Filing Your Taxes Online is Fast, Easy and Secure.
Start now and receive your tax refund in as little as 7 days.

1. Get Answers

Your online questions are customized to your unique tax situation.

2. Maximize your Refund

Find tax credits for everything from school tuition to buying a hybri

3. E-File for FREE

E-file free with direct deposit to get your refund in as few as 7 days.

Filing your taxes with paper mail can be difficult and it could take weeks for your refund to arrive. IRS e-file is easy, fast and secure. There is no paperwork going to the IRS so tax refunds can be processed in as little as 7 days with direct deposit. As you prepare your taxes online, you can see your tax refund in real time.

FREE audit support and representation from an enrolled agent – NEW and only from H&R Block

2012 1040 Form

2012 1040ez FormFile Taxes Previous YearFederal Tax Amendment FormPenalty For Filing Taxes Late1040a1040nr Ez 2013Does A Full Time Student Have To File TaxesIncome Tax PreparationsEfile Taxes Free2005 Tax PreparationHow To File Taxes As A StudentFree State Tax Filing1040ez 2013Https Mypay Dfas MilIrs 1040ezHow To Do State Tax ReturnWhere Can I File Only My State Taxes For FreeTax Form 1040nrFile An Extension For 2012 TaxesHow To Amend A Tax Return2011 1040 Ez FormFree 1040ez OnlineH&r Block Free State Tax E File2011 1040 Income Tax Form1040x Free Software Downloads2010 Form 1040ez InstructionsFree Tax Filing 2013 TurbotaxFiling 1040ez FormInstructions For 1040ez 2013File A 2011 Tax ReturnHow To Amend A State Tax Return2009 TaxIrs Gov Form 1040Where Can I File My 2011 Taxes For FreeFree State Tax Return OnlineHow To File For 2012 TaxesTax Return FormsIrs Tax Forms For 2012Students And Taxes1040ez Tax Form And Booklet

