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1040nr tax return 22. 1040nr tax return   Impuestos Table of Contents IntroductionGobierno tribal de indios estadounidenses. 1040nr tax return Useful Items - You may want to see: Requisitos para Deducir Todo Impuesto Impuestos sobre los IngresosImpuestos Estatales y Locales sobre los Ingresos Impuestos Extranjeros sobre los Ingresos Impuestos Generales sobre las VentasVehículos de motor. 1040nr tax return Impuestos sobre Bienes RaícesImpuestos sobre bienes raíces de años anteriores. 1040nr tax return Ejemplos. 1040nr tax return Formulario 1099-S. 1040nr tax return Cantidades Relacionadas con Bienes Raíces que no Puede Deducir Impuestos sobre Bienes Muebles Impuestos y Cargos que no Puede Deducir Dónde se Anotan las Deducciones Introduction Este capítulo trata de los impuestos que puede deducir si detalla sus deducciones en el Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return También explica cuáles impuestos puede deducir en otros anexos o formularios y cuáles impuestos no puede deducir. 1040nr tax return Este capítulo trata sobre los siguientes temas: Impuestos sobre los ingresos (federales, estatales, locales, y extranjeros). 1040nr tax return Impuestos generales sobre ventas (estatales y locales). 1040nr tax return Impuestos sobre bienes raíces (estatales, locales, y extranjeros). 1040nr tax return Impuestos sobre bienes muebles (estatales y locales). 1040nr tax return Impuestos y cargos que usted no puede deducir. 1040nr tax return Use la Tabla 22-1 como guía para determinar cuáles impuestos se pueden deducir. 1040nr tax return Hay una sección al final del capítulo que le explica cuál formulario debe usar para deducir diferentes tipos de impuestos. 1040nr tax return Impuestos de negocio. 1040nr tax return   Puede deducir ciertos impuestos solamente si son gastos ordinarios y necesarios de su ocupación o negocio o si los incurre para generar ingresos. 1040nr tax return Para información sobre estos impuestos, vea la Publicación 535, Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés. 1040nr tax return Impuestos estatales o locales. 1040nr tax return   Éstos son impuestos gravados por los 50 estados, posesiones (territorios no autónomos) de los EE. 1040nr tax return UU. 1040nr tax return o cualquiera de sus subdivisiones políticas (tal como un condado o una ciudad) o por el Distrito de Columbia. 1040nr tax return Gobierno tribal de indios estadounidenses. 1040nr tax return   Un gobierno tribal de indios estadounidenses, al que el Secretario del Tesoro reconoce que desempeña funciones gubernamentales sustanciales, se considera un estado para el propósito de reclamar una deducción tributaria. 1040nr tax return Los impuestos sobre los ingresos, impuestos sobre bienes raíces e impuestos sobre bienes muebles gravados por dicho gobierno tribal de indios estadounidenses (o por cualquiera de sus subdivisiones tratadas como si fueran subdivisiones políticas de un estado) son deducibles. 1040nr tax return Impuestos generales sobre las ventas. 1040nr tax return   Estos son impuestos que se gravan a tasa fija sobre ventas al por menor. 1040nr tax return Dichos impuestos corresponden a una amplia gama de diferentes tipos de artículos. 1040nr tax return Impuestos extranjeros. 1040nr tax return   Éstos son impuestos que grava un país extranjero o cualesquiera de sus subdivisiones políticas. 1040nr tax return Useful Items - You may want to see: Publicación 514 Foreign Tax Credit for Individuals (Crédito por impuestos extranjeros para personas físicas), en inglés 530 Tax Information for Homeowners (Información tributaria para propietarios de vivienda), en inglés Formularios (e Instrucciones) Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions (Deducciones detalladas), en inglés Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés 1116 Foreign Tax Credit (Crédito por impuestos extranjeros), en inglés Requisitos para Deducir Todo Impuesto Para que un impuesto sea deducible, se tienen que cumplir los dos requisitos siguientes: Se le tiene que gravar el impuesto a usted. 1040nr tax return Usted tiene que pagar el impuesto durante su año tributario. 1040nr tax return Se le tiene que gravar el impuesto a usted. 1040nr tax return   En general, sólo puede deducir los impuestos que se le gravan a usted. 1040nr tax return   Generalmente, puede deducir impuestos sobre bienes muebles sólo si usted es el dueño de la propiedad. 1040nr tax return Si su cónyuge es dueño de la propiedad y paga impuestos sobre bienes raíces correspondientes a la misma, los impuestos se pueden deducir en la declaración separada de su cónyuge o en su declaración conjunta. 1040nr tax return Tiene que pagar el impuesto durante su año tributario. 1040nr tax return   Si es un contribuyente que usa el método contable a base de efectivo para pagar sus impuestos, puede deducir sólo aquellos impuestos que de hecho pagó durante su año tributario. 1040nr tax return Si paga sus impuestos con cheque, el día en que envía o entrega el cheque se considera la fecha de pago, con tal de que el cheque sea aceptado por la institución financiera. 1040nr tax return Si utiliza una cuenta para pagar por teléfono (como una tarjeta de crédito o retiro de fondos electrónico), la fecha de pago será la fecha en el estado de cuentas de la institución financiera indicando cuándo se hizo el pago. 1040nr tax return Si usted disputa una obligación tributaria y es un contribuyente que usa el método a base de efectivo para pagar sus impuestos, puede deducir el impuesto únicamente en el año en que de hecho lo paga (o transfiere dinero u otros bienes para cumplir con la obligación en disputa). 1040nr tax return Vea la Publicación 538, Accounting Periods and Methods (Períodos y métodos contables), en inglés, para más detalles. 1040nr tax return    Si usa el método contable a base de lo devengado, vea la Publicación 538, en inglés, para más información. 1040nr tax return Impuestos sobre los Ingresos Esta sección explica cuáles impuestos estatales y locales sobre los ingresos (incluyendo aportaciones del empleado a fondos estatales de beneficios) y cuáles impuestos sobre ingresos extranjeros se pueden deducir. 1040nr tax return Impuestos Estatales y Locales sobre los Ingresos Puede deducir los impuestos estatales o locales sobre los ingresos. 1040nr tax return Sin embargo, puede eligir deducir los impuestos generales estatales y locales sobre ventas en vez de deducir los impuestos estatales y locales sobre los ingresos. 1040nr tax return Vea Impuestos Generales sobre las Ventas , mas adelante. 1040nr tax return Excepción. 1040nr tax return    No puede deducir impuestos estatales y locales que pague sobre ingresos exentos del impuesto federal sobre el ingreso, a menos que el ingreso exento del impuesto sea ingreso de intereses. 1040nr tax return Por ejemplo, no puede deducir la parte del impuesto estatal sobre el ingreso que se grava sobre un subsidio por costo de vida exento del impuesto federal sobre el ingreso. 1040nr tax return Qué Deducir Su deducción puede ser por impuestos retenidos, pagos de impuesto estimado u otros pagos de impuestos conforme a lo siguiente: Impuestos retenidos. 1040nr tax return   Puede deducir los impuestos estatales y locales sobre el ingreso retenidos de su sueldo en el año en que son retenidos. 1040nr tax return Sus Formularios W-2 indicarán la cantidad. 1040nr tax return Los Formularios W-2G, 1099-G, 1099-R, y 1099-MISC también pueden indicar los impuestos sobre los ingresos estatales y locales retenidos. 1040nr tax return Pagos de impuesto estimado. 1040nr tax return   Puede deducir los pagos de impuesto estimado que hizo durante el año a un gobierno estatal o local. 1040nr tax return Sin embargo, tendrá que tener una base razonable para hacer los pagos de impuesto estimado. 1040nr tax return Todo pago de impuesto estimado estatal o local que no haya sido hecho de buena fe en el momento del pago no es deducible. 1040nr tax return Por ejemplo, usted hizo un pago estimado del impuesto estatal sobre el ingreso. 1040nr tax return No obstante, el cálculo aproximado de su obligación tributaria estatal resulta en que va a recibir un reembolso de todo su pago estimado. 1040nr tax return Usted no tenía ninguna base razonable para creer que podría adeudar algún impuesto estatal sobre el ingreso adicional y no puede deducir el pago de impuesto estimado. 1040nr tax return Reembolso aplicado a los impuestos. 1040nr tax return   Puede deducir toda parte de un reembolso de impuestos estatales y locales sobre el ingreso de un año anterior que haya elegido utilizar para pagar sus impuestos estimados estatales o locales sobre el ingreso del año 2013. 1040nr tax return    No reste de la deducción ninguno de los siguientes artículos: Todo reembolso de (o crédito por) el impuesto estatal o local sobre el ingreso (o crédito) que espere recibir para el año 2013. 1040nr tax return Todo reembolso de (o crédito por) impuestos estatales y locales sobre los ingresos de un año anterior que de hecho haya recibido en 2013. 1040nr tax return   Sin embargo, todo o parte de este reembolso (o crédito) puede ser tributable. 1040nr tax return Vea Reembolso de (o crédito por) impuestos estatales o locales sobre el ingreso , más adelante. 1040nr tax return Declaraciones federales separadas. 1040nr tax return   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones separadas del impuesto estatal, local y federal sobre el ingreso, cada uno puede deducir en su declaración federal sólo la cantidad de su propio impuesto estatal y local sobre el ingreso que pagó durante el año tributario. 1040nr tax return Declaraciones conjuntas estatales y locales. 1040nr tax return   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones conjuntas estatales y locales y declaraciones federales separadas, cada uno puede deducir en su declaración federal separada parte del total de los impuestos estatales y locales sobre el ingreso pagados durante el año tributario. 1040nr tax return Puede deducir sólo la cantidad del total de los impuestos que esté en proporción con sus ingresos brutos, comparados con la suma de los ingresos brutos de usted y los de su cónyuge. 1040nr tax return Sin embargo, no puede deducir más de la cantidad que realmente pagó durante el año. 1040nr tax return Puede evitar este cálculo si usted y su cónyuge son responsables, conjuntamente y por separado, de pagar la cantidad completa de impuestos estatales y locales sobre el ingreso. 1040nr tax return De ser así, ambos pueden deducir en sus declaraciones federales separadas la cantidad que de hecho pagó cada uno. 1040nr tax return Declaración conjunta federal. 1040nr tax return   Si ustedes presentan una declaración conjunta federal, pueden deducir el total de los impuestos estatales y locales sobre el ingreso que pagaron ustedes dos. 1040nr tax return Aportaciones a fondos de beneficios estatales. 1040nr tax return    Como empleado, puede deducir aportaciones obligatorias hechas a fondos de beneficios estatales y retenidas de su salario que proveen protección contra la pérdida de salario. 1040nr tax return Por ejemplo, algunos estados requieren que los empleados hagan aportaciones a fondos estatales que proveen beneficios del seguro por incapacidad o desempleo. 1040nr tax return Los pagos obligatorios hechos a los siguientes fondos de beneficios estatales se pueden deducir como impuestos estatales sobre el ingreso en la línea 5 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return Fondo de Compensación por Desempleo de Alaska. 1040nr tax return Fondo de Beneficios por Incapacidad no Laboral de California. 1040nr tax return Fondo de Beneficios por Incapacidad no Laboral de Nueva Jersey. 1040nr tax return Fondo de Compensación por Desempleo de Nueva Jersey. 1040nr tax return Fondo de Beneficios por Incapacidad no Laboral de Nueva York. 1040nr tax return Fondo de Compensación por Desempleo de Pennsylvania. 1040nr tax return Fondo de Beneficios Temporales por Incapacidad de Rhode Island. 1040nr tax return Fondo de Compensación Suplementaria del Seguro Obrero del Estado de Washington. 1040nr tax return    Las aportaciones del empleado a planes de incapacidad privados o voluntarios no son deducibles. 