisitos. Tax planning us file your own taxes Las vacaciones de 2 meses son ausencias cortas temporales y se cuentan como períodos de uso al determinar si David usó la casa los 2 años exigidos. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 2. Tax planning us file your own taxes El profesor Pablo Barba, soltero, compró una casa y se mudó a ella el 18 de agosto de 2010. Tax planning us file your own taxes Vivió en ella como su vivienda principal en forma continua hasta el 5 de enero de 2012, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático. Tax planning us file your own taxes El 6 de febrero de 2013, un mes después de regresar de la ausencia, vendió la casa con ganancias. Tax planning us file your own taxes Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, no puede incluir el período de ausencia para satisfacer el requisito de uso de 2 años. Tax planning us file your own taxes No puede excluir parte alguna de sus ganancias porque no usó ese domicilio por los 2 años exigidos. Tax planning us file your own taxes Satisfacción de los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes. Tax planning us file your own taxes   Puede satisfacer los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes de 2 años. Tax planning us file your own taxes Sin embargo, tiene que satisfacer ambos requisitos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Tax planning us file your own taxes Ejemplo. Tax planning us file your own taxes A partir del 2002, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. Tax planning us file your own taxes Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en condominios y compró su mismo apartamento el 3 de diciembre de 2010. Tax planning us file your own taxes En el año 2011, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año se mudó a la casa de su hija. Tax planning us file your own taxes El 12 de julio de 2013, mientras aún vivía en casa de su hija, Elena vendió su condominio. Tax planning us file your own taxes Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su condominio porque satisfizo los requisitos de propietario y de uso durante el período de 5 años del 13 de julio de 2008 al 12 de julio de 2013, fecha en que vendió su condominio. Tax planning us file your own taxes Ella fue propietaria del condominio desde el 3 de diciembre del año 2010 hasta el 12 de julio del año 2013 (más de 2 años). Tax planning us file your own taxes Vivió en la propiedad desde el 13 de julio del año 2008 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del año 2011 (más de 2 años). Tax planning us file your own taxes El tiempo que Elena vivió en la casa de su hija durante el período de 5 años se puede contar para el período de propietario y el tiempo que vivió en su apartamento alquilado durante esos 5 años se puede contar para el período de uso. Tax planning us file your own taxes Apartamento de cooperativa. Tax planning us file your own taxes   Si, como inquilino-accionista, vendió acciones en una cooperativa de viviendas, los requisitos de propietario y de uso se satisfacen siempre y cuando durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta usted: Haya sido propietario de las acciones durante un mínimo de 2 años y Haya vivido en la casa o apartamento que sus acciones le dan derecho a ocupar como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años. Tax planning us file your own taxes Excepciones a los Requisitos de Propietario y de Uso Los siguientes temas abordan excepciones a los requisitos de propietario y de uso para ciertos contribuyentes. Tax planning us file your own taxes Excepción para personas incapacitadas. Tax planning us file your own taxes   Existe una excepción al requisito de uso si: Queda física o mentalmente incapacitado para cuidarse a sí mismo y Fue propietario y vivió en su casa como su vivienda principal por un total mínimo de un año durante el período de 5 años antes de la venta de su vivienda. Tax planning us file your own taxes Conforme a esta excepción, se considera que vive en la vivienda durante todo momento en el período de 5 años en que haya sido propietario de ella y haya vivido en un establecimiento (incluido un hogar de ancianos) con licencia emitida por un estado o subdivisión política para cuidar personas en esa situación. Tax planning us file your own taxes Si satisface esta excepción al requisito de uso, aún tiene que satisfacer el requisito de propietario de 2 de los 5 años para reclamar la exclusión. Tax planning us file your own taxes Vivienda anterior destruida o expropiada. Tax planning us file your own taxes   Para fines de los requisitos de propietario y de uso, debe sumar el tiempo que fue propietario y vivió en una vivienda anterior destruida o expropiada y el tiempo que fue propietario y vivió en la vivienda de reemplazo de cuya venta desea excluir las ganancias. Tax planning us file your own taxes Esta regla es aplicable si alguna parte de la base de la vivienda que vendió dependía de la base de aquélla destruida o expropiada. Tax planning us file your own taxes De lo contrario, tiene que haber sido propietario y vivido en la misma vivienda durante 2 de los 5 años anteriores a la venta, lo cual le permitirá reunir los requisitos para la exclusión. Tax planning us file your own taxes Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz. Tax planning us file your own taxes   Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante todo período en el que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” como miembro de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o como empleado de los servicios de inteligencia. Tax planning us file your own taxes Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante el período que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” en el extranjero como empleado o voluntario inscrito o voluntario líder del Cuerpo de Paz. Tax planning us file your own taxes Esto significa que podría satisfacer el requisito de uso de 2 años aún cuando, debido a su servicio, no haya vivido realmente en su casa por lo menos los 2 años requeridos de los 5 años que terminan en la fecha de la venta. Tax planning us file your own taxes   Si esto le ayuda a reunir los requisitos para excluir ganancias, puede optar por suspender el período obligatorio de 5 años, presentando una declaración para el año de venta que no incluya las ganancias. Tax planning us file your own taxes   Para más información sobre la suspensión del período de 5 años, vea Members of the uniformed services or Foreign Service, employees of the intelligence community, or employees or volunteers of the Peace Corps (Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz), en la Publicación 523, en inglés. Tax planning us file your own taxes Personas Casadas Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta y uno de ustedes satisface los requisitos de propiedad y de uso, pueden excluir hasta $250,000 de la ganancia procedente de dicha venta. Tax planning us file your own taxes (Sin embargo, consulte Reglas especiales para declaraciones conjuntas , que aparece a continuación). Tax planning us file your own taxes Reglas especiales para declaraciones conjuntas. Tax planning us file your own taxes   Puede excluir hasta $500,000 de la totalidad de la ganancia sobre la venta de su vivienda principal si se cumple lo siguiente: Está casado y presenta una declaración conjunta para el año. Tax planning us file your own taxes Usted o su cónyuge cumple el requisito de propietario. Tax planning us file your own taxes Usted y su cónyuge cumplen el requisito de uso. Tax planning us file your own taxes Durante el período de 2 años que termina en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna proveniente de la venta de otra vivienda. Tax planning us file your own taxes Si uno de los dos cónyuges no satisface estos requisitos, la exclusión máxima que el matrimonio puede declarar es el total de las exclusiones máximas a las que tendría derecho cada cónyuge si no estuviese casado y las cantidades se calculasen por separado. Tax planning us file your own taxes Para este fin, se considera que cada cónyuge era dueño de la propiedad durante el período en el que uno de los dos fue dueño de la misma. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 1 —uno de los cónyuges vende una vivienda. Tax planning us file your own taxes Emilia vende su vivienda en junio de 2013 con una ganancia de $300,000. Tax planning us file your own taxes Posteriormente en ese año, se casa con Jaime. Tax planning us file your own taxes Ella satisface los requisitos de propiedad y de uso, pero Jaime no. Tax planning us file your own taxes Emilia puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el año 2013. Tax planning us file your own taxes La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Jaime no cumple el requisito de uso. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 2 —cada cónyuge vende una vivienda. Tax planning us file your own taxes El caso es igual al del Ejemplo 1 , excepto que Jaime también vende una vivienda en el año 2013 con una ganancia de $200,000 antes de casarse con Emilia. Tax planning us file your own taxes Él satisface los requisitos de propietario y de uso en su vivienda pero Emilia no. Tax planning us file your own taxes Emilia puede excluir $250,000 de las ganancias y Jaime puede excluir $200,000 de las ganancias de la venta de sus propias viviendas. Tax planning us file your own taxes Sin embargo, Emilia no puede utilizar la exclusión no usada de Jaime para excluir más de $250,000 de las ganancias. Tax planning us file your own taxes Por lo tanto, Emilia y Jaime tienen que reconocer $50,000 de las ganancias de la venta de la vivienda de Emilia. Tax planning us file your own taxes La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Emilia y Jaime ambos no cumplen el requisito de uso para el mismo hogar. Tax planning us file your own taxes Venta de la vivienda principal por el cónyuge sobreviviente. Tax planning us file your own taxes   Si su cónyuge murió y usted no se volvió a casar antes de la fecha de la venta, se considera que ha sido propietario y ha vivido en la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que su cónyuge fue propietario y vivió en ella como vivienda principal. Tax planning us file your own taxes   Si reúne todos los siguientes requisitos, puede tener el derecho de excluir hasta $500,000 procedentes de toda ganancia de la venta o del intercambio de su vivienda principal: La venta o el intercambio se realizó después de 2008. Tax planning us file your own taxes La venta o el intercambio se realizó dentro de los 2 años después de la fecha del fa- llecimiento de su cónyuge. Tax planning us file your own taxes No se ha vuelto a casar. Tax planning us file your own taxes Usted y su cónyuge reunían el requisito de uso en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. Tax planning us file your own taxes Usted o su cónyuge reunían el requisito de propietario en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. Tax planning us file your own taxes Ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna procedente de la venta de otra vivienda durante los últimos 2 años. Tax planning us file your own taxes Ejemplo. Tax planning us file your own taxes   Geraldo es dueño de una casa y habita en la misma como su vivienda principal desde 2009. Tax planning