2012 1040 Form

2012 1040 form Internal Revenue Bulletin:  2013-7  February 11, 2013  Rev. 2012 1040 form Proc. 2012 1040 form 2013-16 Table of Contents SECTION 1. 2012 1040 form PURPOSE SECTION 2. 2012 1040 form BACKGROUND—HAMP AND THE HAMP PRINCIPAL REDUCTION ALTERNATIVE SECTION 3. 2012 1040 form BACKGROUND—APPLICABLE PROVISIONS OF LAW SECTION 4. 2012 1040 form FEDERAL INCOME TAX TREATMENT SECTION 5. 2012 1040 form INFORMATION-REPORTING OBLIGATIONS SECTION 6. 2012 1040 form HAMP-PRA BORROWERS’ REPORTING OF DISCHARGES OF INDEBTEDNESS UNDER HAMP-PRA SECTION 7. 2012 1040 form PENALTY RELIEF FOR 2012 SECTION 8. 2012 1040 form SCOPE AND EFFECTIVE DATE SECTION 9. 2012 1040 form DRAFTING INFORMATION SECTION 1. 2012 1040 form PURPOSE This revenue procedure provides guidance to mortgage loan holders, loan servicers, and borrowers who are participating in the Department of the Treasury’s (Treasury) and Department of Housing and Urban Development’s (HUD) Home Affordable Modification Program® (HAMP®). 2012 1040 form Under HAMP, a borrower may be eligible for principal reduction of the outstanding balance of a qualifying mortgage pursuant to the program’s Principal Reduction AlternativeSM (PRA). 2012 1040 form In appropriate cases, HAMP has been offering the PRA as part of a HAMP loan modification since the last quarter of 2010. 2012 1040 form Current plans call for HAMP to continue accepting new borrowers through the end of 2013. 2012 1040 form The Internal Revenue Service (Service) is providing this guidance to address the tax consequences for borrowers (HAMP-PRA borrowers) who are participating in the PRA and the reporting obligations for participating mortgage loan holders and servicers. 2012 1040 form SECTION 2. 2012 1040 form BACKGROUND—HAMP AND THE HAMP PRINCIPAL REDUCTION ALTERNATIVE . 2012 1040 form 01 To help distressed borrowers lower their monthly mortgage payments, Treasury and HUD established HAMP for mortgage loans that are not owned or guaranteed by the Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) or the Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). 2012 1040 form A description of the program can be found at www. 2012 1040 form makinghomeaffordable. 2012 1040 form gov. 2012 1040 form . 2012 1040 form 02 Under HAMP, a participating loan servicer, acting on behalf of the mortgage loan holder, must consider a sequence of modification steps for each eligible borrower’s mortgage loan until the borrower’s monthly payment is reduced to a monthly payment amount determined under the HAMP guidelines. 2012 1040 form These steps include a reduction in the mortgage loan’s interest rate, an extension of the mortgage loan’s term, and a reduction in the mortgage loan’s principal balance. 2012 1040 form . 2012 1040 form 03 In some cases, the unpaid principal balance of the modified mortgage loan is divided into (1) an amount that bears stated interest and that is used to calculate the borrower’s new monthly mortgage payment (the “Non-forbearance Portion”), and (2) a forbearance amount, which does not bear stated interest and on which periodic payments of stated principal are not required. 2012 1040 form The stated principal of the forbearance amount is due upon the earliest of the borrower’s transfer of the property, payoff of the balance on the Non-forbearance Portion of the mortgage loan, or maturity of the mortgage loan. 2012 1040 form However, as noted in section 2. 2012 1040 form 06 of this revenue procedure, a HAMP-PRA borrower sometimes may not have to pay all or a portion of the forbearance amount. 2012 1040 form (The forbearance amount associated with a HAMP-PRA principal reduction is called the “PRA Forbearance Amount. 2012 1040 form ”) . 2012 1040 form 04 If a mortgage loan is being considered for a HAMP modification and the amount owed on the mortgage loan is greater than 115 percent of the value of the property, then the servicer must consider whether principal reduction under PRA should be used as part of the HAMP modification. 2012 1040 form . 2012 1040 form 05 The first step toward a HAMP modification is a trial period plan, in which the borrower’s monthly mortgage payment is set at a monthly payment amount determined under the HAMP guidelines. 2012 1040 form The trial period plan effective date is the due date for the first of the reduced payments that are to be made under the trial period plan. 2012 1040 form (It is the first day of either the first or the second month after the servicer transmits the trial period notice to the borrower. 2012 1040 form ) In general, the trial period is three months, and, during this period, the borrower must satisfy certain conditions before the changes to the terms of the mortgage loan become permanent (the “Trial Period Conditions”). 2012 1040 form Specifically, depending on the borrower’s trial period payment history, the borrower’s compliance with HAMP and servicer guidelines, and his or her satisfaction of all other Trial Period Conditions, the borrower will be offered a permanent modification of the terms of the mortgage loan, including monthly mortgage payments that are lower than those under the old mortgage loan. 2012 1040 form Until the effective date of a permanent modification, the terms of the existing mortgage loan continue to apply. 2012 1040 form . 2012 1040 form 06 After the mortgage loan is permanently modified under HAMP, if the modified mortgage loan is in good standing on the first, second, or third annual anniversary of the trial period plan effective date (the “Three-year Period”), the servicer must reduce the unpaid principal balance of the mortgage loan on the respective anniversary date by one-third of the initial PRA Forbearance Amount. 2012 1040 form (The servicer allocates the entire reduction to the remaining PRA Forbearance Amount. 2012 1040 form ) In general, if a HAMP-PRA borrower’s mortgage loan is in good standing and if the HAMP-PRA borrower pays in full the Non-forbearance Portion of the mortgage loan prior to the reduction of the entire PRA Forbearance Amount, the servicer must reduce the remaining outstanding principal balance of the mortgage loan by the remaining PRA Forbearance Amount. 2012 1040 form . 2012 1040 form 07 In connection with every HAMP loan modification, the HAMP program administrator (acting on behalf of the federal government) provides incentives to the borrower, the servicer, and the investor (that is, the holder of the mortgage loan). 2012 1040 form If a HAMP loan modification includes a PRA principal reduction, the HAMP program administrator makes additional incentive payments to the investor. 2012 1040 form These additional incentives are called “PRA Investor Incentive Payments” and are generally spread over three years. 2012 1040 form The size of the PRA Investor Incentive Payments depends on the amount of principal reduced, the loan-to-value ratio at the time of the HAMP modification, and the loan’s payment history before the modification. 2012 1040 form The PRA Investor Incentive Payments range from 18 to 63 percent of the principal amounts reduced. 2012 1040 form For purposes of this revenue procedure, the excess of the initial PRA Forbearance Amount of a mortgage loan over the aggregate PRA Investor Incentive Payments scheduled to be paid with respect to that loan is called the “PRA Adjusted Forbearance Amount. 2012 1040 form ” . 2012 1040 form 08 A PRA Investor Incentive Payment is earned by the investor on each date on which the servicer reduces the unpaid principal balance of the mortgage loan by a portion of the PRA Forbearance Amount (generally, on the first three annual anniversaries of the trial period plan effective date). 2012 1040 form . 2012 1040 form 09 If a HAMP-PRA borrower’s early payment in full of the Non-forbearance Portion of the mortgage loan accelerates the reduction of the remaining PRA Forbearance Amount (described above in section 2. 2012 1040 form 06 of this revenue procedure), the remaining PRA Investor Incentive Payments from the HAMP program administrator are also accelerated. 2012 1040 form . 2012 1040 form 10 If, prior to completion of the Three-year Period, a mortgage loan ceases to be in good standing because of the HAMP-PRA borrower’s payment history, then the remaining PRA Forbearance Amount is not further reduced and is due when the HAMP-PRA borrower transfers the property, the HAMP-PRA borrower refinances, or otherwise pays off the Non-forbearance Portion of the mortgage loan, or the mortgage loan matures. 2012 1040 form SECTION 3. 2012 1040 form BACKGROUND—APPLICABLE PROVISIONS OF LAW . 2012 1040 form 01 Under § 61 of the Internal Revenue Code, except as otherwise provided in subtitle A, gross income means all income from whatever source derived, including income from discharge of indebtedness. 2012 1040 form See § 61(a)(12). 2012 1040 form . 2012 1040 form 02 Under § 1. 2012 1040 form 1001-3 of the Income Tax Regulations, if a debt instrument undergoes a significant modification, then the modification results in an exchange of the original debt instrument for the modified debt instrument. 2012 1040 form In general, an agreement to change a term of a debt instrument is a modification at the time the borrower and holder enter into the agreement, even if the change in term is not immediately effective. 2012 1040 form However, if the change is conditioned on reasonable closing conditions, a modification occurs on the closing date of the agreement. 2012 1040 form See § 1. 2012 1040 form 1001-3(c)(6). 2012 1040 form . 2012 1040 form 03 Under § 108(e)(10), in the case of a debt-for-debt exchange (including a deemed exchange under § 1. 2012 1040 form 1001-3), the borrower is treated as having satisfied the original debt instrument with an amount of money equal to the issue price of the new debt instrument. 2012 1040 form If the amount of debt satisfied in this manner exceeds that issue price, the borrower realizes discharge of indebtedness income on the exchange. 2012 1040 form See also § 1. 2012 1040 form 61-12(c). 2012 1040 form . 2012 1040 form 04 The issue price of a non-publicly traded debt instrument issued for non-publicly traded property generally reflects the amount of principal that the borrower is required to pay to the holder of the instrument. 2012 1040 form If a borrower has the ability to avoid paying certain amounts (including principal) without violating the terms of the instrument, the payment schedule for the instrument is generally determined based on an assumption that the borrower will avoid any requirement to make those payments. 2012 1040 form See, e. 2012 1040 form g. 2012 1040 form , §§ 1. 2012 1040 form 1272-1(c)(5) and 1. 2012 1040 form 1274-2(d). 2012 1040 form . 2012 1040 form 05 Under § 108(a), gross income does not include any amount that but for § 108(a) would be includible in gross income by reason of the discharge (in whole or in part) of a taxpayer’s indebtedness if (1) the indebtedness discharged is qualified principal residence indebtedness that is discharged before January 1, 2014, or (2) the discharge occurs when the taxpayer is insolvent. 2012 1040 form Section 108(a)(1)(E) and 108(a)(1)(B). 2012 1040 form (Although § 108 contains other exclusions as well, this revenue procedure focuses on these two exclusions because they are the most likely to apply to the greatest number of HAMP-PRA borrowers. 2012 1040 form ) . 2012 1040 form 06 Under §§ 108(h) and 163(h)(3)(B), qualified principal residence indebtedness is any indebtedness that is incurred by a borrower to buy, build, or substantially improve the borrower’s principal residence and is secured by that residence. 2012 1040 form . 2012 1040 form 07 Qualified principal residence indebtedness also includes a loan secured by the borrower’s principal residence that refinances qualified principal residence indebtedness, but only to the extent of the amount of the refinanced indebtedness. 2012 1040 form See §§ 108(h) and 163(h)(3)(B)(i). 2012 1040 form . 2012 1040 form 08 The maximum amount of discharged indebtedness that a borrower may exclude from gross income under the qualified principal residence indebtedness exclusion is $2,000,000 ($1,000,000 for a married individual filing a separate return). 2012 1040 form Under § 108(h)(4), if only part of the discharged indebtedness is qualified principal residence indebtedness, then the exclusion applies only to the amount of the discharged indebtedness that exceeds the amount of the loan (determined immediately before the discharge) that is not qualified principal residence indebtedness. 2012 1040 form . 2012 1040 form 09 Under § 108(a)(3), the insolvency exclusion applies to the lesser of the amount of the debt discharged or the amount by which the taxpayer is insolvent immediately before the discharge. 2012 1040 form . 2012 1040 form 10 Section 108(d)(3) provides that, for purposes of the insolvency exclusion, a taxpayer is insolvent to the extent that the taxpayer’s total liabilities exceed the fair market value of all of the taxpayer’s assets immediately before the discharge of indebtedness. 2012 1040 form Under § 108(a)(2)(C), the qualified principal residence indebtedness exclusion takes precedence over the insolvency exclusion when both exclusions apply to discharged indebtedness, unless the taxpayer elects to apply the insolvency exclusion. 2012 1040 form . 2012 1040 form 11 If an amount is excluded from gross income as a discharge of qualified principal residence indebtedness, the taxpayer must reduce the basis of the taxpayer’s principal residence. 2012 1040 form See § 108(h)(1). 2012 1040 form If a discharged amount is excluded from gross income because the taxpayer was insolvent when the discharge occurred, the taxpayer must reduce certain tax attributes (possibly including basis). 2012 1040 form See § 108(b). 