1040nr tax return Reembolso de (o crédito por) impuestos estatales o locales sobre el ingreso. 1040nr tax return   Si recibe un reembolso de (o crédito por) impuestos estatales o locales sobre el ingreso en un año siguiente al año en que los pagó, puede verse obligado a incluir el reembolso en sus ingresos del año en que lo reciba, anotándolo en la línea 10 del Formulario 1040. 1040nr tax return Esto incluye los reembolsos resultantes de impuestos que han sido retenidos en exceso, aplicados de una declaración de un año anterior, que no han sido calculados correctamente, o que han sido calculados nuevamente, debido a una declaración enmendada. 1040nr tax return Si no detalló sus deducciones en el año anterior, no incluya el reembolso en los ingresos. 1040nr tax return Si dedujo los impuestos en el año anterior, incluya todo o parte del reembolso en la línea 10 del Formulario 1040 en el año en que reciba el reembolso. 1040nr tax return Para obtener una explicación de cuánto incluir, vea Recuperaciones de Fondos en el capítulo 12. 1040nr tax return Impuestos Extranjeros sobre los Ingresos Generalmente, puede tomar una deducción o un crédito por los impuestos sobre los ingresos que le grava un país extranjero o una posesión (territorio no autónomo) de los Estados Unidos. 1040nr tax return Sin embargo, no puede tomar una deducción ni un crédito por impuestos sobre los ingresos gravados a usted por otros países, que usted pagó sobre ingresos exentos del impuesto de los EE. 1040nr tax return UU. 1040nr tax return , conforme a la exclusión de ingresos ganados en el extranjero o la exclusión por concepto de vivienda en el extranjero. 1040nr tax return Para información sobre estas exclusiones, vea la Publicación 54, Tax Guide for U. 1040nr tax return S. 1040nr tax return Citizens and Resident Aliens Abroad (Guía tributaria para ciudadanos y residentes extranjeros de los EE. 1040nr tax return UU. 1040nr tax return en el extranjero), en inglés. 1040nr tax return Para información sobre el crédito por impuestos extranjeros, vea la Publicación 514, en inglés. 1040nr tax return Impuestos Generales sobre las Ventas Puede optar por deducir impuestos generales estatales y locales sobre ventas, en lugar de impuestos estatales y locales sobre los ingresos, como deducción detallada en la línea 5b del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return Usted puede calcular la deducción de impuestos sobre las ventas usando los gastos reales o las tablas correspondientes a impuestos estatales y locales. 1040nr tax return Gastos reales. 1040nr tax return   Normalmente, puede deducir los impuestos generales estatales y locales reales sobre las ventas (incluidos los impuestos de uso compensatorio) si la tasa de impuestos era igual a la tasa del impuesto general sobre las ventas. 1040nr tax return No obstante, los impuestos sobre las ventas de comida, ropa, suministros médicos y vehículos motorizados son deducibles como impuestos generales sobre las ventas aun si la tasa de impuestos era inferior a la tasa del impuesto general sobre las ventas. 1040nr tax return Si pagó impuestos sobre la venta de un vehículo motorizado a una tasa superior a la tasa del impuesto general sobre las ventas, puede deducir sólo la cantidad de impuestos que hubiera pagado conforme a la tasa del impuesto general sobre las ventas correspondientes a dicho vehículo. 1040nr tax return Si usa el método basado en los gastos reales, tiene que tener recibos para demostrar los impuestos generales pagados sobre las ventas. 1040nr tax return No incluya impuestos sobre las ventas pagado en los artículos utilizados en su actividad comercial o empresarial. 1040nr tax return Vehículos de motor. 1040nr tax return   Para propósitos de esta sección, los vehículos de motor incluyen: automóviles, motocicletas, casas rodantes, vehículos recreativos, vehículos utilitarios deportivos, camiones, camionetas y vehículos para uso fuera de la carretera. 1040nr tax return Esto también incluye los impuestos sobre las ventas en un vehículo arrendado, pero no en los vehículos utilizados en su actividad comercial o empresarial. 1040nr tax return Tablas de las tarifas opcionales para impuestos sobre las ventas. 1040nr tax return   En vez de usar los gastos reales, puede calcular la deducción por impuestos generales estatales y locales sobre las ventas consultando las tablas de tarifas para el impuesto estatal y local sobre las ventas en las Instrucciones del Anexo A (Formulario1040). 1040nr tax return Además, tal vez pueda añadir los impuestos generales estatales y locales sobre las ventas pagados sobre ciertos artículos específicos. 1040nr tax return   Su cantidad correspondiente de las tarifas está basada en el estado donde vive, sus ingresos y el número de exenciones reclamadas en su declaración de impuestos. 1040nr tax return Sus ingresos son el ingreso bruto ajustado más todo artículo no sujeto a impuestos, como los siguientes: Intereses exentos de impuestos. 1040nr tax return Beneficios para veteranos. 1040nr tax return Paga por combate no tributable. 1040nr tax return Compensación del seguro obrero. 1040nr tax return La parte no sujeta a impuestos de los beneficios del Seguro Social y de la jubilación de empleados ferroviarios. 1040nr tax return La parte no sujeta a impuestos de una cuenta IRA, pensión o distribuciones de una anualidad, a excepción de las reinversiones. 1040nr tax return Pagos de beneficios de asistencia pública. 1040nr tax return   Si vivió en diferentes estados del país durante el mismo año tributario, tiene que prorratear la cantidad de las tarifas correspondiente a cada estado en el que vivió según las fechas en que vivió que en cada estado. 1040nr tax return Vea las instrucciones de la línea 5 del Anexo A (Formulario 1040) para detalles adicionales. 1040nr tax return Impuestos sobre Bienes Raíces Los impuestos sobre bienes raíces deducibles son todos los impuestos estatales, locales o extranjeros sobre bienes raíces que se graven para el bienestar general del público. 1040nr tax return Puede deducir dichos impuestos sólo si se basan en el valor tasado de los bienes raíces y son cobrados uniformemente contra todos los bienes dentro de la jurisdicción de las autoridades tributarias. 1040nr tax return Los impuestos sobre bienes raíces deducibles no suelen incluir impuestos cobrados por beneficios locales ni mejoras que aumentan el valor de los bienes. 1040nr tax return Tampoco incluyen cargos detallados por servicios (tal como la recogida de basura) que se les cobran a bienes específicos o ciertas personas, aunque se les pague el cargo a las autoridades tributarias. 1040nr tax return Para más información sobre impuestos y cargos que no son deducibles, vea Cantidades Relacionadas con Bienes Raíces que no Puede Deducir , más adelante. 1040nr tax return Inquilinos-accionistas de una sociedad anónima de cooperativa de viviendas. 1040nr tax return   Normalmente, si es inquilino-accionista de una sociedad anónima de cooperativa de viviendas, puede deducir la cantidad pagada a dicha sociedad anónima que corresponda a su parte de los impuestos sobre bienes raíces que dicha sociedad anónima pagó, o en los que incurrió por la vivienda de usted. 1040nr tax return La sociedad anónima debería proporcionarle un estado de cuentas en el cual indica la parte de los impuestos que le corresponde. 1040nr tax return Para más información, vea las Special Rules for Cooperatives (Reglas especiales para cooperativas), en la Publicación 530, en inglés. 1040nr tax return División de los impuestos sobre bienes raíces entre compradores y vendedores. 1040nr tax return   Si compró o vendió bienes raíces durante el año, los impuestos sobre bienes raíces tienen que ser divididos entre el comprador y el vendedor. 1040nr tax return   El comprador y el vendedor tienen que dividir los impuestos de bienes raíces basándose en el número de días del año tributario para bienes raíces (el período relacionado con el impuesto gravado) que cada uno fue dueño de la propiedad. 1040nr tax return Al vendedor se le trata como si hubiese pagado los impuestos hasta la fecha de la venta, pero sin incluir dicha fecha. 1040nr tax return Al comprador se le trata como si hubiese pagado los impuestos a partir de la fecha de la venta. 1040nr tax return Esto corresponde independientemente de las fechas de gravamen bajo la ley local. 1040nr tax return Generalmente, esta información se incluye en el estado de liquidación proporcionado al cierre. 1040nr tax return    Si usted (el vendedor) no puede deducir los impuestos hasta que se paguen debido a su uso del método contable a base de efectivo, y el comprador de su propiedad es personalmente responsable de pagar el impuesto, se considera que usted ha pagado su parte del impuesto en el momento de la venta. 1040nr tax return Esto le permite deducir su parte del impuesto hasta la fecha de venta aunque de hecho no lo haya pagado. 1040nr tax return Sin embargo, también tiene que incluir la cantidad de dicho impuesto en el precio de venta de la propiedad. 1040nr tax return El comprador tiene que incluir la misma cantidad en su costo de la propiedad. 1040nr tax return   Calcule su deducción tributaria sobre cada propiedad comprada o vendida durante el año tributario para bienes raíces conforme a lo siguiente: Hoja de Trabajo 22-1. 1040nr tax return Cómo Calcular su Deducción por Impuestos sobre Bienes Raíces 1. 1040nr tax return Anote el total de los impuestos sobre bienes raíces del año tributario para bienes raíces   2. 1040nr tax return Anote el número de días del año tributario para bienes raíces que usted fue dueño de la propiedad   3. 1040nr tax return Divida la cantidad de la línea 2 entre 365 (para años bisiestos, divida la cantidad de la línea 2 entre 366) . 1040nr tax return 4. 1040nr tax return Multiplique la línea 1 por la línea 3. 1040nr tax return Ésta es su deducción. 1040nr tax return Anótela en la línea 6 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return   Nota: Repita los pasos 1 al 4 para cada propiedad que compró o vendió durante el año tributario para bienes raíces. 1040nr tax return La deducción total es la suma de las cantidades de la línea 4 para todas las propiedades. 1040nr tax return Impuestos sobre bienes raíces de años anteriores. 1040nr tax return   No divida impuestos morosos entre el comprador y el vendedor si dichos impuestos corresponden a un año tributario de bienes raíces anterior al año en que se vendió la propiedad. 1040nr tax return Aunque el comprador acuerde pagar los impuestos morosos, el mismo no los puede deducir y tiene que sumarlos al costo de la propiedad. 1040nr tax return El vendedor puede deducir estos impuestos pagados por el comprador. 1040nr tax return Sin embargo, el vendedor tiene que incluirlos en el precio de venta. 1040nr tax return Ejemplos. 1040nr tax return   Los siguientes ejemplos demuestran cómo se dividen los impuestos sobre bienes raíces entre el comprador y el vendedor. 1040nr tax return Ejemplo 1. 1040nr tax return El año tributario de bienes raíces de José y María Blanco, tanto para su antigua vivienda como para su nueva vivienda, es el año natural. 1040nr tax return El plazo para pagar vence el 1 de agosto. 1040nr tax return El impuesto sobre su antigua vivienda, vendida el 7 de mayo, era $620. 1040nr tax return El impuesto sobre su nueva vivienda, comprada el 3 de mayo, es $732. 1040nr tax return Se considera que José y María han pagado una parte proporcional de los impuestos para bienes raíces sobre la antigua vivienda aunque de hecho no se los pagaron a las autoridades tributarias. 1040nr tax return Por otro lado, pueden declarar sólo una parte proporcional de los impuestos que pagaron sobre su nueva propiedad, aunque pagaron la cantidad completa. 1040nr tax return José y María fueron dueños de su antigua vivienda durante 126 días del año tributario para bienes raíces (del 1 de enero al 6 de mayo, el día antes de la venta). 1040nr tax return Calculan su deducción tributaria sobre su antigua vivienda conforme a lo siguiente: Hoja de Trabajo 22-1. 1040nr tax return Cómo Calcular su Deducción por Impuestos sobre Bienes Raíces−Impuestos sobre Antigua Vivienda 1. 1040nr tax return Anote el total de los impuestos sobre bienes raíces del año tributario para bienes raíces $620 2. 