us file your own taxes Geraldo y Wilma se casaron el 1 de julio de 2013, y desde esa fecha habitan en la casa de Geraldo considerándola su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Geraldo falleció el 15 de agosto de 2013 y Wilma heredó la propiedad. Tax planning us file your own taxes Wilma vendió la propiedad el 3 de septiembre de 2013, fecha en la cual no se había vuelto a casar. Tax planning us file your own taxes Aunque Wilma fue dueña de la casa y habitó en la misma menos de 2 años, se considera que ha cumplido los requisitos de propiedad y de uso porque el período correspondiente a su propiedad y uso de la casa abarca el período en el que Geraldo fue dueño de la misma y habitó en ella antes de fallecer. Tax planning us file your own taxes Vivienda traspasada por cónyuge. Tax planning us file your own taxes   Si su cónyuge le traspasó su vivienda (o ex cónyuge si el traspaso se relaciona con su divorcio), se considera que ha sido propietario durante todo el período en que su cónyuge fue propietario. Tax planning us file your own taxes Uso de vivienda después del divorcio. Tax planning us file your own taxes   Se considera que ha usado la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que: Usted fue su propietario y Se permita que el cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste la usa como vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Exclusión Máxima Reducida Si no reúne los requisitos para reclamar la exclusión de $250,000 o $500,000, aún puede tener derecho a una exclusión reducida. Tax planning us file your own taxes Esto corresponde a aquellas personas que: No satisfagan los requisitos de propietario y de uso o Hayan reclamado la exclusión dentro de 2 años de vender su vivienda actual. Tax planning us file your own taxes En los dos casos, para tener derecho a una exclusión reducida, la venta de su vivienda principal tiene que deberse a uno de los siguientes motivos: Un cambio del lugar de empleo. Tax planning us file your own taxes Salud. Tax planning us file your own taxes Circunstancias imprevistas. Tax planning us file your own taxes Circunstancias imprevistas. Tax planning us file your own taxes   Se considera que la venta de su vivienda principal es por una circunstancia imprevista si el motivo principal de venta es un hecho que usted no hubiera podido anticipar razonablemente antes de comprar y ocupar su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes   Vea la Publicación 523, en inglés, para más información y para utilizar la Worksheet 3 (Hoja de trabajo 3) para calcular la exclusión máxima reducida. Tax planning us file your own taxes Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que haya utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. Tax planning us file your own taxes Sin embargo, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. Tax planning us file your own taxes Períodos de uso no calificado. Tax planning us file your own taxes   En la mayoría de los casos, la ganancia de la venta o intercambio de su vivienda principal no calificará para su exclusión en la medida en que las ganancias se asignan a los períodos de uso no calificado. Tax planning us file your own taxes Se considera que el uso no calificado es todo período a partir del 2008 en que ni usted ni su cónyuge (o su ex cónyuge) usó la propiedad como vivienda principal con las siguientes excepciones. Tax planning us file your own taxes Excepciones. Tax planning us file your own taxes   Un período de uso no calificado no incluye: Cualquier parte del período de 5 años que termine en la fecha de la venta o intercambio después de la última fecha que usted o su cónyuge usó la vivienda como vivienda principal. Tax planning us file your own taxes Cualquier período (que no exceda de un período de 10 años en su totalidad) durante el cual usted (o su cónyuge) están prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada: Como miembro de los servicios uniformados, Como miembro del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o Como empleado de los servicios de inteligencia, y Cualquier otro período de ausencia temporal (que no exceda de un período de 2 años en su totalidad) debido a un cambio de empleo, condición de salud o tales circunstancias imprevistas que hayan sido especificados por el IRS. Tax planning us file your own taxes La ganancia resultante de la venta de la propiedad se divide entre períodos de uso calificado y no calificado a base de la cantidad de tiempo que la propiedad sirvió para uso calificado y no calificado. Tax planning us file your own taxes La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso calificado todavía calificará para la exclusión de la venta de su vivienda principal. Tax planning us file your own taxes La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso no calificado no reunirá los requisitos para la exclusión. Tax planning us file your own taxes Cálculos. Tax planning us file your own taxes   Para calcular la parte de la ganancia que se le asignará al período de uso no calificado, multiplique la ganancia por la siguiente fracción:   Total de uso no calificado durante el período de propietario a partir del 2008      Total del período de propietario   Este cálculo se puede encontrar en la Hoja de Trabajo 2, línea 10, en la Publicación 523, en inglés. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 1. Tax planning us file your own taxes El 23 de mayo de 2007, Amelia (soltera en cada año de este ejemplo) compró una casa. Tax planning us file your own taxes Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2009, fecha en la que se mudó de la casa y la puso en alquiler. Tax planning us file your own taxes La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2009 al 31 de marzo de 2011. Tax planning us file your own taxes Amelia reclamó deducciónes por depreciación del 2009 al 2011 por un total de $10,000. Tax planning us file your own taxes Amelia se mudó a su casa nuevamente el 1 de abril de 2011 y vivió en ella hasta que la vendió el 31 de enero de 2013 por una ganancia de $200,000. Tax planning us file your own taxes Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (31 de enero de 2008 – 31 de enero de 2013), Amelia fue la propietaria y vivió en la casa durante más de 2 años, como se indica en la siguiente tabla. Tax planning us file your own taxes Período de  5 años Usada como Vivienda Principal Usada como Vivienda de Alquiler 31/01/08 – 31/05/09 16 meses       01/06/09 – 31/03/11   22 meses 01/04/11 – 31/01/13 22 meses         38 meses 22 meses Durante el período que Amelia fue propietaria de la casa (2,080 días), el período de uso no calificado fue de 668 días. Tax planning us file your own taxes Amelia divide 668 entre 2,080 y obtiene un decimal (redondeado al menos tres decimales) de 0. Tax planning us file your own taxes 321. Tax planning us file your own taxes Para calcular la ganancia atribuible al período de uso no calificado, se multiplica $190,000 (la ganancia no es atribuible a la deducción por depreciación $10,000) por 0. Tax planning us file your own taxes 321. Tax planning us file your own taxes Debido a que la ganancia atribuible a los períodos no calificados es $60,990, Amelia puede excluir $129,010 de su ganancia. Tax planning us file your own taxes Ejemplo 2. Tax planning us file your own taxes Guillermo fue propietario de una casa y la usó como su vivienda principal de 2007 a 2010. Tax planning us file your own taxes El 1 de enero de 2011, se mudó a otro estado. Tax planning us file your own taxes Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril de 2013, fecha en que la vendió. Tax planning us file your own taxes Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (1 de mayo de 2008 – 30 de abril de 2013), Guillermo fue el propietario de esa casa y vivió en ella durante más de 2 años. Tax planning us file your own taxes Tiene que declarar la venta en el Formulario 4797, en inglés, debido a que la casa era una propiedad de alquiler en la fecha de venta. Tax planning us file your own taxes Ya que el período de uso no calificado no incluye cualquier parte del período de 5 años después de la última fecha que Guillermo vivió en su vivienda, él no tiene un período de uso no calificado. Tax planning us file your own taxes Puesto que cumplió los requisitos de propietario y de uso, puede excluir ganancias de hasta $250,000. Tax planning us file your own taxes No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó o que pudo haber reclamado por alquilar la casa, como se explica a continuación. Tax planning us file your own taxes Depreciación después del 6 de mayo de 1997. Tax planning us file your own taxes   Si tenía derecho a declarar deducciones por depreciación porque usó su vivienda para fines comerciales o como propiedad de alquiler, no puede excluir aquella parte de sus ganancias que sea equivalente a cualquier depreciación permitida o permisible como deducción para los períodos después del 6 de mayo de 1997. Tax planning us file your own taxes Si puede demostrar mediante documentación adecuada u otras pruebas que la depreciación permitida era menor que la cantidad permisible, puede limitar la cantidad de ganancias obtenidas de modo que dicha cantidad sea igual a la cantidad de depreciación. Tax planning us file your own taxes Vea la Publicación 544, en inglés, para información adicional. Tax planning us file your own taxes Propiedad usada parcialmente para fines comerciales o de alquiler. Tax planning us file your own taxes   Si usó la propiedad en parte como vivienda principal y en parte para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler, consulte la Publicación 523, en inglés. Tax planning us file your own taxes Cómo Declarar la Venta No declare la venta de su vivienda principal del año 2013 en su declaración de impuestos, a menos que: Tenga ganancias y no reúna los requisitos para excluir la totalidad de éstas Tenga ganancias y opte por no excluirlas o Haya recibido un Formulario 1099-S. Tax planning us file your own taxes Si algunas de estas situaciones aplican, informe la ganancia total o pérdidas. Tax planning us file your own taxes Para detalles de cómo informar las pérdidas o ganancias, vea las Instrucciones para el Anexo D del Formulario 1040 y las Instrucciones del Formulario 8949, en inglés. Tax planning us file your own taxes Si usted usó la vivienda para propósitos de negocios o para sacar ingresos por el alquiler, usted posiblemente tenga que usar el Formulario 4797 para informar la venta de la parte de la propiedad usada para negocios o alquiler (o la venta de la propiedad entera, si se usó exclusivamente para negocios o alquiler). Tax planning us file your own taxes Consulte la sección Business Use or Rental of Home (Uso de vivienda como negocio o para alquiler), en inglés, en la Publicación 523, y las Instrucciones del Formulario 4797. Tax planning us file your own taxes Ventas a plazos. Tax planning us file your own taxes    Algunas ventas se realizan según acuerdos que estipulan que parte o la totalidad del precio de venta se debe pagar en un año posterior. Tax planning us file your own taxes Estas ventas se denominan “ventas a plazos”. Tax planning us file your own taxes Si financia la compra del comprador de su casa, en lugar de que éste solicite un préstamo o hipoteca a un banco, probablemente tenga una venta a plazos. Tax