2012 1040 form For further discussion of income from the discharge of indebtedness, the qualified principal residence indebtedness exclusion, the insolvency exclusion, and other exclusions from gross income that may apply, see Publication 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (for Individuals). 2012 1040 form . 2012 1040 form 12 Taxpayers who exclude any discharged amounts from gross income report both the exclusion and the resulting reduction in basis or other tax attributes on Form 982, Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (and Section 1082 Basis Adjustment). 2012 1040 form See Form 982 instructions and Publication 4681. 2012 1040 form This form is to be filed with the tax return for the taxable year in which the amount is discharged but is excluded from gross income. 2012 1040 form . 2012 1040 form 13 Governmental payments made to or on behalf of individuals or other persons are included within the broad definition of gross income under § 61 unless an exception applies. 2012 1040 form See Notice 2003-18, 2003-1 C. 2012 1040 form B. 2012 1040 form 699, and Rev. 2012 1040 form Rul. 2012 1040 form 79-356, 1979-2 C. 2012 1040 form B. 2012 1040 form 28. 2012 1040 form However, if disbursements are made by a governmental unit to individuals in the interest of the general welfare (that is, are generally based on individual or family need) and the disbursements do not represent compensation for services, then the amounts disbursed are excluded from the income of the recipient (general welfare exclusion). 2012 1040 form See Rev. 2012 1040 form Rul. 2012 1040 form 2005-46, 2005-2 C. 2012 1040 form B. 2012 1040 form 120, and Rev. 2012 1040 form Rul. 2012 1040 form 75-246, 1975-1 C. 2012 1040 form B. 2012 1040 form 24. 2012 1040 form . 2012 1040 form 14 Under § 451 and § 1. 2012 1040 form 451-1(a), a taxpayer that uses the cash receipts and disbursements method of accounting includes income in gross income when the taxpayer actually or constructively receives the income. 2012 1040 form . 2012 1040 form 15 Section 6041 requires every person engaged in a trade or business (including the United States and its agencies) to (1) file an information return (Form 1099-MISC, Miscellaneous Income, is used for this purpose) for each calendar year in which the person makes, in the course of its trade or business, payments to another person of fixed or determinable income aggregating $600 or more, and (2) furnish a copy of the information return to that other person. 2012 1040 form See § 6041(a) and (d) and § 1. 2012 1040 form 6041-1(a)(1) and (b). 2012 1040 form . 2012 1040 form 16 Section 6050P requires applicable entities (including the United States and its agencies, financial entities, and any organization a significant trade or business of which is the lending of money) to (1) file an information return (Form 1099-C, Cancellation of Debt, is used for this purpose) for each calendar year in which it discharges indebtedness of another person of $600 or more, and (2) furnish a copy of the information return to that other person. 2012 1040 form See § 6050P(a)-(c) and §§ 1. 2012 1040 form 6050P-1(a) and 1. 2012 1040 form 6050P-2(a) and (d). 2012 1040 form . 2012 1040 form 17 Section 6721 imposes penalties with respect to information returns required to be filed with the Service. 2012 1040 form These penalties apply in the case of a failure to timely file an information return, a failure to include all required information on the return, or the inclusion of incorrect information on the return. 2012 1040 form Section 6724(d)(1) includes Forms 1099-MISC and 1099-C in the term “information return. 2012 1040 form ” . 2012 1040 form 18 Section 6722 imposes penalties with respect to payee statements required to be furnished to payees. 2012 1040 form These penalties apply in the case of a failure to timely furnish a payee statement, a failure to include all required information on the statement, or the inclusion of incorrect information on the payee statement. 2012 1040 form Section 6724(d)(2) includes in the term “payee statement” copies of Forms 1099-MISC and 1099-C that are required to be furnished to taxpayers. 2012 1040 form SECTION 4. 2012 1040 form FEDERAL INCOME TAX TREATMENT . 2012 1040 form 01 Because a HAMP modification with a PRA principal reduction is a significant modification, it results in a deemed debt-for-debt exchange in which the HAMP-PRA borrower satisfies the old mortgage loan by issuing a new one. 2012 1040 form See § 1. 2012 1040 form 1001-3. 2012 1040 form At the time of the modification, therefore, under § 108 and this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower realizes discharge of indebtedness income equal to any excess of the adjusted issue price of the old mortgage loan (which was satisfied in the deemed exchange) over the issue price of the new (post-modification) mortgage loan. 2012 1040 form See also § 61(a)(12) and § 1. 2012 1040 form 61-12(c). 2012 1040 form . 2012 1040 form 02 A HAMP-PRA borrower has the ability to avoid payment of the PRA Adjusted Forbearance Amount. 2012 1040 form Because the HAMP-PRA borrower has this ability, that amount should not be taken into account in determining the issue price of the new mortgage loan. 2012 1040 form Because the issue price of the new mortgage loan does not include the PRA Adjusted Forbearance Amount, the PRA Adjusted Forbearance Amount contributes to the excess of the adjusted issue price of the old mortgage loan (which was satisfied in the deemed exchange) over the issue price of the new mortgage loan. 2012 1040 form . 2012 1040 form 03 On the other hand, the investor has not given up its right to receive the remainder of the PRA Forbearance Amount, because the HAMP program administrator is expected to make those payments on the HAMP-PRA borrower’s behalf by making the PRA Investor Incentive Payments. 2012 1040 form Because the remainder of the PRA Forbearance Amount is payable in this manner, that remainder is included in the issue price of the new mortgage loan. 2012 1040 form . 2012 1040 form 04 The Trial Period Conditions are reasonable closing conditions that must be satisfied before the changes to the terms of the mortgage loan become permanent. 2012 1040 form Therefore, for purposes of § 1. 2012 1040 form 1001-3, the date of the modification is the date of the permanent modification. 2012 1040 form . 2012 1040 form 05 Unless an exclusion applies, the HAMP-PRA borrower includes in gross income the discharge of indebtedness income described in section 4. 2012 1040 form 01 of this revenue procedure for the taxable year in which the permanent modification occurs. 2012 1040 form Under certain conditions, however, section 6 of this revenue procedure permits a borrower to report the discharge of indebtedness under HAMP-PRA over the Three-year Period. 2012 1040 form The qualified principal residence indebtedness exclusion under § 108(a)(1)(E) and the insolvency exclusion under § 108(a)(1)(B) are two exclusions that may apply to the discharge. 2012 1040 form . 2012 1040 form 06 The PRA Investor Incentive Payment is treated as a payment on the mortgage loan by the HAMP program administrator on behalf of the HAMP-PRA borrower. 2012 1040 form . 2012 1040 form 07 To the extent that the HAMP-PRA borrower uses the property as the HAMP-PRA borrower’s principal residence or the property is occupied by the HAMP-PRA borrower’s legal dependent, parent, or grandparent without rent being charged or collected, the HAMP-PRA borrower excludes from his or her gross income under the general welfare exclusion the PRA Investor Incentive Payments that the HAMP program administrator makes to the investor in the mortgage loan. 2012 1040 form This is consistent with Rev. 2012 1040 form Rul. 2012 1040 form 2009-19, 2009-28 I. 2012 1040 form R. 2012 1040 form B. 2012 1040 form 111, which addressed the treatment of Pay-for-Performance Success Payments. 2012 1040 form . 2012 1040 form 08 To the extent that the HAMP-PRA borrower uses the property as a rental property or holds the property vacant and available for rent, the HAMP-PRA borrower includes PRA Investor Incentive Payments in gross income. 2012 1040 form If the HAMP-PRA borrower uses the cash receipts and disbursements method of accounting, then the HAMP-PRA borrower includes a PRA Investor Incentive Payment in gross income in the taxable year in which it is applied as a payment on the HAMP-PRA borrower’s mortgage loan. 2012 1040 form . 2012 1040 form 09 As described in section 2. 2012 1040 form 09 of this revenue procedure, if a HAMP-PRA borrower pays in full the Non-forbearance Portion of the mortgage loan while the loan is in good standing and prior to completion of the Three-year Period, that payment accelerates both the reduction in the remaining PRA Forbearance Amount and the PRA Investor Incentive Payments from the HAMP program administrator. 2012 1040 form To the extent that the HAMP-PRA borrower is described in section 4. 2012 1040 form 07 of this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower excludes from his or her gross income under the general welfare exclusion the accelerated PRA Investor Incentive Payments. 2012 1040 form To the extent that the HAMP-PRA borrower is described in section 4. 2012 1040 form 08 of this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower includes in income in the year of the acceleration the remaining amount of the PRA Investor Incentive Payment. 2012 1040 form SECTION 5. 2012 1040 form INFORMATION-REPORTING OBLIGATIONS . 2012 1040 form 01 Under § 6050P, the investor is required to file a Form 1099-C with respect to a borrower who realizes discharge of indebtedness of $600 or more. 2012 1040 form A copy of this form is required to be furnished to the borrower. 2012 1040 form . 2012 1040 form 02 As stated in sections 4. 2012 1040 form 01 and 4. 2012 1040 form 04 of this revenue procedure, the HAMP-PRA discharge of indebtedness is realized at the time of the permanent modification of the mortgage loan. 2012 1040 form . 2012 1040 form 03 An investor is an applicable entity that is required under § 1. 2012 1040 form 6050P-1 and this revenue procedure to issue a Form 1099-C for discharge of indebtedness. 2012 1040 form Under § 1. 2012 1040 form 6050P-1(b)(2)(F), the permanent modification of a mortgage loan is an identifiable event. 2012 1040 form Identifiable events determine when Forms 1099-C have to be issued. 2012 1040 form Thus, the Form 1099-C is issued for the calendar year in which the permanent mortgage loan modification occurs. 2012 1040 form This rule under § 1. 2012 1040 form 6050P-1(b)(2)(F) applies even if, under section 6 of this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower chooses to treat the HAMP-PRA discharge as being realized at the times when the unpaid principal balance of the new mortgage loan is reduced. 2012 1040 form . 2012 1040 form 04 The investor (or the loan servicer acting on behalf of the investor) reports the full amount of the discharge on the Form 1099-C regardless of whether some or all of the amount is excludible from income under the qualified principal residence indebtedness exclusion, the insolvency exclusion, or any other exclusion that may apply. 2012 1040 form That discharged amount will generally be the PRA Adjusted Forbearance Amount (which does not include the amounts expected to be satisfied by PRA Investor Incentive Payments). 2012 1040 form . 2012 1040 form 05 To the extent that PRA Investor Incentive Payments are made on behalf of a HAMP-PRA borrower who is described in section 4. 2012 1040 form 07 of this revenue procedure, the PRA Investor Incentive Payments are excluded from the gross income of the HAMP-PRA borrower, and thus they are not fixed or determinable income to the HAMP-PRA borrower. 2012 1040 form Under § 6041, these payments are not subject to information reporting. 2012 1040 form See Notice 2011-14, 2011-11 I. 2012 1040 form R. 2012 1040 form B. 2012 1040 form 544, 546. 2012 1040 form . 2012 1040 form 06 To the extent that PRA Investor Incentive Payments are made on behalf of a HAMP-PRA borrower who is described in section 4. 2012 1040 form 08 of this revenue procedure, the PRA Investor Incentive Payments are includible in gross income as fixed or determinable income in the taxable year required by the HAMP-PRA borrower’s method of accounting. 2012 1040 form The payment is subject to the information reporting requirements of § 6041, as described in section 3. 2012 1040 form 15 of this revenue procedure. 2012 1040 form Accordingly, the HAMP program administrator is required to issue a Form 1099-MISC reporting the PRA Investor Incentive Payment. 2012 1040 form SECTION 6. 2012 1040 form HAMP-PRA BORROWERS’ REPORTING OF DISCHARGES OF INDEBTEDNESS UNDER HAMP-PRA . 2012 1040 form 01 In general. 2012 1040 form The HAMP-PRA program began in the last quarter of 2010, and since that time there has been uncertainty about whether the amount of the discharge of indebtedness should be reported in the year of the permanent modification or over the Three-year Period (when the unpaid principal balance on the new mortgage loan is reduced). 2012 1040 form As a result, some HAMP-PRA borrowers have been reporting the discharge of indebtedness under HAMP-PRA over the Three-year Period. 2012 1040 form Given the temporary nature of the program and the issuance of this guidance after participation in the program has begun, in the interests of equitable and sound tax administration, HAMP-PRA borrowers may report discharges of indebtedness under HAMP-PRA under the rules in this section 6. 2012 1040 form A HAMP-PRA borrower may choose to report discharges of indebtedness under HAMP-PRA pursuant to the rules in this section 6 only if the borrower applies the same borrower option under section 6. 