1040nr tax return Anote el número de días del año tributario para bienes raíces que usted fue dueño de la propiedad 126 3. 1040nr tax return Divida la cantidad de la línea 2 entre 365 (para años bisiestos, divida la cantidad de la línea 2 entre 366) . 1040nr tax return 3452 4. 1040nr tax return Multiplique la línea 1 por la línea 3. 1040nr tax return Ésta es su deducción. 1040nr tax return Anótela en la línea 6 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return $214 Como los compradores de su antigua vivienda pagaron todos los impuestos, José y María también incluyen los $214 en el precio de venta de la antigua vivienda. 1040nr tax return Los compradores suman los $214 al costo de su vivienda. 1040nr tax return José y María fueron dueños de su nueva vivienda durante el año tributario para bienes raíces por 243 días (del 3 de mayo al 31 de diciembre, incluyendo la fecha de compra). 1040nr tax return Calculan su deducción tributaria sobre su nueva vivienda conforme a lo siguiente: Hoja de Trabajo 22-1. 1040nr tax return Cómo Calcular su Deducción por Impuestos sobre Bienes Raíces−Impuestos sobre Nueva Vivienda 1. 1040nr tax return Anote el total de los impuestos sobre bienes raíces del año tributario para bienes raíces $732 2. 1040nr tax return Anote el número de días del año tributario para bienes raíces que usted fue dueño de la propiedad 243 3. 1040nr tax return Divida la cantidad de la línea 2 entre 365 (para años bisiestos, divida la cantidad de la línea 2 entre 366) . 1040nr tax return 6658 4. 1040nr tax return Multiplique la línea 1 por la línea 3. 1040nr tax return Ésta es su deducción. 1040nr tax return Anótela en la línea 6 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return $487 Como José y María pagaron todos los impuestos sobre la nueva vivienda, suman $245 ($732 pagados menos una deducción de $487) a su costo de la nueva vivienda. 1040nr tax return Los vendedores suman estos $245 a su precio de venta y deducen los $245 como impuesto sobre los bienes raíces. 1040nr tax return La deducción por el impuesto sobre bienes raíces de José y María por sus antiguas y nuevas viviendas es la suma de $214 y $487, o sea $701. 1040nr tax return Anotarán esta cantidad en la línea 6 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return Ejemplo 2. 1040nr tax return Jorge y Helena Moreno compraron una nueva casa el 3 de mayo del año 2013. 1040nr tax return Su año tributario de bienes raíces para la nueva casa es el año natural. 1040nr tax return Los impuestos sobre bienes raíces para el año 2012 fueron gravados en el estado donde viven los Moreno el 1 de enero del año 2013. 1040nr tax return El plazo para pagar los impuestos venció el 31 de mayo del año 2013 y el 31 de octubre del año 2013. 1040nr tax return Los Moreno acordaron pagar todos los impuestos morosos después de la fecha de compra. 1040nr tax return Los impuestos sobre bienes raíces para el año 2012 fueron $680. 1040nr tax return Pagaron $340 el 31 de mayo del año 2012 y $340 el 31 de octubre del año 2013. 1040nr tax return Estos impuestos fueron para el año tributario de bienes raíces de 2012. 1040nr tax return Los Moreno no pueden deducirlos ya que no fueron dueños de la propiedad hasta el año 2013. 1040nr tax return En lugar de ello, tienen que añadir $680 al costo de su nueva vivienda. 1040nr tax return En enero del año 2014, los Moreno reciben su estado de cuenta del impuesto sobre bienes raíces del año 2013 por $752 y pagarán esta cantidad en el año 2014. 1040nr tax return Los Moreno fueron dueños de su nueva vivienda por 243 días (desde el 3 de mayo hasta el 31 de diciembre) durante el año tributario para bienes raíces de 2013. 1040nr tax return Calcularán su deducción tributaria para el año 2014 conforme a lo siguiente: Hoja de Trabajo 22-1. 1040nr tax return Cómo Calcular su Deducción por Impuestos sobre Bienes Raíces−Impuestos sobre Nueva Vivienda 1. 1040nr tax return Anote el total de los impuestos sobre bienes raíces del año tributario para bienes raíces $752 2. 1040nr tax return Anote el número de días del año tributario para bienes raíces que usted fue dueño de la propiedad 243 3. 1040nr tax return Divida la cantidad de la línea 2 entre 365 (para años bisiestos, divida la cantidad de la línea 2 entre 366) . 1040nr tax return 6658 4. 1040nr tax return Multiplique la línea 1 por la línea 3. 1040nr tax return Ésta es su deducción. 1040nr tax return Anótela en la línea 6 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return $501 Los impuestos restantes de $251 (los $752 pagados menos una deducción de $501) que fueron pagados en el año 2014, junto con los $680 que fueron pagados en el año 2013, se suman al costo de su nueva vivienda. 1040nr tax return Debido a que se considera que los impuestos hasta la fecha de venta han sido pagados por el vendedor en la fecha de venta, éste tiene derecho a una deducción tributaria de $931 para el año 2013. 1040nr tax return Ésta es la suma de los $680 del año 2012 y los $251 por los 122 días durante los cuales fue dueño de la vivienda en el año 2013. 1040nr tax return El vendedor también tiene que incluir los $931 en el precio de venta cuando calcule la ganancia o pérdida en la venta. 1040nr tax return El vendedor debería ponerse en contacto con los Moreno en enero del año 2014 para averiguar cuánto impuesto sobre bienes raíces se debe pagar para el año 2013. 1040nr tax return Formulario 1099-S. 1040nr tax return   Para ciertas ventas o intercambios de bienes raíces, la persona encargada del cierre de la venta (generalmente el agente a cargo del cierre) prepara el Formulario 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Ganancias procedentes de transacciones de bienes raíces), en inglés, para declarar cierta información al IRS y al vendedor de la propiedad. 1040nr tax return El recuadro 2 del Formulario 1099-S es para las utilidades brutas de la venta y debería incluir la parte de la obligación tributaria por bienes raíces correspondiente al vendedor que el comprador pagará a partir de la fecha de la venta. 1040nr tax return El comprador incluye estos impuestos en la base del costo de la propiedad y el vendedor deduce esta cantidad como un impuesto pagado y lo incluye en el precio de venta de la propiedad. 1040nr tax return   Para una transacción de bienes raíces que incluya una vivienda, todo impuesto sobre bienes raíces que el vendedor haya pagado por adelantado pero que es la obligación del comprador aparece en el recuadro 5 del Formulario 1099-S. 1040nr tax return El comprador deduce esta cantidad como un impuesto sobre bienes raíces y el vendedor reduce esa misma cantidad de su deducción del impuesto sobre bienes raíces (o la incluye en el ingreso). 1040nr tax return Vea Reembolso (o rebaja) , más adelante. 1040nr tax return Impuestos depositados en plica. 1040nr tax return   Si su pago hipotecario mensual incluye una cantidad depositada en plica (puesta bajo la custodia de un tercero) para impuestos sobre bienes raíces, es posible que no pueda deducir toda la cantidad que fue depositada en plica. 1040nr tax return Puede deducir sólo el impuesto sobre bienes raíces que el tercero de hecho les pagó a las autoridades tributarias. 1040nr tax return Si el tercero no le avisa de la cantidad de impuesto sobre bienes raíces pagada en nombre suyo, póngase en contacto con el tercero o las autoridades tributarias para averiguar la cantidad que debe usar en su declaración. 1040nr tax return Tenencia en su totalidad. 1040nr tax return   Si usted y su cónyuge tuvieron propiedad conyugal en su totalidad y presentan declaraciones federales separadas, cada uno de ustedes puede deducir sólo los impuestos que cada uno de ustedes pagó sobre la propiedad. 1040nr tax return Personas divorciadas. 1040nr tax return   Si su acuerdo de divorcio o separación declara que usted tiene que pagar los impuestos sobre bienes raíces por una vivienda cuyos dueños son usted y su cónyuge, una parte de sus pagos podría ser deducible como pensión para el cónyuge divorciado y otra parte como impuestos sobre bienes raíces. 1040nr tax return Vea Impuestos y seguro en el capítulo 18 para más información. 1040nr tax return Asignaciones para la vivienda para ministros de una orden religiosa y personal militar. 1040nr tax return   Si es ministro de la iglesia o miembro de los servicios militares y recibe una asignación para su vivienda que puede excluir de sus ingresos, aún puede deducir todos los impuestos sobre bienes raíces que pague sobre su vivienda. 1040nr tax return Reembolso (o rebaja). 1040nr tax return   Si recibió un reembolso o una rebaja en el año tributario 2013 sobre bienes raíces que pagó ese año, tiene que reducir su deducción por la cantidad que se le ha reembolsado. 1040nr tax return Si recibió un reembolso o una rebaja en el año tributario 2013 sobre bienes raíces que dedujo en un año anterior (ya sea como deducción detallada o como aumento en la deducción estándar), generalmente tiene que incluir el reembolso o la rebaja en los ingresos del año en que lo reciba. 1040nr tax return Sin embargo, la cantidad que se incluye en los ingresos se limita a la cantidad de la deducción que disminuyó su impuesto en el año anterior. 1040nr tax return Para más información, vea Recuperación de Fondos en el capítulo 12. 1040nr tax return Tabla 22-1. 1040nr tax return ¿Qué Impuestos Puede Deducir? Tipo de Impuestos Puede Deducir No Puede Deducir Honorarios y Cargos Honorarios y cargos que son gastos de su ocupación o negocio o de la generación de ingresos. 1040nr tax return Honorarios y cargos que no son gastos de su ocupación o negocio o de la generación de ingresos, tales como cargos de licencias para conducir, inspección de vehículos, estacionamiento o cargos por servicios de agua (vea Impuestos y Cargos que no Puede Deducir ). 1040nr tax return     Multas y sanciones. 1040nr tax return Impuestos sobre los Ingresos Impuestos estatales y locales sobre los ingresos. 1040nr tax return Impuestos federales sobre los ingresos. 1040nr tax return   Impuestos extranjeros sobre los ingresos. 1040nr tax return Aportaciones del empleado a planes de seguro por incapacidad privados o voluntarios. 1040nr tax return   Aportaciones del empleado a fondos estatales, tal como se indica bajo Aportaciones a fondos de beneficios estatales . 1040nr tax return Impuestos generales estatales y locales sobre las ventas si opta por deducir impuestos estatales y locales sobre los ingresos. 1040nr tax return Impuestos Generales sobre las Ventas Impuestos generales estatales y locales sobre las ventas, incluyendo los impuestos de uso compensatorio. 1040nr tax return Impuestos estatales y locales sobre los ingresos si opta por deducir impuestos generales estatales y locales sobre las ventas. 1040nr tax return Otros Impuestos Impuestos que son gastos de su ocupación o negocio. 1040nr tax return Impuestos federales sobre artículos de uso y consumo, tal como el impuesto sobre gasolina, que no son gastos de su ocupación o negocio o de la generación de ingresos. 1040nr tax return   Impuestos sobre bienes que generan ingresos del alquiler o de regalías. 1040nr tax return Impuestos per cápita. 1040nr tax return   Impuestos sobre una profesión u ocupación. 1040nr tax return Vea el capítulo 28. 1040nr tax return     La mitad del impuesto sobre el trabajo por cuenta propia pagado. 1040nr tax return   Impuestos sobre Bienes Muebles Impuestos estatales y locales sobre bienes muebles. 1040nr tax return Aranceles de aduanas que no son gastos de su ocupación o negocio o de la generación de ingresos. 1040nr tax return Impuestos sobre Bienes Raíces Impuestos estatales y locales sobre bienes raíces. 1040nr tax return Impuestos sobre bienes raíces que se tratan como si hubiesen sido gravados a otra persona (vea División de los impuestos sobre bienes raíces entre compradores y vendedores ). 1040nr tax return   Impuestos extranjeros sobre bienes raíces. 1040nr tax return Impuestos para beneficios locales (con excepciones). 1040nr tax return Vea Cantidades Relacionadas con Bienes Raíces que no Puede Deducir . 1040nr tax return   La parte de los impuestos sobre bienes raíces del inquilino pagada por una sociedad anónima cooperativa de viviendas. 