planning us file your own taxes Tal vez pueda declarar la parte de las ganancias que no puede excluir sobre la base a plazos. Tax planning us file your own taxes    Use el Formulario 6252, Installment Sale Income (Ingresos de venta a plazos), en inglés, para declarar la venta. Tax planning us file your own taxes Anote la exclusión en la línea 15 del Formulario 6252. Tax planning us file your own taxes Hipoteca financiada por el vendedor. Tax planning us file your own taxes   Si vende su vivienda y tiene un pagaré, hipoteca u otro acuerdo financiero, en la mayoría de los casos los pagos que reciba constan de intereses y capital. Tax planning us file your own taxes Tiene que declarar por separado como ingreso de intereses los intereses que reciba como parte de cada pago. Tax planning us file your own taxes Si el comprador de su vivienda usa la propiedad como vivienda principal o segunda vivienda, también tiene que declarar el nombre, la dirección y el número de Seguro Social (SSN, por sus siglas en inglés) del comprador en la línea 1 del Anexo B (Formulario 1040A o 1040). Tax planning us file your own taxes El comprador tiene que darle su SSN y usted tiene que darle el suyo al comprador. Tax planning us file your own taxes Si no satisface estos requisitos, es posible que tenga que pagar una multa de $50 por cada incumplimiento. Tax planning us file your own taxes Si usted o el comprador no tiene un SSN y no reúne los requisitos para obtener uno, vea Número de Seguro Social , en el capítulo 1. Tax planning us file your own taxes Información adicional. Tax planning us file your own taxes   Para obtener más información acerca de las ventas a plazos, consulte la Publicación 537, Installment Sales (Ventas a plazos), en inglés. Tax planning us file your own taxes Situaciones Especiales Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión. Tax planning us file your own taxes Venta de vivienda adquirida a través de un intercambio de bienes del mismo tipo. Tax planning us file your own taxes   No puede reclamar la exclusión si: Adquirió su vivienda a través de un intercambio de bienes del mismo tipo (también conocido como intercambio conforme a la sección 1031) o la base de su vivienda se determina según la base de la vivienda de la persona que la adquirió mediante un intercambio de bienes del mismo tipo (por ejemplo, recibió la vivienda de dicha persona como un regalo) y Vendió la vivienda durante el período de 5 años a partir de la fecha en que se adquirió por medio del intercambio de bienes del mismo tipo. Tax planning us file your own taxes Las ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo no están sujetas al impuesto en la fecha de dicho intercambio. Tax planning us file your own taxes Esto quiere decir que las ganancias no se tributarán hasta que venda o enajene de otra manera la propiedad que haya recibido. Tax planning us file your own taxes Para diferir ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo, tiene que haber intercambiado bienes comerciales o de inversión por bienes comerciales o de inversión del mismo tipo. Tax planning us file your own taxes Para más información sobre los intercambios de bienes del mismo tipo, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Tax planning us file your own taxes Vivienda cedida a través de intercambio de bienes del mismo tipo. Tax planning us file your own taxes   Si usa su vivienda principal en parte para propósitos comerciales o de alquiler y luego intercambia la misma por otra propiedad, vea la Publicación 523, en inglés. Tax planning us file your own taxes Expatriados. Tax planning us file your own taxes   No puede reclamar la exclusión si el impuesto de expatriación es aplicable en su caso. Tax planning us file your own taxes El impuesto de expatriación corresponde a determinados ciudadanos estadounidenses que han renunciado a su ciudadanía (y a determinados residentes de largo plazo que han terminado su residencia). Tax planning us file your own taxes Consulte la sección titulada Expatriation Tax (Impuesto de expatriación) en el capítulo 4 de la Publicación 519, U. Tax planning us file your own taxes S. Tax planning us file your own taxes Tax Guide for Aliens (Guía tributaria de los Estados Unidos para extranjeros), en inglés, para obtener más información acerca del impuesto de expatriación. Tax planning us file your own taxes Vivienda destruida o expropiada. Tax planning us file your own taxes   Si su vivienda fue destruida o expropiada, toda ganancia (por ejemplo, debido a pagos del seguro que recibió) procedente de aquel acontecimiento reúne los requisitos para la exclusión. Tax planning us file your own taxes   Toda parte de las ganancias que no se pueda excluir (por superar el límite de exclusión máxima), se puede aplazar según las reglas que se explican en las siguientes publicaciones: Publicación 547(SP) en el caso de una vivienda que fue destruida o Capítulo 1 de la Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada. Tax planning us file your own taxes Venta de participación restante. Tax planning us file your own taxes   Sujeto a otras reglas del presente capítulo, puede optar por excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda. Tax planning us file your own taxes Si elige esta opción, no puede excluir ganancias de la venta de ninguna otra participación en la vivienda que venda por separado. Tax planning us file your own taxes Excepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. Tax planning us file your own taxes   No puede excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda a una persona emparentada o vinculada. Tax planning us file your own taxes Las personas emparentadas incluyen a sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, cónyuges, antecesores (padres, abuelos, etc. Tax planning us file your own taxes ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Tax planning us file your own taxes ). Tax planning us file your own taxes Las personas vinculadas también incluyen a ciertas sociedades anónimas, sociedades colectivas, fideicomisos y organizaciones exentas de impuestos. Tax planning us file your own taxes Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Si financió su vivienda a través de un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que devolver la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene su vivienda. Tax planning us file your own taxes Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. Tax planning us file your own taxes Es posible que tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas explicadas anteriormente; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación. Tax planning us file your own taxes Préstamos sujetos a reglas de recuperación. Tax planning us file your own taxes   La recuperación es aplicable a préstamos que: Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o Se basaron en certificados de crédito hipotecario. Tax planning us file your own taxes La recuperación también se aplica a las asunciones de estos préstamos. Tax planning us file your own taxes Cuándo es aplicable la recuperación. Tax planning us file your own taxes   La recuperación del subsidio hipotecario federal es aplicable solamente si satisface las dos condiciones siguientes: Dentro de los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario, vende o enajena su vivienda, gene- rando ganancias. Tax planning us file your own taxes Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño de su familia (en relación a los requisitos de ingresos que tiene que satisfacer una persona para tener derecho a participar en el programa de subsidio federal). Tax planning us file your own taxes Cuándo no es aplicable la recuperación. Tax planning us file your own taxes   La recuperación no es aplicable si le corresponde una de las siguientes situaciones: Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda (QHIL, por sus siglas en inglés) de no más de $15,000 y se usó para hacer modificaciones, reparaciones y mejoras que protejan o mejoren la habitabilidad y la eficiencia energética de su vivienda. Tax planning us file your own taxes Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda de no más de $150,000 para un QHIL que se utiliza con el fin de reparar daños ocasionados a viviendas por el huracán Katrina en la zona de desastre del huracán; para un QHIL financiado por un bono hipotecario calificado, el cual es un Bono de la Zona de Oportunidad del Golfo; o para un QHIL para una vivienda habitada por su dueño en la Zona de Oportunidad del Golfo (Zona GO), Zona GO de Rita o Zona GO de Wilma. Tax planning us file your own taxes Vea la Publicación 4492(SP), Información para los Contribuyentes Afectados por los Huracanes Katrina, Rita y Wilma, para información adicional. Tax planning us file your own taxes Asimismo, vea la Publicación 4492-B, Information for Affected Taxpayers in the Midwestern Disaster Areas (Información para contribuyentes afectados de la zona de desastre del Medio Oeste), en inglés, para más información. Tax planning us file your own taxes La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte. Tax planning us file your own taxes Enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario. Tax planning us file your own taxes Traspasa la vivienda a su cónyuge o a su ex cónyuge por motivos de divorcio, situación en la que no hay ganancias incluidas en sus ingresos. Tax planning us file your own taxes Enajena la vivienda con pérdidas. Tax planning us file your own taxes Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repone en su lugar original dentro de 2 años después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción. Tax planning us file your own taxes El período de reemplazo se aumenta para viviendas principales destruidas si su vivienda estaba ubicada en la zona de desastre de Kansas, una de las zonas de desastre del Medio Oeste, la zona del Huracán Katrina u otra zona de desastre declarada como tal por el gobierno federal. Tax planning us file your own taxes Para más información, vea Plazo de Reposición, en la Publicación 547(SP). Tax planning us file your own taxes Refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente satisfaga todas las condiciones anteriores indicadas bajo Cuándo es aplicable la recuperación ). Tax planning us file your own taxes Aviso de cantidades. Tax planning us file your own taxes   En la fecha de liquidación de su préstamo hipotecario, o en una fecha cercana, deberá recibir un aviso que esta- blezca la cantidad de subsidio federal y cualquier otra información que necesite para calcular su impuesto de recuperación. Tax planning us file your own taxes Cómo calcular y declarar la recuperación. Tax planning us file your own taxes    El impuesto de recuperación se calcula en el Formulario 8828, en inglés. Tax planning us file your own taxes Si vende su vivienda y su hipoteca está sujeta a las reglas de recuperación, tiene que presentar el Formulario 8828 aún si no adeuda un impuesto de recuperación. Tax planning us file your own taxes Adjunte el Formulario 8828 al Formulario 1040. Tax planning us file your own taxes Para obtener más información, vea el Formulario 8828 y las instrucciones correspondientes, en inglés. Tax planning us file your own taxes Prev  Up  Next   Home   More Online Publications
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About Tax Exempt Bonds