2012 1040 form 02 of this revenue procedure consistently to the taxable year of the permanent modification and to all subsequent taxable years. 2012 1040 form Thus, a HAMP-PRA borrower may not choose a borrower option under section 6. 2012 1040 form 02 of this revenue procedure if a statute of limitations has expired for any of the taxable years that are necessary for consistent application of that option. 2012 1040 form . 2012 1040 form 02 HAMP-PRA borrower options. 2012 1040 form A HAMP-PRA borrower may treat the HAMP-PRA discharge as being realized in either of the following ways— (1) One hundred percent of the PRA Adjusted Forbearance Amount at the time of the permanent modification; or (2) One third of the PRA Adjusted Forbearance Amount on each of the first three annual anniversaries of the trial period plan effective date (described in section 2. 2012 1040 form 06 of this revenue procedure), when, as required by the terms of the new mortgage loan, the servicer reduces the unpaid principal balance of the new mortgage loan. 2012 1040 form If some or all of the reduction in the unpaid principal balance is accelerated (as described in section 2. 2012 1040 form 06 of this revenue procedure) because the HAMP-PRA borrower prepays the Non-forbearance Portion of the mortgage loan, then the HAMP-PRA discharge represented by the amount of the reduction that was accelerated is treated as being realized at the time of the accelerated reduction. 2012 1040 form . 2012 1040 form 03 HAMP-PRA borrowers who choose to realize the HAMP-PRA discharge at the time of the permanent modification. 2012 1040 form (1) If a HAMP-PRA borrower chooses to treat the HAMP-PRA discharge as being realized at the time of the permanent modification, then for the taxable year in which the permanent modification occurs, the HAMP-PRA borrower reports on Form 982 the amount, if any, of the discharge that is excluded from gross income and includes in gross income any remaining discharge. 2012 1040 form (2) If a HAMP-PRA borrower’s mortgage loan was permanently modified under HAMP in 2010 or 2011, and if the borrower was reporting the discharge of indebtedness using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(2) of this revenue procedure, then the borrower may change to reporting the discharge of indebtedness using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(1) of this revenue procedure by filing a 2012 Form 982 with the borrower’s timely filed (with extensions) 2012 income tax return. 2012 1040 form This section 6. 2012 1040 form 03(2) applies only if the change to reporting the discharge using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(1) of this revenue procedure does not change the borrower’s federal income tax liability (including any change in federal income tax liability due to a change in basis or tax attributes (under § 108(h)(1) or § 108(b))) for any taxable year prior to the borrower’s 2012 taxable year. 2012 1040 form To make this change, the borrower must— (i) Compute the amount of discharge of indebtedness that would be included in income under § 61(a)(12) or excluded from gross income under § 108, basing the computation of the discharge on the facts as of the year of the permanent modification; and (ii) Report on a 2012 Form 982 the reduction in basis or tax attributes (under § 108(h)(1) or § 108(b)) due to the permanent modification that the borrower would have reported on the Form 982 for the taxable year of the permanent modification, minus any reductions due to the permanent modification that the borrower actually reported on Forms 982 for taxable years prior to 2012. 2012 1040 form (3) Example. 2012 1040 form The following example illustrates the application of section 6. 2012 1040 form 03(2) of this revenue procedure. 2012 1040 form In 2010, B’s basis in B’s principal residence was $330,000. 2012 1040 form In 2010, B’s mortgage loan on the principal residence is permanently modified under HAMP-PRA. 2012 1040 form B realized $30,000 of cancellation of indebtedness from the permanent modification, all of which qualifies for the exclusion from income for qualified principal residence indebtedness under § 108(a)(1)(E). 2012 1040 form The trial period plan effective date also fell in 2010. 2012 1040 form B’s federal income tax return for 2010 was consistent with B’s reporting this discharge of indebtedness using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(2) of this revenue procedure. 2012 1040 form That is, B’s 2010 return did not include income from discharge of indebtedness under HAMP-PRA, nor did the return contain a Form 982 reporting exclusion of any such discharge of indebtedness. 2012 1040 form The next year, B reported on line 10(b) of the 2011 Form 982 that B filed with B’s 2011 federal income tax return a $10,000 reduction in basis in the principal residence. 2012 1040 form For 2012, B chooses to change to reporting the discharge of indebtedness using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(1) of this revenue procedure. 2012 1040 form Thus, B files a 2012 Form 982 with B’s timely filed (including extensions) 2012 federal income tax return, and on line 10(b) of that form, B reports a $20,000 basis reduction in the principal residence ($30,000 basis reduction that B would have excluded from income in 2010 using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(1) of this revenue procedure, minus the $10,000 basis reduction that B reported on B’s 2011 Form 982). 2012 1040 form (4) If a HAMP-PRA borrower reports the entire HAMP-PRA discharge using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(1) of this revenue procedure, and if that HAMP-PRA borrower’s mortgage loan ceases to be in good standing during the Three-year Period as described in section 2. 2012 1040 form 10 of this revenue procedure, then some or all of the anticipated reductions in the PRA Adjusted Forbearance Amount will not take place. 2012 1040 form Because the amount of these anticipated reductions was not included in determining the issue price of the new mortgage loan that, pursuant to § 1. 2012 1040 form 1001-3, the HAMP-PRA borrower is deemed to issue in satisfaction of the old mortgage loan, the issue price of the new mortgage loan was understated. 2012 1040 form Under these circumstances, the discharge of indebtedness income determined as of the date of the permanent modification will have been overstated. 2012 1040 form (5) The Service will not challenge a HAMP-PRA borrower who is described in section 6. 2012 1040 form 03(4) of this revenue procedure and who takes the following corrective measures: (i) If a HAMP-PRA borrower included any of the discharge of indebtedness in gross income, the HAMP-PRA borrower may file an amended return that does not include the amount of the discharge of indebtedness that was previously reported as gross income but that, because of the HAMP-PRA borrower’s failure to keep the new mortgage loan in good standing, was not ultimately discharged. 2012 1040 form The amended return should be for the taxable year in which the income was included (that is, the year of the permanent modification), provided the applicable statute of limitations remains open for that taxable year. 2012 1040 form (ii) If the HAMP-PRA borrower did not include any of the discharge of indebtedness in gross income (that is, if the HAMP-PRA borrower excluded all of it), the HAMP-PRA borrower may file a new Form 982 that the Service will treat as superseding the earlier Form 982. 2012 1040 form The new Form 982 will reflect the revised reduction in basis or in tax attributes (under § 108(h)(1) or § 108(b)). 2012 1040 form The new Form 982 should be the Form 982 for the year of the permanent modification and should be filed with the return for the taxable year in which the HAMP-PRA borrower’s mortgage loan ceased to be in good standing. 2012 1040 form . 2012 1040 form 04 HAMP-PRA borrowers who choose to treat the HAMP-PRA discharge as being realized on the dates on which the unpaid principal balance of the mortgage loan is reduced. 2012 1040 form (1) If a HAMP-PRA borrower chooses to realize the HAMP-PRA discharge at the times that the unpaid principal balance on the new mortgage loan is reduced, instead of at the time of the permanent modification, then the HAMP-PRA borrower’s federal income tax returns for the taxable year that contains the permanent modification and for the subsequent taxable years must not treat any of the discharge as being realized at the time of the permanent modification and must treat the entire HAMP-PRA discharge as being realized in the amounts—and at the times—of the reductions in the unpaid principal balance. 2012 1040 form Except as described in the last sentence of this paragraph, therefore, the income tax return for the year of the permanent modification must include no gross income from—nor report on Form 982 an exclusion of—any amount of the HAMP-PRA discharge. 2012 1040 form Instead, the HAMP-PRA discharge is included in gross income (or is reported on Form 982 as excluded from gross income) in the subsequent years in which the unpaid principal balance is reduced. 2012 1040 form If the first such reduction occurs in the year of the permanent modification, however, then the amount of any such reduction is reflected as an inclusion or exclusion on the federal income tax return for that year. 2012 1040 form (2) A HAMP-PRA borrower who has been using the method described in section 6. 2012 1040 form 02(1) of this revenue procedure may change to the method described in section 6. 2012 1040 form 02(2) but must comply with the consistency and open-year requirements described in section 6. 2012 1040 form 01 of this revenue procedure. 2012 1040 form SECTION 7. 2012 1040 form PENALTY RELIEF FOR 2012 . 2012 1040 form 01 The Service will not assert penalties under § 6721 or § 6722 against an investor for failing to timely file and furnish a 2012 Form 1099-C as required by section 5. 2012 1040 form 03 through 5. 2012 1040 form 04 and section 8. 2012 1040 form 02 of this revenue procedure with respect to discharge of indebtedness resulting from HAMP-PRA permanent modifications that take place during calendar year 2012 if the following requirements are satisfied: (1) Not later than February 28, 2013, a statement is sent to the HAMP-PRA borrower containing the following: (a) The HAMP-PRA borrower’s name, address, and taxpayer identification number; and (b) The date and amount of the discharge of indebtedness (as described in sections 4. 2012 1040 form 01 through 4. 2012 1040 form 04 of this revenue procedure) that is required to be reported for 2012. 2012 1040 form (2) Not later than March 28, 2013, a statement is sent to the Service. 2012 1040 form It must be in the form of a single statement that separately lists for each HAMP-PRA borrower the information specified in section 7. 2012 1040 form 01(1) of this revenue procedure. 2012 1040 form The statement should be sent to the Service at the following address: Internal Revenue Service Center Stop 6728AUSC Austin, TX 73301 . 2012 1040 form 02 The Service will not assert penalties under § 6721 or § 6722 with respect to any Forms 1099-MISC for 2012 that sections 5. 2012 1040 form 06 and 8. 2012 1040 form 02 of this revenue procedure require to be filed with the Service and furnished to taxpayers. 2012 1040 form . 2012 1040 form 03 Section 8. 2012 1040 form 03 and 8. 2012 1040 form 04 of this revenue procedure, below, describes penalty relief regarding Forms 1099-C and 1099-MISC for 2010 and 2011. 2012 1040 form SECTION 8. 2012 1040 form SCOPE AND EFFECTIVE DATE . 2012 1040 form 01 This revenue procedure applies to all borrowers, investors, and servicers who participate, or have participated, in the HAMP-PRA, regardless of when the permanent modification occurs. 2012 1040 form . 2012 1040 form 02 Section 5 of this revenue procedure is effective for Forms 1099-C and 1099-MISC due or filed after January 24, 2013. 2012 1040 form . 2012 1040 form 03 Because of the effective date in section 8. 2012 1040 form 02 of this revenue procedure, an investor is not subject to penalties under § 6721 or § 6722 on the grounds that the investor failed to timely file and furnish a 2010 or 2011 Form 1099-C as described in section 5. 2012 1040 form 03 through 5. 2012 1040 form 04 of this revenue procedure (or on the grounds that the investor filed or furnished a 2010 or 2011 Form 1099-C that is inconsistent with section 5. 2012 1040 form 03 through 5. 2012 1040 form 04 of this revenue procedure), provided that the investor demonstrates a good faith attempt to comply with the requirements of § 6050P and that the failure was not due to willful neglect. 2012 1040 form . 2012 1040 form 04 Because of the effective date in section 8. 2012 1040 form 02 of this revenue procedure, the Service will not assert penalties under § 6721 or § 6722 on the grounds of a failure to timely file and furnish a 2010 or 2011 Form 1099-MISC, as described in section 5. 2012 1040 form 06 of this revenue procedure. 2012 1040 form SECTION 9. 2012 1040 form DRAFTING INFORMATION The principal authors of this revenue procedure are Ronald J. 2012 1040 form Goldstein of the Office of Chief Counsel (Procedure and Administration); Shareen S. 2012 1040 form Pflanz and Sheldon A. 2012 1040 form Iskow of the Office of Chief Counsel (Income Tax and Accounting); and Andrea M. 2012 1040 form Hoffenson of the Office of Chief Counsel (Financial Institutions and Products). 2012 1040 form For further information regarding this revenue procedure, contact Procedure and Administration branch 1 at (202) 622-4910, Income Tax and Accounting branch 4 at (202) 622-4920, or Financial Institutions and Products branch 1 at (202) 622-3920 (not toll-free calls). 2012 1040 form Prev  Up  Next   Home   More Internal Revenue Bulletins
Print - Click this link to Print this page