1040nr tax return Cargos por la recogida de basura y desperdicios (hay excepciones). 1040nr tax return Vea Cantidades Relacionadas con Bienes Raíces que no Puede Deducir . 1040nr tax return     Aumento del alquiler debido a impuestos sobre bienes raíces más altos. 1040nr tax return     Cuotas de la asociación de propietarios de viviendas. 1040nr tax return Cantidades Relacionadas con Bienes Raíces que no Puede Deducir Los pagos de los siguientes no suelen ser deducibles como impuestos sobre bienes raíces: Impuestos por beneficios locales. 1040nr tax return Cargos detallados por servicios (tales como cargos por la recogida de basura y desperdicios). 1040nr tax return Impuestos de traspaso (impuestos de timbre). 1040nr tax return Aumentos del alquiler ocasionados por aumentos en los impuestos sobre bienes raíces. 1040nr tax return Cuotas de la asociación de propietarios de vivienda. 1040nr tax return Impuestos por beneficios locales. 1040nr tax return   Los impuestos deducibles sobre bienes raíces no suelen incluir impuestos gravados por beneficios locales y mejoras que tienden a aumentar el valor de la propiedad. 1040nr tax return Estos incluyen impuestos por mejoras de calles, aceras o banquetas, cañerías principales, alcantarillado, instalaciones de estacionamiento público y mejoras parecidas. 1040nr tax return Debe aumentar la base de su propiedad por la cantidad pagada. 1040nr tax return   Los impuestos sobre beneficios locales se pueden deducir únicamente si son por mantenimiento, reparaciones o cargos de intereses relacionados con aquellos beneficios. 1040nr tax return Si sólo una parte de los impuestos es por mantenimiento, reparaciones o intereses, tiene que poder determinar cuánta fue la cantidad de dicha parte para reclamar la deducción. 1040nr tax return Si no puede determinar qué parte del impuesto es por mantenimiento, reparaciones o intereses, ninguna parte de éste es deducible. 1040nr tax return    Los impuestos sobre beneficios locales podrían incluirse en su factura del impuesto sobre bienes raíces. 1040nr tax return Si las autoridades tributarias (o prestamista hipotecario) no le proveen una copia de su factura del impuesto sobre bienes raíces, pídala. 1040nr tax return Debe usar las reglas indicadas anteriormente para determinar si puede deducir el impuesto sobre beneficios locales. 1040nr tax return Comuníquese con las autoridades tributarias si necesita información adicional sobre un cargo específico indicado en su factura del impuesto sobre bienes raíces. 1040nr tax return Cargos detallados por servicios. 1040nr tax return    Un cargo detallado por servicios sobre una propiedad o persona específica no es un impuesto, aun si el cargo se paga a las autoridades tributarias. 1040nr tax return Por ejemplo, no puede deducir el cargo como un impuesto sobre bienes raíces si es: Un cargo unitario por el abastecimiento de un servicio (tal como un cargo de $5 que se cobra por cada 1,000 galones de agua que use), Un cargo periódico por un servicio residencial (tal como un cargo de $20 al mes o $240 al año que se le cobra a cada propietario de viviendas por la recogida de basura) o Un cargo fijo que se cobra por un solo servicio provisto por su gobierno (tal como un cargo de $30 por cortar el césped por haberla dejado crecer más de lo permitido conforme al reglamento local). 1040nr tax return    Tiene que revisar su factura del impuesto sobre bienes raíces para determinar si algún cargo detallado no deducible, como los que se enumeran anteriormente, se ha incluido en la factura. 1040nr tax return Si las autoridades tributarias (o el prestamista hipotecario) no le proveen una copia de su factura del impuesto sobre bienes raíces, pídala. 1040nr tax return Excepción. 1040nr tax return   Los cargos que se utilizan para mantener o mejorar servicios (tal como la recogida de basura o la protección policial o contra incendios) son deducibles como impuestos sobre bienes raíces si: Los cargos se gravan a una tasa similar para todos los bienes en la jurisdicción que impone el impuesto, Los fondos recaudados no tienen designación específica; en vez de ello, están mezclados con fondos fiscales generales y Los fondos utilizados para mantener y mejorar servicios no se limitan a la cantidad de dichos cargos recaudados ni están determinados por dicha cantidad. 1040nr tax return Impuestos de traspaso (impuestos de timbre). 1040nr tax return   No se pueden deducir los impuestos de traspaso ni impuestos similares, ni los cargos sobre la venta de una vivienda personal. 1040nr tax return Si los paga el vendedor, son gastos de la venta y reducen la cantidad generada por la venta. 1040nr tax return Si los paga el comprador, se incluyen en la base del costo de los bienes. 1040nr tax return Aumento del alquiler debido a impuestos sobre bienes raíces más altos. 1040nr tax return   Si su arrendador aumenta su alquiler en forma de recargo tributario (surcharge) debido a un aumento de los impuestos sobre bienes raíces, no puede deducir dicho aumento como impuesto. 1040nr tax return Cuotas de la asociación de propietarios de vivienda. 1040nr tax return   Estos cargos no se pueden deducir porque son gravados por la asociación de propietarios de vivienda y no por el gobierno estatal o local. 1040nr tax return Impuestos sobre Bienes Muebles El impuesto sobre bienes muebles es deducible si es un impuesto estatal o local que: Se cobra sobre bienes muebles, Se basa únicamente en el valor de los bienes muebles y Se cobra anualmente, aunque se pague más o menos una vez al año. 1040nr tax return Se puede considerar que un impuesto que reúna los requisitos anteriores ha sido cobrado sobre bienes muebles aunque sea para el ejercicio de un privilegio. 1040nr tax return Por ejemplo, un impuesto anual basado en el valor reúne los requisitos como impuesto sobre bienes muebles, aunque se denomine un cargo de registro y sea para el privilegio de registrar automóviles o utilizarlos en las carreteras. 1040nr tax return Si el impuesto se basa parcialmente en el valor y parcialmente en otros criterios, puede reunir los requisitos en parte. 1040nr tax return Ejemplo. 1040nr tax return El estado en el que vive cobra un impuesto anual del 1% del valor, más 50 centavos por quintal (cien libras de peso) de un vehículo por el registro del mismo. 1040nr tax return Usted pagó $32 basados en el valor ($1,500) y peso (3,400 libras) de su automóvil. 1040nr tax return Puede deducir $15 (1% x $1,500) como un impuesto sobre bienes muebles, ya que esa parte se basa en el valor. 1040nr tax return Los $17 restantes ($0. 1040nr tax return 50 x 34), basados en el peso, no se pueden deducir. 1040nr tax return Impuestos y Cargos que no Puede Deducir Muchos impuestos del gobierno federal, estatal y local no son deducibles porque no pertenecen a las categorías mencionadas anteriormente. 1040nr tax return Otros impuestos y cargos, tales como los impuestos federales sobre los ingresos, no son deducibles debido a que la ley tributaria prohibe específicamente la deducción de éstos. 1040nr tax return Vea la Tabla 22-1. 1040nr tax return Los impuestos y cargos que generalmente no se pueden deducir incluyen los siguientes: Impuestos sobre la nómina. 1040nr tax return Esto incluye los impuestos del Seguro Social, Medicare e impuestos sobre la jubilación ferroviaria retenidos de su paga. 1040nr tax return No obstante, una mitad del impuesto que usted paga sobre el trabajo por cuenta propia es deducible. 1040nr tax return Asimismo, es posible que los impuestos del Seguro Social y otros impuestos laborales sobre la nómina que usted paga sobre el salario de un empleado doméstico se puedan incluir en los gastos médicos deducibles o en los gastos del cuidado de hijos que le permitan reclamar el crédito por gastos del cuidado de menores y dependientes. 1040nr tax return Para más información, vea los capítulos 21 y 32. 1040nr tax return Impuestos sobre caudales hereditarios, herencias, legados o sucesiones. 1040nr tax return No obstante, puede deducir la parte del impuesto sobre la herencia atribuible al ingreso proveniente de un difunto si usted, como beneficiario, tiene que incluir dicho ingreso en su propio ingreso bruto. 1040nr tax return En este caso, deduzca el impuesto sobre la herencia como deducción miscelánea no sujeta al límite del 2% del ingreso bruto ajustado. 1040nr tax return Para más información, vea la Publicación 559, Survivors, Executors, and Administrators (Sobrevivientes, albaceas y administradores), en inglés. 1040nr tax return Impuestos federales sobre los ingresos. 1040nr tax return Incluye impuestos sobre los ingresos retenidos de su paga. 1040nr tax return Multas y sanciones. 1040nr tax return No puede deducir multas y sanciones pagadas a un gobierno por la violación de alguna ley, incluidas cantidades afines de garantía que haya perdido. 1040nr tax return Impuestos sobre donaciones. 1040nr tax return Cargos por licencias. 1040nr tax return No puede deducir cargos por licencias para propósitos personales (cargos por licencia matrimonial, licencias para conducir y permiso para perros). 1040nr tax return Impuestos per cápita. 1040nr tax return No puede deducir los impuestos per cápita estatales o locales. 1040nr tax return Muchos impuestos y cargos que no se enumeraron anteriormente tampoco pueden ser deducidos, a menos que sean gastos ordinarios y necesarios de una actividad comercial o una actividad que genere ingresos. 1040nr tax return Para otros cargos que no se pueden deducir, vea Cantidades Relacionadas con Bienes Raíces que no Puede Deducir , anteriormente. 1040nr tax return Dónde se Anotan las Deducciones Los impuestos se deducen en los siguientes anexos: Impuestos estatales y locales sobre los ingresos. 1040nr tax return    Estos impuestos se deducen en la línea 5 del Anexo A (Formulario 1040), aunque su única fuente de ingresos sea de negocios, alquileres o regalías. 1040nr tax return Marque el recuadro a en la línea 5. 1040nr tax return Impuestos generales sobre las ventas. 1040nr tax return   Los impuestos sobre las ventas se deducen en la línea 5 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return Usted tiene que marcar el recuadro b en la línea 5. 1040nr tax return Si elige deducir estos impuestos, no puede deducir impuestos estatales y locales sobre los ingresos en el recuadro a de la línea 5 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return Impuestos extranjeros sobre los ingresos. 1040nr tax return   Por lo general, los impuestos que paga a un país extranjero o una posesión (territorio no autónomo) estadounidense pueden ser reclamados como una deducción detallada en la línea 8 del Anexo A (Formulario 1040) o como un crédito a su favor para su impuesto sobre el ingreso de los EE. 1040nr tax return UU. 1040nr tax return en la línea 47 del Formulario 1040. 1040nr tax return Para reclamar el crédito, es posible que tenga que llenar y adjuntar el Formulario 1116, en inglés. 1040nr tax return Para más información, vea el capítulo 37 de esta publicación, las Instrucciones del Formulario 1040 o la Publicación 514, estos dos últimos en inglés. 1040nr tax return Impuestos sobre bienes raíces e impuestos sobre bienes muebles. 1040nr tax return    Los impuestos sobre bienes raíces e impuestos sobre bienes muebles se anotan en las líneas 6 y 7, respectivamente, del Anexo A (Formulario 1040), a menos que se paguen sobre bienes utilizados en su negocio. 1040nr tax return En tal caso, se anotan en el Anexo C, Anexo C-EZ o Anexo F (Formulario 1040). 1040nr tax return Los impuestos sobre propiedad que genere ingresos de alquiler o de regalías se anotan en el Anexo E (Formulario 1040). 1040nr tax return Impuestos sobre el trabajo por cuenta propia. 1040nr tax return    Deduzca la mitad de su impuesto sobre el trabajo por cuenta propia en la línea 27 del Formulario 1040. 1040nr tax return Otros impuestos. 1040nr tax return    Todos los demás impuestos deducibles se anotan en la línea 8 del Anexo A (Formulario 1040). 1040nr tax return Prev  Up  Next   Home   More Online Publications
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Do I Need To Claim My Gambling Winnings and Can I Deduct My Gambling Losses?

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The 1040nr Tax Return