Tax Exempt Bonds (TEB) is a division of the Governmental Entities (GE) division of the Tax Exempt and Governmental Entities Division (TE/GE) of the Internal Revenue Service. 

The mission of TEB is to administer Federal tax laws applicable to tax-advantaged bonds and to provide our customers with top quality service by applying tax laws with integrity and fairness.

Our Compliance Program Management (CPM) and Field Operation (FO) programs focus on providing participants in the tax-advantaged bond industry with quality service and assistance to members of the tax-advantaged bond community in understanding their tax responsibilities.  TEB develops tailored education programs focused on tax-advantaged bond industry segments; monitors non-compliance trends to design pro-active education and outreach products; and designs and implements compliance programs and projects that foster voluntary resolution of infractions of the tax rules related to tax-advantaged bonds.

Rebecca L. Harrigal, Director

Under the direction of Rebecca L. Harrigal, TEB works closely with the Office of Associate Chief Counsel (TE/GE), other offices within the Internal Revenue Service, other regulatory agencies, state and local government officials, and others in the tax-advantaged bond community to encourage and achieve the highest degree of voluntary compliance with Federal tax laws. 

Steven A. Chamberlin,  CPM Manager

The Compliance and Program Management Program (formerly, Outreach, Planning, and Review), under the direction of Steven A. Chamberlin, is primarily responsible for the development and coordination of the Tax Exempt Bond Voluntary Compliance/Closing Agreement Program (TEB VCAP) as well as the development of ongoing outreach programs designed to effectively identify, provide guidance to, and address the needs of the various customer groups that comprise the tax-advantaged bond community. The CPM program also develops project initiatives; updates the Internal Revenue Manual (IRM) and Revenue Procedures; prepares taxpayer and employee education and training materials; handles general information requests and referrals; coordinates with the Office of Associate Chief Counsel to provide legal guidance; and performs program planning and evaluation functions.

Allyson Belsome, FO Manager

The Field Operations Program, under the direction of Allyson Belsome,  is primarily responsible for identifying and correcting noncompliance with Federal tax laws applicable to tax-advantaged bonds.  The FO office conducts examinations, with fairness and the highest level of integrity, at the issuer level.   The goal of the program is to pro-actively assist issuers in their tax-advantaged bond compliance with the Federal tax laws. FO personnel throughout the country are active not only in conducting examinations but also in assisting with the delivery of outreach programs to the tax-advantaged bond community.  FO concentrates its efforts on the many emerging issues and focus areas in the tax-advantaged bond community.