SOI Tax Stats - Corporation Tax Statistics

Return to the Tax Stats home page

Corporate Returns OneSheet, 2010 (PDF)
The OneSheet presents a project description, highlights of the data, and selected figures.

Links to numerous articles and data providing statistics on income, deductions, credits and other taxes, as reported by corporations filing on Form 1120 (including 1120-A, 1120-L, 1120-PC, 1120-REIT, 1120-RIC, and more) and their associated schedules, can be found here.

For an explanation of terms, a description of the sample and limitations of the data, links to recent revisions of select corporate tax forms and other information about the data, please visit the Corporation Metadata page.

Featured Areas   Statistical Tables
Browse for articles and tables in a particular area of interest by choosing from the links below:   Browse for tables spanning all areas of interest by choosing from the following links below:
 
     
Publications   Other IRS Data and Related Links
Browse for articles and tables from the following publications:   For data on tax administration and other taxes, choose from the links below:
 

Return to the Tax Stats home page

Page Last Reviewed or Updated: 23-Aug-2013

The 2012 1040 Form

2012 1040 form 9. 2012 1040 form   Ingresos y Gastos de Alquiler Table of Contents Introduction Useful Items - You may want to see: Ingresos de Alquiler Gastos de AlquilerDesocupada mientras está en venta. 2012 1040 form Reparaciones y Mejoras Otros Gastos Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Alquiler de Parte de una Propiedad Alquiler sin Fines de Lucro Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones)Cómo Dividir los Gastos Unidad Habitable Usada como Vivienda Cómo Declarar Ingresos y Deducciones DepreciaciónCambio de método contable para deducir depreciación no declarada. 2012 1040 form Límites sobre las Pérdidas de AlquilerReglas sobre el Monto de Riesgo Límites sobre las Actividades Pasivas Cómo Declarar Ingresos y Gastos de AlquilerAnexo E (Formulario 1040) Introduction Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca también los temas siguientes: Uso personal de una unidad habitable (incluyendo una casa de vacaciones). 2012 1040 form Depreciación. 2012 1040 form Límites sobre las pérdidas de alquiler. 2012 1040 form Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler. 2012 1040 form Si vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. 2012 1040 form Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos. 2012 1040 form Si alquila un condominio o un apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. 2012 1040 form Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, para más información. 2012 1040 form Useful Items - You may want to see: Publicación 527 Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de propiedad puesta en uso antes de 1987), en inglés 535 Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad pasiva y reglas sobre el monto a riesgo), en inglés 946 How To Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés Formulario (e Instrucciones) 4562 Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés 6251 Alternative Minimum Tax – Individuals (Impuesto mínimo alternativo —personas físicas), en inglés 8582 Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las pérdidas de actividades pasivas), en inglés Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés Ingresos de Alquiler En la mayoría de los casos, tiene que incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. 2012 1040 form El ingreso de alquiler es todo pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. 2012 1040 form Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler. 2012 1040 form Cuándo declarar los ingresos de alquiler. 2012 1040 form   Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare el ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibió. 2012 1040 form Usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta cuándo ganó dicho ingreso. 2012 1040 form Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria. 2012 1040 form   Para más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables , en el capítulo 1. 2012 1040 form Alquiler anticipado. 2012 1040 form   El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. 2012 1040 form Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta el período cubierto ni el método contable que utilice. 2012 1040 form Ejemplo. 2012 1040 form Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. 2012 1040 form Durante el primer año, recibe $5,000 por el alquiler del primer año y $5,000 por el alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. 2012 1040 form Usted tiene que incluir $10,000 en su ingreso en el primer año. 2012 1040 form Anulación de un contrato de arrendamiento. 2012 1040 form   Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considera alquiler. 2012 1040 form Incluya este pago en sus ingresos del año en que lo recibió, independientemente de cuál sea su método contable. 2012 1040 form Gastos pagados por el inquilino. 2012 1040 form   Si su inquilino paga cualquiera de los gastos suyos, los pagos se consideran ingreso de alquiler. 2012 1040 form Ya que tiene que incluir los gastos en su ingreso, puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. 2012 1040 form Vea Gastos de Alquiler , más adelante, para información adicional. 2012 1040 form Propiedad o servicios. 2012 1040 form   Si recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler. 2012 1040 form   Si los servicios son proporcionados a un precio acordado o especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario. 2012 1040 form Depósitos de garantía. 2012 1040 form   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. 2012 1040 form Pero si guarda todo o una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante cualquier año porque su inquilino no cumplió las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantuvo como ingresos en ese año. 2012 1040 form   Si una cantidad denominada depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. 2012 1040 form Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba. 2012 1040 form Participación parcial. 2012 1040 form   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, tendrá que declarar su parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad. 2012 1040 form Alquiler de propiedad que se usa también como su vivienda personal. 2012 1040 form   Si alquila propiedad que también usa como su vivienda personal y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. 2012 1040 form Sin embargo, puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. 2012 1040 form Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. 2012 1040 form Gastos de Alquiler Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. 2012 1040 form También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. 2012 1040 form La depreciación , la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se explica más adelante. 2012 1040 form Uso personal de propiedad de alquiler. 2012 1040 form   Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. 2012 1040 form Además, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. 2012 1040 form Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. 2012 1040 form Participación parcial. 2012 1040 form   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, los gastos pagados se pueden deducir según el porcentaje de propiedad que le corresponde. 2012 1040 form Cuándo deducir los gastos de alquiler. 2012 1040 form   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, usted generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga. 2012 1040 form Depreciación. 2012 1040 form   Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. 2012 1040 form Vea Placed in Service (Puesta en uso) bajo When Does Depreciation Begin and End (¿Cuándo comienza y termina la depreciación?), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés. 2012 1040 form Gastos previos al alquiler. 2012 1040 form   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que la ponga a la disposición de inquilinos. 2012 1040 form Alquileres por cobrar. 2012 1040 form   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no deduzca los alquileres por cobrar. 2012 1040 form Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir. 2012 1040 form Propiedad desocupada de alquiler. 2012 1040 form   Si tiene propiedad de alquiler, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. 2012 1040 form Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada. 2012 1040 form Desocupada mientras está en venta. 2012 1040 form   Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda. 2012 1040 form Si la propiedad no se ofrece ni está disponible para ser alquilada mientras está en venta, los gastos no son gastos de alquiler deducibles. 2012 1040 form Reparaciones y Mejoras Generalmente, un gasto por reparaciones o mantenimiento de su propiedad de alquiler se puede deducir si no está requerido a capitalizar el gasto. 2012 1040 form Mejoras. 2012 1040 form   Tiene que capitalizar cualquier gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler. 2012 1040 form Un gasto es para una mejora si resulta en un mejoramiento de su propiedad, si restaura su propiedad, o modifica su propiedad para un uso nuevo o diferente. 2012 1040 form Mejoramientos. 2012 1040 form   Gastos que pueden resultar en un mejoramiento a su propiedad incluyen gastos para arreglar un defecto o fallo preexistente, ampliar o expander su propiedad, o aumentar la capacidad, resistencia, o calidad de su propiedad. 2012 1040 form Restauración. 2012 1040 form   Gastos que pueden ser para la restauración incluyen gastos para reemplazar una parte sustancial de la estructura de su propiedad, reparar daños resultantes de un hecho fortuito después de ajustar la base correctamente, o reconstruir su propiedad para restaurarla a una condición como nueva. 2012 1040 form Adaptación. 2012 1040 form   Gastos que pueden ser para la adaptación incluyen gastos para modificar su propiedad con fines de darle un uso que no sea el uso previsto y ordinario de la propiedad cuando empezó a alquilarla. 2012 1040 form Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. 2012 1040 form Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad. 2012 1040 form Por lo general, los gastos capitalizados para la mejora de su propiedad se pueden depreciar como si la mejora fuera propiedad separada. 2012 1040 form Otros Gastos Otros gastos que puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro de alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos explicados a continuación. 2012 1040 form Primas de seguro pagadas por anticipado. 2012 1040 form   Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, por cada año de cobertura puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. 2012 1040 form No puede deducir la prima total en el año en que usted la pague. 2012 1040 form Honorarios legales y otros honorarios profesionales. 2012 1040 form   Puede deducir, como gastos de alquiler, gastos legales y otros gastos profesionales; por ejemplo, gastos de preparación de la declaración de impuestos que pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). 2012 1040 form Por ejemplo, en su Anexo E del año 2013, usted puede deducir cargos pagados en el año 2013 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2012. 2012 1040 form También puede deducir, como gasto de alquiler, todo gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler. 2012 1040 form Impuestos sobre beneficios locales. 2012 1040 form   Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. 2012 1040 form Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar y se tienen que añadir a la base de su propiedad. 2012 1040 form No obstante, puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios. 2012 1040 form Gastos de transporte local. 2012 1040 form    Tal vez pueda deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si incurrió en los mismos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. 2012 1040 form Sin embargo, los gastos incurridos para viajar y regresar desde su domicilio a una propiedad de alquiler constituyen gastos no deducibles por la ida y vuelta a su trabajo, a menos que utilice su domicilio como lugar principal de negocios. 2012 1040 form Vea la Publicación 587, Business Use of Your Home (Uso de su domicilio para propósitos comerciales), en inglés, para saber si la oficina en su domicilio puede considerarse lugar principal de negocios. 2012 1040 form   Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. 2012 1040 form Para 2013, la tarifa estándar por milla de uso comercial es 56. 2012 1040 form 5 centavos por milla. 2012 1040 form Para más información, vea el capítulo 26. 2012 1040 form    Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. 2012 1040 form Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos. 2012 1040 form Alquiler de equipo. 2012 1040 form   Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. 2012 1040 form Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. 2012 1040 form De ser así, usted no puede deducir estos pagos. 2012 1040 form Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado. 2012 1040 form Alquiler de propiedad. 2012 1040 form   Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que usa para propósitos de alquiler. 2012 1040 form Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento. 2012 1040 form Gastos de viaje. 2012 1040 form   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje es cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad de alquiler. 2012 1040 form Tiene que asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. 2012 1040 form Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. 2012 1040 form Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. 2012 1040 form Para más información sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26. 2012 1040 form    Para deducir gastos de viaje, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. 2012 1040 form   Vea la sección titulada Rental Expenses (Gastos de alquiler), en la Publicación 527, en inglés, para más información. 