1040nr tax return 2. 1040nr tax return   Depreciation of Rental Property Table of Contents The BasicsWhat Rental Property Can Be Depreciated? When Does Depreciation Begin and End? Depreciation Methods Basis of Depreciable Property Claiming the Special Depreciation Allowance MACRS DepreciationDepreciation Systems Property Classes Under GDS Recovery Periods Under GDS Conventions Figuring Your Depreciation Deduction Figuring MACRS Depreciation Under ADS Claiming the Correct Amount of Depreciation You recover the cost of income producing property through yearly tax deductions. 1040nr tax return You do this by depreciating the property; that is, by deducting some of the cost each year on your tax return. 1040nr tax return Three factors determine how much depreciation you can deduct each year: (1) your basis in the property, (2) the recovery period for the property, and (3) the depreciation method used. 1040nr tax return You cannot simply deduct your mortgage or principal payments, or the cost of furniture, fixtures and equipment, as an expense. 1040nr tax return You can deduct depreciation only on the part of your property used for rental purposes. 1040nr tax return Depreciation reduces your basis for figuring gain or loss on a later sale or exchange. 1040nr tax return You may have to use Form 4562 to figure and report your depreciation. 1040nr tax return See Which Forms To Use in chapter 3. 1040nr tax return Also see Publication 946. 1040nr tax return Section 179 deduction. 1040nr tax return   The section 179 deduction is a means of recovering part or all of the cost of certain qualifying property in the year you place the property in service. 1040nr tax return This deduction is not allowed for property used in connection with residential rental property. 1040nr tax return See chapter 2 of Publication 946. 1040nr tax return Alternative minimum tax (AMT). 1040nr tax return   If you use accelerated depreciation, you may be subject to the AMT. 1040nr tax return Accelerated depreciation allows you to deduct more depreciation earlier in the recovery period than you could deduct using a straight line method (same deduction each year). 1040nr tax return   The prescribed depreciation methods for rental real estate are not accelerated, so the depreciation deduction is not adjusted for the AMT. 1040nr tax return However, accelerated methods are generally used for other property connected with rental activities (for example, appliances and wall-to-wall carpeting). 1040nr tax return   To find out if you are subject to the AMT, see the Instructions for Form 6251. 1040nr tax return The Basics The following section discusses the information you will need to have about the rental property and the decisions to be made before figuring your depreciation deduction. 1040nr tax return What Rental Property Can Be Depreciated? You can depreciate your property if it meets all the following requirements. 1040nr tax return You own the property. 1040nr tax return You use the property in your business or income-producing activity (such as rental property). 1040nr tax return The property has a determinable useful life. 1040nr tax return The property is expected to last more than one year. 1040nr tax return Property you own. 1040nr tax return   To claim depreciation, you usually must be the owner of the property. 1040nr tax return You are considered as owning property even if it is subject to a debt. 1040nr tax return Rented property. 1040nr tax return   Generally, if you pay rent for property, you cannot depreciate that property. 1040nr tax return Usually, only the owner can depreciate it. 1040nr tax return However, if you make permanent improvements to leased property, you may be able to depreciate the improvements. 1040nr tax return See Additions or improvements to property , later in this chapter, under Recovery Periods Under GDS. 1040nr tax return Cooperative apartments. 1040nr tax return   If you are a tenant-stockholder in a cooperative housing corporation and rent your cooperative apartment to others, you can deduct depreciation on your stock in the corporation. 1040nr tax return See chapter 4, Special Situations. 1040nr tax return Property having a determinable useful life. 1040nr tax return   To be depreciable, your property must have a determinable useful life. 1040nr tax return This means that it must be something that wears out, decays, gets used up, becomes obsolete, or loses its value from natural causes. 1040nr tax return What Rental Property Cannot Be Depreciated? Certain property cannot be depreciated. 1040nr tax return This includes land and certain excepted property. 1040nr tax return Land. 1040nr tax return   You cannot depreciate the cost of land because land generally does not wear out, become obsolete, or get used up. 1040nr tax return But if it does, the loss is accounted for upon disposition. 1040nr tax return The costs of clearing, grading, planting, and landscaping are usually all part of the cost of land and cannot be depreciated. 1040nr tax return   Although you cannot depreciate land, you can depreciate certain land preparation costs, such as landscaping costs, incurred in preparing land for business use. 1040nr tax return These costs must be so closely associated with other depreciable property that you can determine a life for them along with the life of the associated property. 1040nr tax return Example. 1040nr tax return You built a new house to use as a rental and paid for grading, clearing, seeding, and planting bushes and trees. 1040nr tax return Some of the bushes and trees were planted right next to the house, while others were planted around the outer border of the lot. 1040nr tax return If you replace the house, you would have to destroy the bushes and trees right next to it. 1040nr tax return These bushes and trees are closely associated with the house, so they have a determinable useful life. 1040nr tax return Therefore, you can depreciate them. 1040nr tax return Add your other land preparation costs to the basis of your land because they have no determinable life and you cannot depreciate them. 1040nr tax return Excepted property. 1040nr tax return   Even if the property meets all the requirements listed earlier under What Rental Property Can Be Depreciated , you cannot depreciate the following property. 1040nr tax return Property placed in service and disposed of (or taken out of business use) in the same year. 1040nr tax return Equipment used to build capital improvements. 1040nr tax return You must add otherwise allowable depreciation on the equipment during the period of construction to the basis of your improvements. 1040nr tax return For more information, see chapter 1 of Publication 946. 1040nr tax return When Does Depreciation Begin and End? You begin to depreciate your rental property when you place it in service for the production of income. 1040nr tax return You stop depreciating it either when you have fully recovered your cost or other basis, or when you retire it from service, whichever happens first. 1040nr tax return Placed in Service You place property in service in a rental activity when it is ready and available for a specific use in that activity. 1040nr tax return Even if you are not using the property, it is in service when it is ready and available for its specific use. 1040nr tax return Example 1. 1040nr tax return On November 22 of last year, you purchased a dishwasher for your rental property. 1040nr tax return The appliance was delivered on December 7, but was not installed and ready for use until January 3 of this year. 1040nr tax return Because the dishwasher was not ready for use last year, it is not considered placed in service until this year. 1040nr tax return If the appliance had been installed and ready for use when it was delivered in December of last year, it would have been considered placed in service in December, even if it was not actually used until this year. 1040nr tax return Example 2. 1040nr tax return On April 6, you purchased a house to use as residential rental property. 1040nr tax return You made extensive repairs to the house and had it ready for rent on July 5. 1040nr tax return You began to advertise the house for rent in July and actually rented it beginning September 1. 1040nr tax return The house is considered placed in service in July when it was ready and available for rent. 1040nr tax return You can begin to depreciate the house in July. 1040nr tax return Example 3. 1040nr tax return You moved from your home in July. 1040nr tax return During August and September you made several repairs to the house. 1040nr tax return On October 1, you listed the property for rent with a real estate company, which rented it on December 1. 1040nr tax return The property is considered placed in service on October 1, the date when it was available for rent. 1040nr tax return Conversion to business use. 1040nr tax return   If you place property in service in a personal activity, you cannot claim depreciation. 1040nr tax return However, if you change the property's use to business or the production of income, you can begin to depreciate it at the time of the change. 1040nr tax return You place the property in service for business or income-producing use on the date of the change. 1040nr tax return Example. 1040nr tax return You bought a house and used it as your personal home several years before you converted it to rental property. 1040nr tax return Although its specific use was personal and no depreciation was allowable, you placed the home in service when you began using it as your home. 1040nr tax return You can begin to claim depreciation in the year you converted it to rental property because at that time its use changed to the production of income. 1040nr tax return Idle Property Continue to claim a deduction for depreciation on property used in your rental activity even if it is temporarily idle (not in use). 1040nr tax return For example, if you must make repairs after a tenant moves out, you still depreciate the rental property during the time it is not available for rent. 1040nr tax return Cost or Other Basis Fully Recovered You must stop depreciating property when the total of your yearly depreciation deductions equals your cost or other basis of your property. 1040nr tax return For this purpose, your yearly depreciation deductions include any depreciation that you were allowed to claim, even if you did not claim it. 1040nr tax return See Basis of Depreciable Property , later. 1040nr tax return Retired From Service You stop depreciating property when you retire it from service, even if you have not fully recovered its cost or other basis. 1040nr tax return You retire property from service when you permanently withdraw it from use in a trade or business or from use in the production of income because of any of the following events. 1040nr tax return You sell or exchange the property. 1040nr tax return You convert the property to personal use. 1040nr tax return You abandon the property. 1040nr tax return The property is destroyed. 1040nr tax return Depreciation Methods Generally, you must use the Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) to depreciate residential rental property placed in service after 1986. 1040nr tax return If you placed rental property in service before 1987, you are using one of the following methods. 1040nr tax return ACRS (Accelerated Cost Recovery System) for property placed in service after 1980 but before 1987. 1040nr tax return Straight line or declining balance method over the useful life of property placed in service before 1981. 1040nr tax return See MACRS Depreciation , later, for more information. 1040nr tax return Rental property placed in service before 2013. 1040nr tax return   Continue to use the same method of figuring depreciation that you used in the past. 1040nr tax return Use of real property changed. 1040nr tax return   Generally, you must use MACRS to depreciate real property that you acquired for personal use before 1987 and changed to business or income-producing use after 1986. 1040nr tax return This includes your residence that you changed to rental use. 1040nr tax return See Property Owned or Used in 1986 in Publication 946, chapter 1, for those situations in which MACRS is not allowed. 