Voluntary Compliance Agreement Program

To promote voluntary compliance with the provisions of the Internal Revenue Code relating to tax-advantaged bonds, TEB expanded its voluntary closing agreement program (TEB VCAP). In expanding TEB VCAP, the IRS seeks to encourage issuers, conduit borrowers and other parties to bond transactions to exercise due diligence and to attempt to correct any issuance and post-issuance infractions of the applicable sections of the Internal Revenue Code and regulations. This expansion reflects the IRS's continuing policy of taxing bondholders only as a last resort and it's desire to resolve tax-advantaged bond infractions with other parties to the bond transactions.

Voluntary closing agreement requests from anonymous parties as well as requests on behalf of multiple issuers and issues are encouraged if a sufficient description of the appropriate facts and circumstances leading to the infraction are provided to the Service.

We welcome your interest in the CPM function and participation in the TEB VCAP program. We also welcome your suggestions about how we can improve the program and encourage up-front voluntary compliance. If you have any questions about the TEB VCAP or wish to discuss or submit a closing agreement request, please contact Steven A. Chamberlin, Manager, Compliance and Program Management by phone at (636) 255-1290 or FAX your inquiry to (636) 255-1447. You may also mail closing agreement requests to CPM at the following address:

Internal Revenue Service
SE:T:GE:TEB:CPM
TEB Room 128
1122 Town & Country Commons
Chesterfield, MO 63017-8293

 

Outreach

It is TEB's highest priority to communicate effectively with the diverse membership of the tax-advantaged bond community. TEB looks forward to working in partnership with state and local government officials, regulatory agencies, national governmental, industry, and professional associations, as well as your state and local affiliates and members. Please let us know if you have any requests for technical assistance or if you would like a speaker or panelist for your meeting, workshop, seminar or conference. We would also welcome the opportunity to assign a staff person to coordinate with your task forces or subcommittees or provide information for your newsletters or similar publications. Please feel free to link any of our materials to your websites as well. We welcome your suggestions concerning the type of materials you would like to see on this website in the future and the type of newsletters or publications that would be useful to you.

We welcome your suggestions concerning how we can better serve our customers.

Page Last Reviewed or Updated: 22-Nov-2013

The Tax Planning Us File Your Own Taxes

Tax planning us file your own taxes Publication 1544(SP) - Introductory Material Table of Contents Qué Hay de Nuevo Introducción Qué Hay de Nuevo Acontecimientos futuros. Tax planning us file your own taxes  Si desea obtener la información más reciente sobre los acontecimientos relacionados con la Publicación 1544(SP), tal como legislación promulgada después que ésta fue impresa, acceda a www. Tax planning us file your own taxes irs. Tax planning us file your own taxes gov/pub1544, en inglés. Tax planning us file your own taxes Cómo enmendar un informe. Tax planning us file your own taxes  Puede enmendar un informe anterior marcando el encasillado 1a en la parte superior del Formulario 8300-SP. Tax planning us file your own taxes Vea Cómo enmendar un informe, más adelante. Tax planning us file your own taxes Introducción Si, en un período de 12 meses, usted recibe de un comprador más de $10,000 en efectivo producto de una transacción llevada a cabo en su ocupación o negocio, tiene que declarar la transacción al Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) y a la Financial Crimes Enforcement Network (Red para hacer cumplir la ley contra delitos financieros, o FinCEN, por su abreviatura en inglés) en el Formulario 8300-SP, Informe de Pagos en Efectivo en Exceso de $10,000 Recibidos en una Ocupación o Negocio, o en el Formulario 8300, Report of Cash Payments Over $10,000 Received in a Trade or Business, en inglés. Tax planning us file your own taxes En esta publicación se explica por qué, cuándo y dónde debe declarar estos pagos recibidos en efectivo, así como las multas considerables que se imponen por no declarar dichos pagos. Tax planning us file your own taxes Algunas organizaciones no tienen que presentar el Formulario 8300-SP, incluidas las instituciones financieras que deben presentar el Formulario 104 de la FinCEN (anteriormente Formulario 4789), Currency Transaction Report (Informe de transacciones en efectivo), en inglés, así como los casinos, los cuales deben presentar el Formulario 103 de la FinCEN (anteriormente Formulario 8362), Currency Transaction Report by Casinos (Informe de transacciones en efectivo hechas por casinos), también en inglés. Tax planning us file your own taxes Esta publicación no incluye información sobre estos dos últimos formularios. Tax planning us file your own taxes En esta publicación encontrará explicaciones sobre la terminología y los puntos más importantes relacionados con el Formulario 8300-SP. Tax planning us file your own taxes Lea las instrucciones adjuntas a este formulario, ya que explican lo que debe anotar en cada línea del mismo. Tax planning us file your own taxes Prev  Up  Next   Home   More Online Publications