2012 1040 form Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal. 2012 1040 form Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler. 2012 1040 form No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que mantuvo la propiedad para uso personal. 2012 1040 form Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los gastos de los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales. 2012 1040 form Ejemplo. 2012 1040 form Su año tributario es el año natural. 2012 1040 form Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. 2012 1040 form Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos (7/12) de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro. 2012 1040 form A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que paga por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos. 2012 1040 form Alquiler de Parte de una Propiedad Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquélla usada para fines personales como si tuviera realmente dos propiedades distintas. 2012 1040 form Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). 2012 1040 form También puede deducir como gastos de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquéllos de electricidad o de pintar el exterior de su casa. 2012 1040 form No ha habido cambios en cuanto a los tipos de gastos que se pueden deducir por la parte de su propiedad destinada a uso personal. 2012 1040 form Normalmente, estos gastos se pueden deducir solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. 2012 1040 form Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado. 2012 1040 form No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. 2012 1040 form Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila, o si paga primas por seguro de daños con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. 2012 1040 form Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo costo de la segunda línea telefónica se podrá deducir como gasto de alquiler. 2012 1040 form Como se explica más adelante, puede deducir depreciación sobre la parte de la vivienda que usó para alquiler y también sobre los muebles y el equipo que utilizó para propósitos de alquiler. 2012 1040 form Cómo dividir los gastos. 2012 1040 form   Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. 2012 1040 form Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. 2012 1040 form Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. 2012 1040 form Los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquéllos que se basan en (1) cuántos cuartos hay en su casa y (2) el número de pies cuadrados de su casa. 2012 1040 form Alquiler sin Fines de Lucro Si no alquila su propiedad con fines de lucro, podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. 2012 1040 form No se puede deducir una pérdida ni trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. 2012 1040 form Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin fines de lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés. 2012 1040 form Dónde se anota la deducción. 2012 1040 form   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 del Formulario 1040. 2012 1040 form Por ejemplo, puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su vivienda principal o segunda vivienda), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas correspondientes del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions (Deducciones detalladas), si detalla las deducciones. 2012 1040 form   Si detalla sus deducciones, anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). 2012 1040 form Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado. 2012 1040 form Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) Si usa una unidad habitable para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. 2012 1040 form Normalmente, los gastos de alquiler no serán mayores que el total de los gastos multiplicados por una fracción; el denominador de la cual es el número total de días que se usa la unidad habitable, y el numerador de la cual es el número total de días que realmente se alquila a un precio justo de alquiler. 2012 1040 form Sólo los gastos de alquiler podrían deducirse en el Anexo E del Formulario 1040. 2012 1040 form Algunos gastos personales podrían deducirse si usted detalla las deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. 2012 1040 form Usted también tiene que determinar si la unidad habitable se considera una vivienda. 2012 1040 form Si la unidad habitable se considera una vivienda, la cantidad de gastos de alquiler que puede deducir podría limitarse. 2012 1040 form Si una unidad habitable se considera o no una vivienda depende de cuántos días durante el año se consideren días de uso personal. 2012 1040 form Existe una regla especial si utilizó la unidad habitable como vivienda y la alquiló por menos de 15 días durante el año. 2012 1040 form Unidad habitable. 2012 1040 form    Una unidad habitable incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. 2012 1040 form Asimismo, incluye toda estructura u otros bienes pertenecientes a dicha unidad. 2012 1040 form Una unidad habitable tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar. 2012 1040 form    Una unidad habitable no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante. 2012 1040 form La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como vivienda durante el año. 2012 1040 form Ejemplo. 2012 1040 form Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. 2012 1040 form Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. 2012 1040 form La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una unidad habitable. 2012 1040 form Cómo Dividir los Gastos Si usa una unidad habitable para fines de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días usados para cada fin. 2012 1040 form Al dividir sus gastos, siga estas reglas: Cualquier día en que se alquile la unidad a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales ese día. 2012 1040 form Esta regla no es aplicable al determinar si la usó como vivienda. 2012 1040 form Cualquier día en que la unidad esté disponible para alquilarse, pero no se alquila en realidad, no se considera día de uso para fines de alquiler. 2012 1040 form Ejemplo. 2012 1040 form Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). 2012 1040 form Durante este período, salvo la primera semana de agosto (7 días) cuando no pudo hallar a un inquilino, alquiló su casa de playa a un precio justo de alquiler. 2012 1040 form La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. 2012 1040 form La familia de usted también usó la casa de playa durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). 2012 1040 form La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto. 2012 1040 form Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente: La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). 2012 1040 form Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. 2012 1040 form El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana. 2012 1040 form Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las dos últimas semanas de mayo). 2012 1040 form El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler). 2012 1040 form Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa. 2012 1040 form Nota. 2012 1040 form Para determinar si usó la casa como vivienda, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. 2012 1040 form Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. 2012 1040 form Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días y más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como vivienda. 2012 1040 form Si tiene una pérdida neta, tal vez no pueda deducir todos los gastos de alquiler. 2012 1040 form Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda, a continuación. 2012 1040 form Unidad Habitable Usada como Vivienda Si usa una unidad habitable para propósitos de alquiler y propósitos personales, el trato tributario de los gastos de alquiler que calculó anteriormente bajo Cómo dividir los gastos y los ingresos de alquiler depende de si se considera que usted usa la unidad habitable como vivienda. 2012 1040 form Usted usa una unidad habitable como vivienda durante el año tributario si la utiliza para fines personales más de cualquiera de las siguientes que sea mayor: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler. 2012 1040 form Vea ¿Qué es un día de uso personal? , más adelante. 2012 1040 form Precio justo de alquiler. 2012 1040 form   Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. 2012 1040 form El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes en su área. 2012 1040 form   Si una unidad habitable se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al aplicarse el punto (2) anteriormente. 2012 1040 form En lugar de esto, cuéntelo como día de uso personal al aplicarse los puntos (1) y (2) anteriores. 2012 1040 form ¿Qué es un día de uso personal?   Un día de uso personal de una unidad habitable es cualquier día en que ésta sea usada por cualquiera de las personas siguientes: Usted o cualquier otra persona con intereses financieros en la unidad, a no ser que se la alquile a otro dueño como su vivienda principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). 2012 1040 form Sin embargo, vea Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar , más adelante. 2012 1040 form Un pariente suyo o de la familia de cualquier otra persona que tenga intereses financieros en la unidad, a no ser que el pariente use la unidad habitable como su vivienda principal y pague un precio justo de alquiler. 2012 1040 form La familia incluye únicamente a su cónyuge, sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, antepasados (padres, abuelos, etc. 2012 1040 form ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. 2012 1040 form ). 2012 1040 form Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra unidad habitable. 2012 1040 form Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler. 2012 1040 form Vivienda principal. 2012 1040 form   Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de una vivienda, su vivienda principal es generalmente aquélla en que vivió la mayor parte del tiempo. 2012 1040 form Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. 2012 1040 form   Éste es un acuerdo según el cual dos personas o más obtienen intereses financieros no divididos en la totalidad de una misma unidad habitable, inclusive el terreno, por más de 50 años, y uno o más de los copropietarios tiene derecho de ocupar la unidad habitable como su vivienda principal, si paga alquiler al (a los demás) copropietario(s). 2012 1040 form Donación del uso de propiedad. 2012 1040 form   Usted usa una unidad habitable para propósitos personales si: Dona el uso de la unidad a una institución de caridad, Dicha institución vende el uso de la unidad en una actividad de recaudación de fondos y El “comprador” usa la unidad. 2012 1040 form Ejemplos. 2012 1040 form   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal: Ejemplo 1. 2012 1040 form Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. 2012 1040 form El año pasado, les alquilaron el condominio a turistas siempre que fuera posible. 2012 1040 form Nadie usó el condominio como vivienda principal. 2012 1040 form Su vecino usó el condominio 2 semanas el año pasado; usted no lo utilizó en absoluto. 2012 1040 form Debido a que su vecino tiene participación en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas 2 semanas. 2012 1040 form Ejemplo 2. 2012 1040 form Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. 2012 1040 form Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de alquiler. 2012 1040 form Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no cuentan como días de uso personal para usted. 2012 1040 form Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su vivienda principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. 2012 1040 form Ejemplo 3. 2012 1040 form Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. 2012 1040 form Su hijo no tiene interés financiero en esta propiedad. 2012 1040 form La usa como su vivienda principal y le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad. 2012 1040 form El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal por parte de usted porque su hijo la está usando como vivienda principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo. 2012 1040 form Ejemplo 4. 2012 1040 form Usted le alquila su casa de playa a Josué. 2012 1040 form Josué le alquila a usted su casa en las montañas. 2012 1040 form Cada uno paga un precio justo de alquiler. 2012 1040 form Usted usa su propia casa para fines personales los días en que él la usa porque Josué usa su casa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él. 2012 1040 form Días usados para reparaciones y mantenimiento. 2012 1040 form   Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como día de uso personal. 2012 1040 form No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día. 2012 1040 form Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar. 2012 1040 form   Con el fin de determinar si una unidad habitable se usó como vivienda, quizás no tenga que contar como días de uso personal los días en que usó la propiedad como vivienda principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento. 2012 1040 form No los cuente como días de uso personal si: Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos. 2012 1040 form Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad. 2012 1040 form Sin embargo, este requisito especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal. 2012 1040 form Ejemplos. 2012 1040 form   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como vivienda. 2012 1040 form Ejemplo 1. 2012 1040 form Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. 2012 1040 form Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. 2012 1040 form Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). 2012 1040 form Calculó que 27 días son el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler. 2012 1040 form En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler. 2012 1040 form El apartamento del sótano fue usado como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 30 días. 2012 1040 form Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. 