1040nr tax return Improvements made after 1986. 1040nr tax return   Treat an improvement made after 1986 to property you placed in service before 1987 as separate depreciable property. 1040nr tax return As a result, you can depreciate that improvement as separate property under MACRS if it is the type of property that otherwise qualifies for MACRS depreciation. 1040nr tax return For more information about improvements, see Additions or improvements to property , later in this chapter under Recovery Periods Under GDS. 1040nr tax return This publication discusses MACRS depreciation only. 1040nr tax return If you need information about depreciating property placed in service before 1987, see Publication 534. 1040nr tax return Basis of Depreciable Property The basis of property used in a rental activity is generally its adjusted basis when you place it in service in that activity. 1040nr tax return This is its cost or other basis when you acquired it, adjusted for certain items occurring before you place it in service in the rental activity. 1040nr tax return If you depreciate your property under MACRS, you may also have to reduce your basis by certain deductions and credits with respect to the property. 1040nr tax return Basis and adjusted basis are explained in the following discussions. 1040nr tax return If you used the property for personal purposes before changing it to rental use, its basis for depreciation is the lesser of its adjusted basis or its fair market value when you change it to rental use. 1040nr tax return See Basis of Property Changed to Rental Use in chapter 4. 1040nr tax return Cost Basis The basis of property you buy is usually its cost. 1040nr tax return The cost is the amount you pay for it in cash, in debt obligation, in other property, or in services. 1040nr tax return Your cost also includes amounts you pay for: Sales tax charged on the purchase (but see Exception next), Freight charges to obtain the property, and Installation and testing charges. 1040nr tax return Exception. 1040nr tax return   If you deducted state and local general sales taxes as an itemized deduction on Schedule A (Form 1040), do not include those sales taxes as part of your cost basis. 1040nr tax return Such taxes were deductible before 1987 and after 2003. 1040nr tax return Loans with low or no interest. 1040nr tax return   If you buy property on any time-payment plan that charges little or no interest, the basis of your property is your stated purchase price, less the amount considered to be unstated interest. 1040nr tax return See Unstated Interest and Original Issue Discount (OID) in Publication 537, Installment Sales. 1040nr tax return Real property. 1040nr tax return   If you buy real property, such as a building and land, certain fees and other expenses you pay are part of your cost basis in the property. 1040nr tax return Real estate taxes. 1040nr tax return   If you buy real property and agree to pay real estate taxes on it that were owed by the seller and the seller does not reimburse you, the taxes you pay are treated as part of your basis in the property. 1040nr tax return You cannot deduct them as taxes paid. 1040nr tax return   If you reimburse the seller for real estate taxes the seller paid for you, you can usually deduct that amount. 1040nr tax return Do not include that amount in your basis in the property. 1040nr tax return Settlement fees and other costs. 1040nr tax return   The following settlement fees and closing costs for buying the property are part of your basis in the property. 1040nr tax return Abstract fees. 1040nr tax return Charges for installing utility services. 1040nr tax return Legal fees. 1040nr tax return Recording fees. 1040nr tax return Surveys. 1040nr tax return Transfer taxes. 1040nr tax return Title insurance. 1040nr tax return Any amounts the seller owes that you agree to pay, such as back taxes or interest, recording or mortgage fees, charges for improvements or repairs, and sales commissions. 1040nr tax return   The following are settlement fees and closing costs you cannot include in your basis in the property. 1040nr tax return Fire insurance premiums. 1040nr tax return Rent or other charges relating to occupancy of the property before closing. 1040nr tax return Charges connected with getting or refinancing a loan, such as: Points (discount points, loan origination fees), Mortgage insurance premiums, Loan assumption fees, Cost of a credit report, and Fees for an appraisal required by a lender. 1040nr tax return   Also, do not include amounts placed in escrow for the future payment of items such as taxes and insurance. 1040nr tax return Assumption of a mortgage. 1040nr tax return   If you buy property and become liable for an existing mortgage on the property, your basis is the amount you pay for the property plus the amount remaining to be paid on the mortgage. 1040nr tax return Example. 1040nr tax return You buy a building for $60,000 cash and assume a mortgage of $240,000 on it. 1040nr tax return Your basis is $300,000. 1040nr tax return Separating cost of land and buildings. 1040nr tax return   If you buy buildings and your cost includes the cost of the land on which they stand, you must divide the cost between the land and the buildings to figure the basis for depreciation of the buildings. 1040nr tax return The part of the cost that you allocate to each asset is the ratio of the fair market value of that asset to the fair market value of the whole property at the time you buy it. 1040nr tax return   If you are not certain of the fair market values of the land and the buildings, you can divide the cost between them based on their assessed values for real estate tax purposes. 1040nr tax return Example. 1040nr tax return You buy a house and land for $200,000. 1040nr tax return The purchase contract does not specify how much of the purchase price is for the house and how much is for the land. 1040nr tax return The latest real estate tax assessment on the property was based on an assessed value of $160,000, of which $136,000 was for the house and $24,000 was for the land. 1040nr tax return You can allocate 85% ($136,000 ÷ $160,000) of the purchase price to the house and 15% ($24,000 ÷ $160,000) of the purchase price to the land. 1040nr tax return Your basis in the house is $170,000 (85% of $200,000) and your basis in the land is $30,000 (15% of $200,000). 1040nr tax return Basis Other Than Cost You cannot use cost as a basis for property that you received: In return for services you performed; In an exchange for other property; As a gift; From your spouse, or from your former spouse as the result of a divorce; or As an inheritance. 1040nr tax return If you received property in one of these ways, see Publication 551 for information on how to figure your basis. 1040nr tax return Adjusted Basis To figure your property's basis for depreciation, you may have to make certain adjustments (increases and decreases) to the basis of the property for events occurring between the time you acquired the property and the time you placed it in service for business or the production of income. 1040nr tax return The result of these adjustments to the basis is the adjusted basis. 1040nr tax return Increases to basis. 1040nr tax return   You must increase the basis of any property by the cost of all items properly added to a capital account. 1040nr tax return These include the following. 1040nr tax return The cost of any additions or improvements made before placing your property into service as a rental that have a useful life of more than 1 year. 1040nr tax return Amounts spent after a casualty to restore the damaged property. 1040nr tax return The cost of extending utility service lines to the property. 1040nr tax return Legal fees, such as the cost of defending and perfecting title, or settling zoning issues. 1040nr tax return Additions or improvements. 1040nr tax return   Add to the basis of your property the amount an addition or improvement actually cost you, including any amount you borrowed to make the addition or improvement. 1040nr tax return This includes all direct costs, such as material and labor, but does not include your own labor. 1040nr tax return It also includes all expenses related to the addition or improvement. 1040nr tax return   For example, if you had an architect draw up plans for remodeling your property, the architect's fee is a part of the cost of the remodeling. 1040nr tax return Or, if you had your lot surveyed to put up a fence, the cost of the survey is a part of the cost of the fence. 1040nr tax return   Keep separate accounts for depreciable additions or improvements made after you place the property in service in your rental activity. 1040nr tax return For information on depreciating additions or improvements, see Additions or improvements to property , later in this chapter, under Recovery Periods Under GDS. 1040nr tax return    The cost of landscaping improvements is usually treated as an addition to the basis of the land, which is not depreciable. 1040nr tax return However, see What Rental Property Cannot Be Depreciated, earlier. 1040nr tax return Assessments for local improvements. 1040nr tax return   Assessments for items which tend to increase the value of property, such as streets and sidewalks, must be added to the basis of the property. 1040nr tax return For example, if your city installs curbing on the street in front of your house, and assesses you and your neighbors for its cost, you must add the assessment to the basis of your property. 1040nr tax return Also add the cost of legal fees paid to obtain a decrease in an assessment levied against property to pay for local improvements. 1040nr tax return You cannot deduct these items as taxes or depreciate them. 1040nr tax return    However, you can deduct as taxes, charges or assessments for maintenance, repairs, or interest charges related to the improvements. 1040nr tax return Do not add them to your basis in the property. 1040nr tax return Deducting vs. 1040nr tax return capitalizing costs. 1040nr tax return   Do not add to your basis costs you can deduct as current expenses. 1040nr tax return However, there are certain costs you can choose either to deduct or to capitalize. 1040nr tax return If you capitalize these costs, include them in your basis. 1040nr tax return If you deduct them, do not include them in your basis. 1040nr tax return   The costs you may choose to deduct or capitalize include carrying charges, such as interest and taxes, that you must pay to own property. 1040nr tax return   For more information about deducting or capitalizing costs and how to make the election, see Carrying Charges in Publication 535, chapter 7. 1040nr tax return Decreases to basis. 1040nr tax return   You must decrease the basis of your property by any items that represent a return of your cost. 1040nr tax return These include the following. 1040nr tax return Insurance or other payment you receive as the result of a casualty or theft loss. 1040nr tax return Casualty loss not covered by insurance for which you took a deduction. 1040nr tax return Amount(s) you receive for granting an easement. 1040nr tax return Residential energy credits you were allowed before 1986, or after 2005, if you added the cost of the energy items to the basis of your home. 1040nr tax return Exclusion from income of subsidies for energy conservation measures. 1040nr tax return Special depreciation allowance claimed on qualified property. 1040nr tax return Depreciation you deducted, or could have deducted, on your tax returns under the method of depreciation you chose. 1040nr tax return If you did not deduct enough or deducted too much in any year, see Depreciation under Decreases to Basis in Publication 551. 1040nr tax return   If your rental property was previously used as your main home, you must also decrease the basis by the following. 1040nr tax return Gain you postponed from the sale of your main home before May 7, 1997, if the replacement home was converted to your rental property. 1040nr tax return District of Columbia first-time homebuyer credit allowed on the purchase of your main home after August 4, 1997 and before January 1, 2012. 