2012 1040 form El uso personal (30 días) supera el total más alto entre: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días). 2012 1040 form Ejemplo 2. 2012 1040 form Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol de la universidad local (un total de 27 días). 2012 1040 form Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) de julio. 2012 1040 form Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler es 3 días. 2012 1040 form El dormitorio se usó como vivienda porque fue utilizado para propósitos personales por 21 días. 2012 1040 form Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días). 2012 1040 form Ejemplo 3. 2012 1040 form Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. 2012 1040 form Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. 2012 1040 form Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no le reembolsó ninguna parte del alquiler. 2012 1040 form De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. 2012 1040 form Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 días (170 menos 10). 2012 1040 form Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. 2012 1040 form Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año. 2012 1040 form Usted usó el condominio como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 17 días. 2012 1040 form Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días). 2012 1040 form Uso de alquiler mínimo. 2012 1040 form   Si usa la unidad habitable como vivienda y la alquila por menos de 15 días durante el año, ese período no se considera actividad de alquiler. 2012 1040 form Para información adicional, vea Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días, más adelante. 2012 1040 form Límite sobre las deducciones. 2012 1040 form   Alquilar una unidad habitable que se considera una vivienda no es una actividad pasiva. 2012 1040 form En lugar de ello, si los gastos de alquiler son mayores que los ingresos de alquiler, parte, o tal vez todos los gastos en exceso no pueden utilizarse para compensar ingresos de otras fuentes. 2012 1040 form Los gastos en exceso que no se pueden utilizar para compensar ingresos de otras fuentes se trasladan al año siguiente y se consideran gastos de alquiler para la misma propiedad. 2012 1040 form Todos los gastos trasladados al año siguiente estarán sujetos a los límites correspondientes a dicho año. 2012 1040 form Este límite corresponde a los gastos trasladados a un año posterior aunque no utilice la propiedad como su vivienda en dicho año posterior. 2012 1040 form   Para calcular los gastos de alquiler deducibles que corresponden al año en curso y los gastos que se trasladan al año que viene, utilice la Hoja de Trabajo 9-1. 2012 1040 form Cómo Declarar Ingresos y Deducciones Propiedad no usada para fines personales. 2012 1040 form   Si no usa una unidad habitable para fines personales, vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante, para saber cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler. 2012 1040 form Propiedad usada para fines personales. 2012 1040 form   Si usa una unidad habitable para fines personales, la manera en que usted declara sus ingresos y gastos de alquiler depende de si usted usó la unidad habitable como vivienda. 2012 1040 form Propiedad no usada como vivienda. 2012 1040 form   Si usted usa una unidad habitable para fines personales, pero no como vivienda, declare todos sus ingresos de alquiler en sus ganancias. 2012 1040 form Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . 2012 1040 form Los gastos correspondientes a su uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. 2012 1040 form   Sin embargo, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. 2012 1040 form Vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler , más adelante. 2012 1040 form Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días. 2012 1040 form   Si usa una unidad habitable como vivienda, y la alquila menos de 15 días durante el año, se considera que su función principal no es de alquiler, y no debe ser declarada en el Anexo E (Formulario 1040). 2012 1040 form No se le requiere declarar sus ingresos ni gastos de alquiler provenientes de esta actividad. 2012 1040 form Los gastos, incluso los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos, impuestos sobre los bienes raíces, y toda pérdida por hecho fortuito que reúna los requisitos se deben declarar de la manera normalmente permitida, en el Anexo A (Formulario 1040). 2012 1040 form Vea las Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) para más información acerca de cómo deducir estos gastos. 2012 1040 form Propiedad usada como vivienda, y alquilada 15 días o más. 2012 1040 form   Si usa una unidad habitable como vivienda y la alquila 15 días o más durante el año, incluya todos los ingresos de alquiler en sus ganancias. 2012 1040 form Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . 2012 1040 form Los gastos correspondientes al uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. 2012 1040 form   Si recibió una utilidad neta por alquilar la unidad habitable por el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. 2012 1040 form No necesitará usar la Hoja de Trabajo 9-1. 2012 1040 form   Sin embargo, si usted tuvo una pérdida neta por alquilar la unidad habitable ese año, la deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada. 2012 1040 form Para calcular sus gastos de alquiler deducibles, y toda cantidad traspasable al año siguiente, use la Hoja de Trabajo 9-1. 2012 1040 form Depreciación Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. 2012 1040 form Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo cada año en su declaración de impuestos. 2012 1040 form Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir cada año: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. 2012 1040 form No puede simplemente deducir como gastos sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo. 2012 1040 form Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. 2012 1040 form La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o intercambio futuro. 2012 1040 form Quizás tenga que usar el Formulario 4562, en inglés, para calcular y declarar la depreciación. 2012 1040 form Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante. 2012 1040 form Impuesto mínimo alternativo. 2012 1040 form   Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que esté sujeto al impuesto mínimo alternativo. 2012 1040 form La depreciación acelerada le permite deducir más depreciación más temprano en el periodo de recuperación de la que podría deducir si utilizara el método de la depreciación uniforme (la misma deducción cada año). 2012 1040 form Declaración de la cantidad correcta de depreciación. 2012 1040 form   Usted debería declarar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. 2012 1040 form Si no ha declarado toda la cantidad de depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor de la base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir. 2012 1040 form   Si dedujo una cantidad incorrecta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U. 2012 1040 form S. 2012 1040 form Individual Income Tax Return (Declaración enmendada del impuesto federal sobre el ingreso personal de los Estados Unidos), en inglés. 2012 1040 form Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para declarar la cantidad correcta de depreciación. 2012 1040 form Vea Claiming the Correct Amount of Depreciation (Declaración de la cantidad correcta de depreciación), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés, para más información. 2012 1040 form Cambio de método contable para deducir depreciación no declarada. 2012 1040 form   Para cambiar su método contable, normalmente tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el cambio de método contable), en inglés, para obtener la autorización del Servicio de Impuestos Internos. 2012 1040 form En algunos casos, puede recibir autorización automática. 2012 1040 form Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés. 2012 1040 form Terreno. 2012 1040 form   No puede depreciar el costo del terreno porque normalmente el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. 2012 1040 form Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquéllos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar. 2012 1040 form Información adicional. 2012 1040 form   Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación. 2012 1040 form Límites sobre las Pérdidas de Alquiler Si tiene alguna pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, dos clases de reglas pueden limitar la cantidad que puede deducir de las pérdidas. 2012 1040 form Tiene que considerar estas reglas en el mismo orden a continuación. 2012 1040 form Reglas sobre el monto de riesgo. 2012 1040 form Estas reglas son aplicadas primero si hay inversión en su actividad de alquiler de bienes raíces por la cual usted no tiene monto de riesgo. 2012 1040 form Esto es aplicable sólo si la propiedad de bienes raíces fue puesta en uso después de 1986. 2012 1040 form Límites sobre las actividades pasivas. 2012 1040 form Por lo general, las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces son consideradas como actividades pasivas y las pérdidas no son deducibles al menos que tenga ingresos de otras actividades pasivas para compensar las pérdidas. 2012 1040 form Sin embargo, existen excepciones. 2012 1040 form Reglas sobre el Monto de Riesgo Podría estar sujeto a las reglas sobre el monto de riesgo si tiene: Una pérdida de una actividad de una ocupación o negocio o para generar ingresos, y Cantidades invertidas en la actividad por la cual usted no tiene un riesgo completo. 2012 1040 form Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en uso antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo. 2012 1040 form Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. 2012 1040 form Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el dinero y la base ajustada de otras propiedades que haya aportado en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. 2012 1040 form Vea la Publicación 925, en inglés, para más información. 2012 1040 form Límites sobre las Actividades Pasivas Por lo general, todas las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces (excepto las de ciertos agentes de bienes raíces, más adelante) son actividades pasivas. 2012 1040 form En este contexto, una actividad de alquiler es aquélla mediante la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios. 2012 1040 form Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas. 2012 1040 form    Las deducciones o pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. 2012 1040 form Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, salvo aquéllos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. 2012 1040 form Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. 2012 1040 form Toda pérdida o crédito excedente se traspasa al año tributario siguiente. 2012 1040 form   Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés. 2012 1040 form    Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582, en inglés, para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos. 2012 1040 form Agentes de bienes raíces. 2012 1040 form   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era agente de bienes raíces. 2012 1040 form Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. 2012 1040 form Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés. 2012 1040 form Excepción por el Uso Personal de una Unidad Habitable Si usted utilizó la propiedad de alquiler como su hogar durante el año, todo ingreso, deducción, ganancia o pérdida que le corresponde a dicho uso no se tomará en cuenta para propósitos del límite sobre la pérdida de actividades pasivas. 2012 1040 form En vez de eso, siga las reglas que se explican bajo el tema titulado Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , anteriormente. 2012 1040 form Excepción para Actividades de Alquiler de Bienes Raíces con Participación Activa Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, quizás podría deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. 2012 1040 form Este descuento especial es una excepción a la regla general que no admite las pérdidas que excedan del monto de los ingresos procedentes de actividades pasivas. 2012 1040 form De igual modo, usted quizás podría compensar los impuestos con créditos de hasta $25,000 de ingresos no pasivos que provengan de dicha actividad después de tomar en consideración cualquier pérdida permitida por esta excepción. 2012 1040 form Participación activa. 2012 1040 form   Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración o hizo las gestiones para que otros proveyeran servicios (tales como reparaciones) de manera importante y bona fide (de buena fe). 2012 1040 form Las decisiones de administración que pueden contar como participación activa incluyen el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes. 2012 1040 form Descuento especial máximo. 2012 1040 form   El descuento especial máximo es: $25,000 para solteros y casados que presenten una declaración conjunta para el año tributario, $12,500 para casados que presenten la declaración por separado para el año tributario y que hayan vivido separados de sus cónyuges en todo momento del año tributario y $25,000 para un caudal hereditario calificado, menos el descuento especial al que tiene derecho el cónyuge sobreviviente. 2012 1040 form   Si sus ingresos brutos ajustados modificados (MAGI, por sus siglas en inglés) son $100,000 o menos ($50,000 o menos si son casados que presentan la declaración por separado), puede deducir la pérdida hasta la cantidad especificada arriba. 2012 1040 form Si su MAGI es superior a $100,000 (superior a $50,000 si son casados que presentan la declaración por separado), el descuento especial se limita al 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado) y su MAGI. 2012 1040 form   Por lo general, si su MAGI es $150,000 o más ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado), no hay descuento especial. 2012 1040 form Información adicional. 2012 1040 form   Vea la Publicación 925, en inglés, para obtener más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de ganancias y pérdidas devengadas por enajenación de una actividad pasiva. 2012 1040 form Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler El formulario básico para declarar ingresos y gastos de alquiler residencial es el Anexo E (Formulario 1040). 2012 1040 form Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. 2012 1040 form Consulte Alquiler sin Fines de Lucro , anteriormente. 2012 1040 form Prestación de servicios sustanciales. 2012 1040 form   Si proporciona servicios sustanciales que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de criado doméstico, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss From Business (Ganancia o pérdida de negocios), o el Anexo C-EZ (Formulario 1040), Net Profit From Business (Sole Proprietorship) (Utilidad neta de negocios (empresa con dueño único)), en inglés. 2012 1040 form Los servicios sustanciales no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etcétera. 2012 1040 form Para más información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de impuestos para pequeños negocios), en inglés. 2012 1040 form Puede también estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler utilizando el Anexo SE (Formulario 1040), Self-Employment Tax (Impuesto del trabajo por cuenta propia). 2012 1040 form    Use el Formulario 1065, U. 2012 1040 form S. 2012 1040 form Return of Partnership Income (Declaración de ingresos de sociedades colectivas de los Estados Unidos), en inglés, si su actividad de alquiler es de una sociedad colectiva (incluyendo una sociedad colectiva con su cónyuge a menos que sea una empresa conjunta que reúne los requisitos). 2012 1040 form Empresa conjunta que reúne los requisitos. 2012 1040 form   Si usted y su cónyuge cada uno participan materialmente como los únicos socios de un negocio de bienes raíces del cual la posesión y operación es conjunta, y presentan una declaración conjunta para el año tributario, pueden elegir conjuntamente que se les considere como si fueran una empresa conjunta que reúne los requisitos en vez de una sociedad colectiva. 2012 1040 form En la mayoría de los casos, esta elección no aumentará el total adeudado de impuestos en la declaración conjunta, pero sí le provee a cada uno un crédito por los ingresos del Seguro Social, en los cuales se basan los beneficios de jubilación, y para la cobertura de Medicare, si sus ingresos de alquiler están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. 2012 1040 form Para más información, vea la Publicación 527, en inglés. 2012 1040 form Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de intereses hipotecarios), en inglés. 2012 1040 form    Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098 o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. 2012 1040 form Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). 2012 1040 form Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. 2012 1040 form En el margen izquierdo del Anexo E, al lado de la línea 13, escriba “See attached” (Vea información adjunta). 2012 1040 form Anexo E (Formulario 1040) Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente servicios básicos, tales como calefacción, luz, servicios de basura, etc. 2012 1040 form , normalmente declararía sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). 2012 1040 form Enumere la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. 2012 1040 form Asegúrese de anotar el número de días de alquiler a un precio justo de alquiler y días de uso personal en la línea 2. 2012 1040 form Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte cuantos Anexos E sean necesarios para enumerar las propiedades. 2012 1040 form Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. 2012 1040 form No obstante, llene las líneas 23a a 26 solamente en un Anexo E. 2012 1040 form En la línea 18 de la página 1 del Anexo E, anote la depreciación que reclama por cada propiedad. 2012 1040 form Para averiguar si tiene que adjuntar el Formulario 4562, en inglés, vea la sección titulada Form 4562 (Formulario 4562), bajo el capítulo 3 de la Publicación 527, en inglés. 2012 1040 form Si tiene una pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, tal vez tenga que completar uno o ambos de los siguientes formularios. 2012 1040 form Formulario 6198, At-Risk Limitations (Límites sobre el monto en riesgo), en inglés. 2012 1040 form Vea Reglas sobre el Monto de Riesgo , anteriormente. 2012 1040 form También vea la Publicación 925, en inglés. 2012 1040 form Formulario 8582, Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de pérdidas de actividad pasiva), en inglés. 2012 1040 form Vea Límites sobre las Actividades Pasivas , anteriormente. 2012 1040 form La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y negocios hipotecarios de inversiones en bienes raíces. 2012 1040 form Si necesita usar la página 2 del Anexo E, asegúrese de usar la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar su actividad de alquiler en la página 1. 2012 1040 form También incluya la cantidad de la línea 26 (Parte I) en la línea 41 (Parte V), “Total income or (loss)” (Total de ingreso o (pérdida)). 2012 1040 form Hoja de Trabajo 9-1. 2012 1040 form Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí” a todas las preguntas siguientes: ¿Usó la unidad habitable como vivienda este año? Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda . 2012 1040 form ¿Alquiló la unidad habitable a un precio justo de alquiler por 15 días o más este año? ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler? PARTE I. 2012 1040 form Porcentaje del Uso de Alquiler A. 2012 1040 form Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada a un precio justo de alquiler A. 2012 1040 form       B. 2012 1040 form Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada (línea A) pero sin alquilar B. 2012 1040 form       C. 2012 1040 form Número total de días de uso de alquiler. 2012 1040 form Reste la línea B de la línea A C. 2012 1040 form       D. 2012 1040 form Total de días de uso personal (incluyendo días en los que se haya alquilado a un precio menor del precio justo de alquiler) D. 2012 1040 form       E. 2012 1040 form Total de días de uso de alquiler y de uso personal. 2012 1040 form Sume las líneas C y D E. 2012 1040 form       F. 2012 1040 form Porcentaje de gastos permitidos de alquiler. 2012 1040 form Divida la línea C por la línea E     F. 2012 1040 form   PARTE II. 2012 1040 form Gastos de Alquiler Permisibles 1. 2012 1040 form Anote los alquileres recibidos 1. 2012 1040 form   2a. 2012 1040 form Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 2a. 2012 1040 form       b. 2012 1040 form Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondiente al alquiler b. 2012 1040 form       c. 2012 1040 form Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) c. 2012 1040 form       d. 2012 1040 form Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones) d. 2012 1040 form       e. 2012 1040 form Gastos de alquiler totalmente deducibles. 2012 1040 form Sume las líneas 2a a 2d. 2012 1040 form Anote los gastos aquí y en las líneas correspondientes del Anexo E (vea las instrucciones) 2e. 2012 1040 form   3. 2012 1040 form Reste la línea 2e de la línea 1. 2012 1040 form Si es cero o menos, anote −0− 3. 2012 1040 form   4a. 2012 1040 form Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la unidad habitable (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondiente al alquiler 4a. 2012 1040 form       b. 2012 1040 form Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) b. 2012 1040 form       c. 2012 1040 form Gastos de funcionamiento trasladados de la hoja de trabajo de 2012 c. 2012 1040 form       d. 2012 1040 form Sume las líneas 4a a 4c d. 2012 1040 form       e. 2012 1040 form Gastos permisibles. 2012 1040 form Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4d, la que sea menor (vea las instrucciones) 4e. 2012 1040 form   5. 2012 1040 form Reste la línea 4e de la línea 3. 2012 1040 form Si es cero o menos, anote −0− 5. 2012 1040 form   6a. 2012 1040 form Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 6a. 2012 1040 form       b. 2012 1040 form Anote la depreciación de la parte de la unidad habitable correspondiente al alquiler b. 2012 1040 form       c. 2012 1040 form Excedente de pérdidas por hecho fortuito y depreciación trasladado de la hoja de trabajo de 2012 c. 2012 1040 form       d. 2012 1040 form Sume las líneas 6a a 6c d. 2012 1040 form       e. 2012 1040 form Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. 2012 1040 form Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6d, la que sea menor (vea las instrucciones) 6e. 2012 1040 form   PARTE III. 2012 1040 form Gastos no Permitidos Trasladados al Año Siguiente 7a. 2012 1040 form Gastos de funcionamiento a trasladarse al año siguiente. 2012 1040 form Reste la línea 4e de la línea 4d 7a. 2012 1040 form   b. 2012 1040 form Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación a trasladarse al año siguiente. 2012 1040 form  Reste la línea 6e de la línea 6d b. 2012 1040 form   Instrucciones de la Hoja de Trabajo 9-1. 2012 1040 form Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Precaución. 2012 1040 form Utilice el porcentaje calculado en la línea F de la Parte I para calcular las partes correspondientes al alquiler a anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b de la Parte II. 2012 1040 form Línea 2a. 2012 1040 form Calcule los intereses hipotecarios sobre la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. 2012 1040 form No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la unidad habitable. 2012 1040 form Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. 2012 1040 form Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la unidad habitable o para refinanciar tal préstamo. 2012 1040 form Incluya la parte de estos intereses correspondientes al alquiler en el total que anote en la línea 2a de la hoja de trabajo. 2012 1040 form   Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable que podría deducir en la línea 13 del Anexo A como si no la hubiera alquilado. 2012 1040 form Vea las Instrucciones del Anexo A. 2012 1040 form No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la unidad habitable. 2012 1040 form Vea la sección titulada Línea 4b más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas conforme al límite del ingreso bruto ajustado. 2012 1040 form Incluya la parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A en el total que se anota en la línea 2a de la hoja de trabajo. 2012 1040 form   Nota: No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. 2012 1040 form En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A distinto. 2012 1040 form Si ha deducido intereses hipotecarios o primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable en otros formularios, como los Anexos C o F, no se olvide de restar dicha cantidad de la deducción anotada en el Anexo A. 2012 1040 form           Línea 2c. 2012 1040 form Calcule las pérdidas causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. 2012 1040 form Para hacerlo, complete la Sección A del Formulario 4684, Casualties and Thefts (Hechos fortuitos y robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. 2012 1040 form Si alguna parte de la pérdida se debe a un desastre declarado como tal por el gobierno federal, vea las Instrucciones del Formulario 4684. 2012 1040 form En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la unidad habitable. 2012 1040 form Anote la parte del resultado correspondiente al alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo. 2012 1040 form   Nota: No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. 2012 1040 form En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado. 2012 1040 form           Línea 2d. 2012 1040 form Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. 2012 1040 form Éstos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la unidad habitable. 2012 1040 form También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los útiles de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler. 2012 1040 form           Línea 2e. 2012 1040 form Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. 2012 1040 form Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E. 2012 1040 form           Línea 4b. 2012 1040 form En la línea 2a, usted anotó la parte de los intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas correspondiente al alquiler que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. 2012 1040 form Si tenía intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas adicionales que no serían deducibles en el Anexo A debido a límites correspondientes a los mismos, anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de alquiler de esas cantidades en exceso. 2012 1040 form No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado la unidad habitable (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a). 2012 1040 form           Línea 4e. 2012 1040 form Puede deducir las cantidades de las líneas 4a, 4b y 4c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4e. 2012 1040 form *           Línea 6a. 2012 1040 form Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos o robos correspondientes al alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo. 2012 1040 form   A. 2012 1040 form Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684       B. 2012 1040 form Anote la parte de alquiler de la línea A       C. 2012 1040 form Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo       D. 2012 1040 form Reste la línea C de la línea B. 2012 1040 form Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo               Línea 6e. 2012 1040 form Puede deducir las cantidades de las líneas 6a, 6b y 6c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo en la medida en que no superen la cantidad de la línea 6e. 2012 1040 form * *Asignación de la deducción limitada. 2012 1040 form Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4d o 6d este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4d o 6d. 2012 1040 form Anote la cantidad que asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E. 2012 1040 form