1040nr tax return Amount of qualified principal residence indebtedness discharged on or after January 1, 2007. 1040nr tax return Claiming the Special Depreciation Allowance For 2013, your residential rental property may qualify for a special depreciation allowance. 1040nr tax return This allowance is figured before you figure your regular depreciation deduction. 1040nr tax return See Publication 946, chapter 3, for details. 1040nr tax return Also see the Instructions for Form 4562, Line 14. 1040nr tax return If you qualify for, but choose not to take, a special depreciation allowance, you must attach a statement to your return. 1040nr tax return The details of this election are in Publication 946, chapter 3, and the Instructions for Form 4562, Line 14. 1040nr tax return MACRS Depreciation Most business and investment property placed in service after 1986 is depreciated using MACRS. 1040nr tax return This section explains how to determine which MACRS depreciation system applies to your property. 1040nr tax return It also discusses other information you need to know before you can figure depreciation under MACRS. 1040nr tax return This information includes the property's: Recovery class, Applicable recovery period, Convention, Placed-in-service date, Basis for depreciation, and Depreciation method. 1040nr tax return Depreciation Systems MACRS consists of two systems that determine how you depreciate your property—the General Depreciation System (GDS) and the Alternative Depreciation System (ADS). 1040nr tax return You must use GDS unless you are specifically required by law to use ADS or you elect to use ADS. 1040nr tax return Excluded Property You cannot use MACRS for certain personal property (such as furniture or appliances) placed in service in your rental property in 2013 if it had been previously placed in service before 1987 when MACRS became effective. 1040nr tax return In most cases, personal property is excluded from MACRS if you (or a person related to you) owned or used it in 1986 or if your tenant is a person (or someone related to the person) who owned or used it in 1986. 1040nr tax return However, the property is not excluded if your 2013 deduction under MACRS (using a half-year convention) is less than the deduction you would have under ACRS. 1040nr tax return For more information, see What Method Can You Use To Depreciate Your Property? in Publication 946, chapter 1. 1040nr tax return Electing ADS If you choose, you can use the ADS method for most property. 1040nr tax return Under ADS, you use the straight line method of depreciation. 1040nr tax return The election of ADS for one item in a class of property generally applies to all property in that class that is placed in service during the tax year of the election. 1040nr tax return However, the election applies on a property-by-property basis for residential rental property and nonresidential real property. 1040nr tax return If you choose to use ADS for your residential rental property, the election must be made in the first year the property is placed in service. 1040nr tax return Once you make this election, you can never revoke it. 1040nr tax return For property placed in service during 2013, you make the election to use ADS by entering the depreciation on Form 4562, Part III, Section C, line 20c. 1040nr tax return Property Classes Under GDS Each item of property that can be depreciated under MACRS is assigned to a property class, determined by its class life. 1040nr tax return The property class generally determines the depreciation method, recovery period, and convention. 1040nr tax return The property classes under GDS are: 3-year property, 5-year property, 7-year property, 10-year property, 15-year property, 20-year property, Nonresidential real property, and Residential rental property. 1040nr tax return Under MACRS, property that you placed in service during 2013 in your rental activities generally falls into one of the following classes. 1040nr tax return 5-year property. 1040nr tax return This class includes computers and peripheral equipment, office machinery (typewriters, calculators, copiers, etc. 1040nr tax return ), automobiles, and light trucks. 1040nr tax return This class also includes appliances, carpeting, furniture, etc. 1040nr tax return , used in a residential rental real estate activity. 1040nr tax return Depreciation on automobiles, other property used for transportation, computers and related peripheral equipment, and property of a type generally used for entertainment, recreation, or amusement is limited. 1040nr tax return See chapter 5 of Publication 946. 1040nr tax return 7-year property. 1040nr tax return This class includes office furniture and equipment (desks, file cabinets, etc. 1040nr tax return ). 1040nr tax return This class also includes any property that does not have a class life and that has not been designated by law as being in any other class. 1040nr tax return 15-year property. 1040nr tax return This class includes roads, fences, and shrubbery (if depreciable). 1040nr tax return Residential rental property. 1040nr tax return This class includes any real property that is a rental building or structure (including a mobile home) for which 80% or more of the gross rental income for the tax year is from dwelling units. 1040nr tax return It does not include a unit in a hotel, motel, inn, or other establishment where more than half of the units are used on a transient basis. 1040nr tax return If you live in any part of the building or structure, the gross rental income includes the fair rental value of the part you live in. 1040nr tax return The other property classes do not generally apply to property used in rental activities. 1040nr tax return These classes are not discussed in this publication. 1040nr tax return See Publication 946 for more information. 1040nr tax return Recovery Periods Under GDS The recovery period of property is the number of years over which you recover its cost or other basis. 1040nr tax return The recovery periods are generally longer under ADS than GDS. 1040nr tax return The recovery period of property depends on its property class. 1040nr tax return Under GDS, the recovery period of an asset is generally the same as its property class. 1040nr tax return Class lives and recovery periods for most assets are listed in Appendix B of Publication 946. 1040nr tax return See Table 2-1 for recovery periods of property commonly used in residential rental activities. 1040nr tax return Qualified Indian reservation property. 1040nr tax return   Shorter recovery periods are provided under MACRS for qualified Indian reservation property placed in service on Indian reservations. 1040nr tax return For more information, see chapter 4 of Publication 946. 1040nr tax return Additions or improvements to property. 1040nr tax return   Treat additions or improvements you make to your depreciable rental property as separate property items for depreciation purposes. 1040nr tax return   The property class and recovery period of the addition or improvement is the one that would apply to the original property if you had placed it in service at the same time as the addition or improvement. 1040nr tax return   The recovery period for an addition or improvement to property begins on the later of: The date the addition or improvement is placed in service, or The date the property to which the addition or improvement was made is placed in service. 1040nr tax return Example. 1040nr tax return You own a residential rental house that you have been renting since 1986 and depreciating under ACRS. 1040nr tax return You built an addition onto the house and placed it in service in 2013. 1040nr tax return You must use MACRS for the addition. 1040nr tax return Under GDS, the addition is depreciated as residential rental property over 27. 1040nr tax return 5 years. 1040nr tax return Table 2-1. 1040nr tax return MACRS Recovery Periods for Property Used in Rental Activities   MACRS Recovery Period   Type of Property General Depreciation System Alternative Depreciation System   Computers and their peripheral equipment 5 years 5 years   Office machinery, such as: Typewriters Calculators Copiers 5 years 6 years   Automobiles 5 years 5 years   Light trucks 5 years 5 years   Appliances, such as: Stoves Refrigerators 5 years 9 years   Carpets 5 years 9 years   Furniture used in rental property 5 years 9 years   Office furniture and equipment, such as: Desks Files 7 years 10 years   Any property that does not have a class life and that has not been designated by law as being in any other class 7 years 12 years   Roads 15 years 20 years   Shrubbery 15 years 20 years   Fences 15 years 20 years   Residential rental property (buildings or structures) and structural components such as furnaces, waterpipes, venting, etc. 1040nr tax return 27. 1040nr tax return 5 years 40 years   Additions and improvements, such as a new roof The same recovery period as that of the property to which the addition or improvement is made, determined as if the property were placed in service at the same time as the addition or improvement. 1040nr tax return   Conventions A convention is a method established under MACRS to set the beginning and end of the recovery period. 1040nr tax return The convention you use determines the number of months for which you can claim depreciation in the year you place property in service and in the year you dispose of the property. 1040nr tax return Mid-month convention. 1040nr tax return    A mid-month convention is used for all residential rental property and nonresidential real property. 1040nr tax return Under this convention, you treat all property placed in service, or disposed of, during any month as placed in service, or disposed of, at the midpoint of that month. 1040nr tax return Mid-quarter convention. 1040nr tax return   A mid-quarter convention must be used if the mid-month convention does not apply and the total depreciable basis of MACRS property placed in service in the last 3 months of a tax year (excluding nonresidential real property, residential rental property, and property placed in service and disposed of in the same year) is more than 40% of the total basis of all such property you place in service during the year. 1040nr tax return   Under this convention, you treat all property placed in service, or disposed of, during any quarter of a tax year as placed in service, or disposed of, at the midpoint of the quarter. 1040nr tax return Example. 1040nr tax return During the tax year, Tom Martin purchased the following items to use in his rental property. 1040nr tax return He elects not to claim the special depreciation allowance discussed earlier. 1040nr tax return A dishwasher for $400 that he placed in service in January. 1040nr tax return Used furniture for $100 that he placed in service in September. 1040nr tax return A refrigerator for $800 that he placed in service in October. 1040nr tax return Tom uses the calendar year as his tax year. 1040nr tax return The total basis of all property placed in service that year is $1,300. 1040nr tax return The $800 basis of the refrigerator placed in service during the last 3 months of his tax year exceeds $520 (40% × $1,300). 1040nr tax return Tom must use the mid-quarter convention instead of the half-year convention for all three items. 1040nr tax return Half-year convention. 1040nr tax return    The half-year convention is used if neither the mid-quarter convention nor the mid-month convention applies. 1040nr tax return Under this convention, you treat all property placed in service, or disposed of, during a tax year as placed in service, or disposed of, at the midpoint of that tax year. 1040nr tax return   If this convention applies, you deduct a half year of depreciation for the first year and the last year that you depreciate the property. 1040nr tax return You deduct a full year of depreciation for any other year during the recovery period. 1040nr tax return Figuring Your Depreciation Deduction You can figure your MACRS depreciation deduction in one of two ways. 1040nr tax return The deduction is substantially the same both ways. 1040nr tax return You can either: Actually compute the deduction using the depreciation method and convention that apply over the recovery period of the property, or Use the percentage from the MACRS percentage tables. 1040nr tax return In this publication we will use the percentage tables. 1040nr tax return For instructions on how to compute the deduction, see chapter 4 of Publication 946. 1040nr tax return Residential rental property. 1040nr tax return   You must use the straight line method and a mid-month convention for residential rental property. 1040nr tax return In the first year that you claim depreciation for residential rental property, you can claim depreciation only for the number of months the property is in use, and you must use the mid-month convention (explained under Conventions , earlier). 1040nr tax return 5-, 7-, or 15-year property. 1040nr tax return   For property in the 5- or 7-year class, use the 200% declining balance method and a half-year convention. 1040nr tax return However, in limited cases you must use the mid-quarter convention, if it applies. 1040nr tax return For property in the 15-year class, use the 150% declining balance method and a half-year convention. 1040nr tax return   You can also choose to use the 150% declining balance method for property in the 5- or 7-year class. 1040nr tax return The choice to use the 150% method for one item in a class of property applies to all property in that class that is placed in service during the tax year of the election. 1040nr tax return You make this election on Form 4562. 1040nr tax return In Part III, column (f), enter “150 DB. 1040nr tax return ” Once you make this election, you cannot change to another method. 1040nr tax return   If you use either the 200% or 150% declining balance method, you figure your deduction using the straight line method in the first tax year that the straight line method gives you an equal or larger deduction. 1040nr tax return   You can also choose to use the straight line method with a half-year or mid-quarter convention for 5-, 7-, or 15-year property. 1040nr tax return The choice to use the straight line method for one item in a class of property applies to all property in that class that is placed in service during the tax year of the election. 1040nr tax return You elect the straight line method on Form 4562. 1040nr tax return In Part III, column (f), enter “S/L. 1040nr tax return ” Once you make this election, you cannot change to another method. 1040nr tax return MACRS Percentage Tables You can use the percentages in Table 2-2, earlier, to compute annual depreciation under MACRS. 1040nr tax return The tables show the percentages for the first few years or until the change to the straight line method is made. 1040nr tax return See Appendix A of Publication 946 for complete tables. 1040nr tax return The percentages in Tables 2-2a, 2-2b, and 2-2c make the change from declining balance to straight line in the year that straight line will give a larger deduction. 1040nr tax return If you elect to use the straight line method for 5-, 7-, or 15-year property, or the 150% declining balance method for 5- or 7-year property, use the tables in Appendix A of Publication 946. 1040nr tax return How to use the percentage tables. 1040nr tax return   You must apply the table rates to your property's unadjusted basis (defined below) each year of the recovery period. 1040nr tax return   Once you begin using a percentage table to figure depreciation, you must continue to use it for the entire recovery period unless there is an adjustment to the basis of your property for a reason other than: Depreciation allowed or allowable, or An addition or improvement that is depreciated as a separate item of property. 1040nr tax return   If there is an adjustment for any reason other than (1) or (2), for example, because of a deductible casualty loss, you can no longer use the table. 1040nr tax return For the year of the adjustment and for the remaining recovery period, figure depreciation using the property's adjusted basis at the end of the year and the appropriate depreciation method, as explained earlier under Figuring Your Depreciation Deduction . 1040nr tax return See Figuring the Deduction Without Using the Tables in Publication 946, chapter 4. 1040nr tax return Unadjusted basis. 1040nr tax return   This is the same basis you would use to figure gain on a sale (see Basis of Depreciable Property , earlier), but without reducing your original basis by any MACRS depreciation taken in earlier years. 1040nr tax return   However, you do reduce your original basis by other amounts claimed on the property, including: Any amortization, Any section 179 deduction, and Any special depreciation allowance. 1040nr tax return For more information, see chapter 4 of Publication 946. 1040nr tax return Please click here for the text description of the image. 1040nr tax return Table 2-2 Tables 2-2a, 2-2b, and 2-2c. 1040nr tax return   The percentages in these tables take into account the half-year and mid-quarter conventions. 1040nr tax return Use Table 2-2a for 5-year property, Table 2-2b for 7-year property, and Table 2-2c for 15-year property. 1040nr tax return Use the percentage in the second column (half-year convention) unless you are required to use the mid-quarter convention (explained earlier). 1040nr tax return If you must use the mid-quarter convention, use the column that corresponds to the calendar year quarter in which you placed the property in service. 1040nr tax return Example 1. 1040nr tax return You purchased a stove and refrigerator and placed them in service in June. 1040nr tax return Your basis in the stove is $600 and your basis in the refrigerator is $1,000. 1040nr tax return Both are 5-year property. 1040nr tax return Using the half-year convention column in Table 2-2a, the depreciation percentage for Year 1 is 20%. 1040nr tax return For that year your depreciation deduction is $120 ($600 × . 1040nr tax return 20) for the stove and $200 ($1,000 × . 1040nr tax return 20) for the refrigerator. 1040nr tax return For Year 2, the depreciation percentage is 32%. 1040nr tax return That year's depreciation deduction will be $192 ($600 × . 1040nr tax return 32) for the stove and $320 ($1,000 × . 1040nr tax return 32) for the refrigerator. 1040nr tax return Example 2. 1040nr tax return Assume the same facts as in Example 1, except you buy the refrigerator in October instead of June. 1040nr tax return Since the refrigerator was placed in service in the last 3 months of the tax year, and its basis ($1,000) is more than 40% of the total basis of all property placed in service during the year ($1,600 × . 1040nr tax return 40 = $640), you are required to use the mid-quarter convention to figure depreciation on both the stove and refrigerator. 1040nr tax return Because you placed the refrigerator in service in October, you use the fourth quarter column of Table 2-2a and find the depreciation percentage for Year 1 is 5%. 1040nr tax return Your depreciation deduction for the refrigerator is $50 ($1,000 x . 1040nr tax return 05). 1040nr tax return Because you placed the stove in service in June, you use the second quarter column of Table 2-2a and find the depreciation percentage for Year 1 is 25%. 1040nr tax return For that year, your depreciation deduction for the stove is $150 ($600 x . 1040nr tax return 25). 1040nr tax return Table 2-2d. 1040nr tax return    Use this table when you are using the GDS 27. 1040nr tax return 5 year option for residential rental property. 1040nr tax return Find the row for the month that you placed the property in service. 1040nr tax return Use the percentages listed for that month to figure your depreciation deduction. 1040nr tax return The mid-month convention is taken into account in the percentages shown in the table. 1040nr tax return Continue to use the same row (month) under the column for the appropriate year. 1040nr tax return Example. 1040nr tax return You purchased a single family rental house for $185,000 and placed it in service on February 8. 1040nr tax return The sales contract showed that the building cost $160,000 and the land cost $25,000. 1040nr tax return Your basis for depreciation is its original cost, $160,000. 1040nr tax return This is the first year of service for your residential rental property and you decide to use GDS which has a recovery period of 27. 1040nr tax return 5 years. 1040nr tax return Using Table 2-2d, you find that the percentage for property placed in service in February of Year 1 is 3. 1040nr tax return 182%. 1040nr tax return That year's depreciation deduction is $5,091 ($160,000 x . 1040nr tax return 03182). 1040nr tax return Figuring MACRS Depreciation Under ADS Table 2–1, earlier, shows the ADS recovery periods for property used in rental activities. 1040nr tax return See Appendix B in Publication 946 for other property. 1040nr tax return If your property is not listed in Appendix B, it is considered to have no class life. 1040nr tax return Under ADS, personal property with no class life is depreciated using a recovery period of 12 years. 1040nr tax return Use the mid-month convention for residential rental property and nonresidential real property. 1040nr tax return For all other property, use the half-year or mid-quarter convention, as appropriate. 1040nr tax return See Publication 946 for ADS depreciation tables. 1040nr tax return Claiming the Correct Amount of Depreciation You should claim the correct amount of depreciation each tax year. 1040nr tax return If you did not claim all the depreciation you were entitled to deduct, you must still reduce your basis in the property by the full amount of depreciation that you could have deducted. 1040nr tax return For more information, see Depreciation under Decreases to Basis in Publication 551. 1040nr tax return If you deducted an incorrect amount of depreciation for property in any year, you may be able to make a correction by filing Form 1040X, Amended U. 1040nr tax return S. 1040nr tax return Individual Income Tax Return. 1040nr tax return If you are not allowed to make the correction on an amended return, you can change your accounting method to claim the correct amount of depreciation. 1040nr tax return Filing an amended return. 1040nr tax return   You can file an amended return to correct the amount of depreciation claimed for any property in any of the following situations. 1040nr tax return You claimed the incorrect amount because of a mathematical error made in any year. 1040nr tax return You claimed the incorrect amount because of a posting error made in any year. 1040nr tax return You have not adopted a method of accounting for property placed in service by you in tax years ending after December 29, 2003. 1040nr tax return You claimed the incorrect amount on property placed in service by you in tax years ending before December 30, 2003. 1040nr tax return   Generally, you adopt a method of accounting for depreciation by using a permissible method of determining depreciation when you file your first tax return for the property used in your rental activity. 1040nr tax return This also occurs when you use the same impermissible method of determining depreciation (for example, using the wrong MACRS recovery period) in two or more consecutively filed tax returns. 1040nr tax return   If an amended return is allowed, you must file it by the later of the following dates. 1040nr tax return 3 years from the date you filed your original return for the year in which you did not deduct the correct amount. 1040nr tax return A return filed before an unextended due date is considered filed on that due date. 1040nr tax return 2 years from the time you paid your tax for that year. 1040nr tax return Changing your accounting method. 1040nr tax return   To change your accounting method, you generally must file Form 3115, Application for Change in Accounting Method, to get the consent of the IRS. 1040nr tax return In some instances, that consent is automatic. 1040nr tax return For more information, see Changing Your Accounting Method in Publication 946,  chapter 1. 1040nr tax return Prev  Up  Next   Home   More Online Publications